Kreditvergabe nach Basel 2

Kreditvergabe nach Basel 2

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
Kreditvergabe Basel 2: Nach einem Artikel von Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Fachleiter Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Stuttgart/University of Cooperative Education Wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) und Diplom-Betriebswirtin (BA) Tanja Lorenz sowie eigene Recherchen. (Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben wird nicht übernommen.)Die Änderung der geltenden Regelung von 8% Eigenkapitalunterlegung (Basel I) der Bankaktiva wird vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, der die Regelungen konzipiert, als zu pauschal angesehen. Basel II soll als risikogerechtere Eigenkapitalunterlegung einen internationaler Standard schaffen, welcher der Insolvenz von Banken vorbeugt und damit zur Stabilität der Weltwirtschaft beiträgt.

Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht präsentierte im Juni 2004 der Öffentlichkeit die Endfassung von Basel II. Die neuen Eigen-kapitalvorschriften werden im Verlauf des Jahres 2006 parallel zu Basel I einem Testlauf unterzogen; ab dem 31. Dezember 2006 treten Standardansatz und einfacher IRB-Ansatz von Basel II dann endgültig in Kraft; die fortgeschrittenen Ansätze beim bankinternen Rating sowie zur Bemessung des operationellen Risikos folgen ein Jahr später.
Als wesentliche Umgestaltung ist die Einführung von Ratings zu nennen sowie die Ausweitung der Möglichkeiten zur Anrechnung von Kreditsicherheiten (z.B. Aktien) und die Einbeziehung operationeller Risiken.

Basler Ausschuss der Bankenaufsicht
Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht wurde 1975 von den Zentralbankpräsidenten der Zehnergruppe (G-10-Staaten) gegründet. Er setzt sich aus hochrangigen Vertretern nationaler Bankenaufsichtsbehörden und Zentralbanken zusammen. Das wesentliche Ziel ist es, die Harmonisierung des Bankenaufsichtsrechts international voranzutreiben. Die vom Basler Ausschuss entwickelten Vorgaben sind streng genommen nur die Basis für freiwillige Vereinbarungen zwischen den nationalen Aufsichtsbehörden und den von Ihnen beaufsichtigten international aktiven Großbanken. Für die „global player“ haben sie aber faktisch verbindlichen Charakter. Hinzu kommt, dass die Vorgaben des Basler Ausschusses im Allgemeinen über EU-Richtlinien Eingang in unser nationales Aufsichtsrecht finden. Viele Nicht-EU-Staaten haben die Basler Empfehlungen in ihre nationalen Aufsichtssysteme übernommen. Die Arbeiten des Ausschusses sind mit dem Vorschlag der Eigenkapitalvereinbarung von 1988 (Basel I) in das Zentrum des öffentlichen Interesses gerückt.

Kreditvergabe Basel II – Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung
Der Basler Ausschuss hat durch Basel II Vorschläge zur Neufassung der Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 unterbreitet. Im Kern geht es darum, die Kapitalanforderungen an Banken stärker als bisher vom ökonomischen Risiko abhängig zu machen, und neuere Entwicklungen an den Finanzmärkten sowie im Risikomanagement der Institute zu berücksichtigen. Vorgaben zur qualitativen Aufsicht mit intensiven Kontakten der Aufseher zu den Banken sowie erweiterte Offenlegungspflichten kommen als ergänzende Elemente hinzu. (vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2001) Erwähnenswert ist die Einführung von Ratings zur Bewertung von Krediten und die Abhängigkeit der Eigenkapitalunterlegung von der Bonität bzw. dem Rating des Kreditnehmers.
Es ist davon auszugehen, dass die Bonität des Schuldners sich in den Kreditkonditionen widerspiegelt. Interessant für die Immobilienwirtschaft ist die erweiterte Klassifizierung von Kreditnehmern. Projektfinanzierungen stellen nach der neuen Regelung eine eigene Bonitätsklasse dar. Die Ausarbeitung der Anrechnung für gewerbliche Realkredite hat in Basel II an Ausmaß bzw. an ausführlicher Beschreibung zugenommen.

Das Rating
„Ratings sind Indikatoren für Ausfallwahrscheinlichkeiten von Zahlungsströmen aus Schuldverschreibungen.(…) Je höher die Bonität des Schuldners erachtet wird, desto niedriger ist die Risikoprämie, die der Schuldner zahlen muss und desto niedriger sind die nötigen Zugeständnisse zur Besicherung der Anleihe. Erstklassige Schuldner zahlen nur geringe Risikoprämien.“ (Betsch, O. u.a., Corporate Finance, 2. Auflage, München 2000, S. 30) Ratingagenturen, in den USA schon seit über 100 Jahren existent, sind in Deutschland erst seit den 70er Jahren bekannt. Die populärsten, wie Moodys, Standard & Poor oder Fitch kategorisieren Unternehmen bzw. ihre Anleihen auf dem Kapitalmarkt nach ihrer Bonität.
Die Emittenten der Anleihen sind an einem guten Rating interessiert, da sie damit ihr Zinsniveau bestimmen. Durch Basel II sollen nun Ratings für jedes Unternehmen eingeführt werden. Das Rating stellt eine in die Zukunft gerichtete Analyse dar, die prognostizierte Entwicklungen in Berechnungen mit einbezieht. Trotzdem ist ein Rating keine 100%-ige Absicherung vor einem Kreditausfall. Auch ein als sehr gut bewertetes Unternehmen besitzt eine Ausfallwahr-scheinlichkeit, die unberechenbar bleibt. (vgl. Stroer, Claudia, Basel II und die Folgen in „Bankmagazin“ Nr. 4 vom 18.03.20001, S. 17)
Die Einführung von Ratings zu Risiko differenzierter Gestaltung des Eigenkapitals wird zwar begrüßt aber mit der Einschränkung, das hierbei das Risiko, welches schon durch die Risikoprämien in den Zinsen abgedeckt ist, noch einmal in der Eigenkapitalunterlegung berücksichtigt werden muss. Zudem wird durch die Vielzahl von Sicherheits-puffern, Abschlägen (=Haircuts) und Mindestbelastungen (=Floors) ein gleichzeitiges Zusammentreffen aller potenziellen Krisenszenarien, Fehler und Katastrophen unterstellt, wessen Eintreten vielen als gänzlich unwahr-scheinlich vorkommt und daher auch ein zu hoher Kostenfaktor darstellt. „Nach alle dem steht zu befürchten, dass es im Durchschnitt zu einer Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen für Unternehmenskredite und damit zu einer Ver-schlechterung der Kreditkonditionen kommt. Dies würde insbesondere mittelständische Unternehmen belasten.“ (vgl. ZKA, Kurzfassung der Stellungnahme des zentralen Kreditausschusses zum Konsultationspapier des Baseler Ausschusses zur Neuregelung der angemessenen Eigenkapitalausstattung von Kreditinstituten vom 16. Januar 2001, Mai 2001)
Die Standardmethode nennt für Forderungen, die durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien voll-ständig abgesichert sind eine Risikogewichtungspauschale von 50%. Allerdings muss der Kreditnehmer die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
1. „Ausleihungen, die vollständig durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien abgesichert sind, die vom Kreditnehmerbewohnt werden oder sollen oder die vermietet sind, erhalten ein Risikogewicht von 50%. Ange-sichts der Erfahrungen inzahlreichen Ländern, dass gewerbliche Immobilienkredite in den vergangenen Jahrzehnten wiederholt zu Problemen in derBankenlandschaft geführt haben, hält der Ausschuss an der Meinung fest, dass Grundpfandrechte/Hypotheken auf gewerblicheImmobilien im Prinzip kein anderes Risikogewicht der besicherten Kredite als 100% rechtfertigt.“ (Die Neue BaslerEigenkapitalvereinbarung, Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Deutsche Bundesbank, Basel Januar 2001).
2. Ausnahmebehandlung für Gewerbeimmobilien
Eine Ausnahmebehandlung kann nur für Immobiliendarlehen gelten, die bestimmte Kriterien erfüllen, diese sollen im folgendengenannt werden. Die bevorzugte Behandlung zeigt sich in einer 50%- statt 100%-Eigenkapitalunterlegung. Für Banken ist einegeringere Eigenkapitalunterlegung erstrebenswert, denn es stellt freies Kapital für weitere Unternehmensaktivitäten dar. Die50%-Gewichtung besteht für ein Darlehen bis zum niedrigeren Wert von entweder 50% des Marktwertes oder 60% des Beleihungswertes und einer 100%-igen Gewichtung für den verbleibenden Darlehensteil. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft)
3. Kriterien
Der Basler Ausschuss hat mit dem Ziel des internationalen Standards der Eigenkapitalbestimmungen Definitionen vorgegeben;Erklärungen zu Begriffen werden daher in diesem Kontext öfters zu finden sein. Für die Immobilien-wirtschaft ist dies ein wichtigerBestandteil im Bemühen um weltweit einheitliche Bewertungsansätze und Be-stimmungen, denn erst wenn ein übereinstimmendesBegriffsverständnis vorliegt, können internationale Regelungen identisch umgesetzt werden. Um Regelungen für die gewerblicheRealkredite treffen zu können, muss dieser erst einmal beschrieben werden.Gewerblicher Realkredit: Unter gewerblichem Realkredit versteht man die Gewährung von Mitteln durch gewerblicheHypothekarkredite an kreditwürdige Darlehensnehmer entweder Einzelpersonen oder Gesellschaften.Gewerblicher Hypothekarkredit: Ein gewerblicher Hypothekarkredit ist eine langfristige Finanzierung, üblicherweise in Formeines langfristigen (im Regelfall bis zu 10 Jahren laufenden) Darlehens gegen Verpfändung einer rechtlichen Sicherheitenleistung inForm einer Hypothek an einem derzeit Ertrag bringenden Objekt zu einem festgelegten Zinssatz und rückzahlbar in regelmäßigenperiodenbezogenen Mischraten von Kapital und Zins, das über einem Zeitraum von bis zu 25 – 30 Jahren getilgt wird. (Diese Definition umfasst keine Hypotheken in Form von Mietverträgen.) (Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital (Übereinkunft)

4. Ausschluss von Immobilienarten

  • Spezielle Arten von gewerblichen Immobiliendarlehen, die auf jeden Fall für die bevorzugte Behandlung nicht in Frage kommen,
  • werden als stark risikobehaftet oder spekulativ eingestuft. Folgende Immobilienfinanzierung werden unabhängig von nationalen
  • Immobilienmärkten von der privilegierten Behandlung ausgeschlossen. Weitere Einteilungen in Spekulations- bzw. Risikodarlehen
  • unterliegen der nationalen Aufsichtsbehörde.
  • Darlehen mit unregelmäßigen Rückzahlungsmodalitäten
  • Produktions- bzw. Projektfinanzierungen
  • Darlehen, die durch Spezialimmobilien besichert sind (z.B. Produktionsgebäude, religiöse Zentren, Hotels,freistehende Restaurants)
  • Darlehen, die durch Freizeitimmobilien besichert sind (z.B. Vergnügungsparks, Golfplätze)
  • Grundstücksfinanzierungen (d.h. Darlehen auf freie oder unbebaute Grundstücke)
  • Saisonimmobilien (d.h. Immobilien, die nur während bestimmter Zeiten des Jahres genutzt werden können)
  • Immobilien, mit einer im Hinblick auf den Umweltschutz heiklen Nutzung oder Lage (Chemie- oder
  • Erdölraffinerien,Müllentsorgungsanlagen, Autowerkstätten, usw.)
  • Konsortial- und syndizierte Finanzierungen (bei Teilnahme als Dritter)
  • Rückgriffslose Darlehen (d.h. Darlehen, bei denen kein Rückgriff auf den Darlehensnehmer möglich ist)
  • Immobilien, für deren Betrieb eine Konzession erforderlich ist (z.B. Privatkliniken und -sanatorien, Alten- und Pflegeheime,private oder spezielle Ausbildungsstätten)
  • Immobilien mit negativem Kapitaldienst
  • Immobilien, bei denen der Darlehensnehmer oder ein mit ihm verbundenen Dritter ein wichtiger Mieter ist. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes
  • Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital Übereinkunft)

5. Beleihungsansätze Markt- und Beleihungswert
Sowohl Marktwert wie Beleihungswert müssen von einem kompetenten und unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden.Mindestens alle drei Jahre muss eine Überprüfung stattfinden oder wenn der Markt innerhalb eines Jahres um mehr als 10% fällt Marktwert: Derjenige Wert, zu dem die Immobilie privatrechtlich zwischen einem gewillten Verkäufer und einem unabhängigen Käufer am Tag der Bewertung verkauft werden könnte, unter der Voraussetzung, dass die Immobilie dem Markt öffentlich zugänglich gemacht ist, dass die Marktsituation eine ordnungsgemäße Veräußerung zulässt und dass – je nach Art der Immobilie – eine angemessene Frist zur Verhandlung des Verkaufs zur Verfügung steht.

Für den Marktwert gilt:
Käufer und Verkäufer sind willens, das Geschäft zu tätigen

Beide Parteien sind gut informiert oder gut beraten und handeln nach ihrer Ansicht im jeweils besten Interesse
Die Zahlung erfolgt entweder in bar (landesübliche Währung) oder in vergleichbaren Zahlungsmodalitäten
Der Preis stellt den normalen Wert der Immobilie dar, ohne Berücksichtigung besonderer oder – innovativer Finanzierungsvarianten oder Verkaufskonzessionen, die durch eine am Verkauf beteiligte Partei gewährt werden.

Um Missverständnissen vorzubeugen: der hier definierte Marktwert wird in Deutschland als der Verkehrswert gem. § 194 BauGB aufgefasst. Aufgrund englischer Originaltexte und deutscher Übersetzungen ist – in der Vergangenheit der Marktwert nicht als der uns bekannte Verkehrswert in den Sprachgebrauch übernommen worden und hat sich seither aus Gründen der Kontinuität als Bezeichnung in der Literatur durchgesetzt. (vgl. BAKred, Rundschreiben 14/98, Berlin, 14.08.1998, S. 2; vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahme-behandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen

Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft:
Beleihungswert: Derjenige Objektwert, der von externen oder angestellten Gutachtern, die nicht in die Kreditentscheidungen der Bank eingebunden sind, im Rahmen einer konser-vativen und sorgfältigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit des Objektsund unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen und öffentlichen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen Nutzung und möglicher Nutzungsalternativen des Objekts festgelegt wird. Spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert soll transparent und klar dargestellt sein. Der Basler Ausschuss sieht vor, dass mit dem definierten Beleihungswert, welches als Ertragswertverfahren gilt, nur die dauerhaften Merkmale des Objekts sowie der Ertrag, den durch jeden Mieter nachhaltig bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielt werden kann, berücksichtigt wird. Die Bewertung ist unabhängig vom derzeitigen Mieter, seinem Beruf, seinen Fähigkeiten und seiner Erfahrung,
der derzeitigen Nutzung der Immobilie und dem derzeitigen Preisniveau. Das Außerachtlassen des derzeitigen Preisniveaus geschieht mit dem Ziel, dass „vorübergehende Spitzen der Marktpreise und Mieten die Festlegung des Beleihungswertes nicht beeinflussen“. Folglich liegt der Beleihungswert im allgemeinen unter dem Marktwert. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft -, Inoffizielle Übersetzung des Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, Januar 2001)
6. Anforderungen an die Gutachter Sachverständige bzw. Gutachter zeichnen sich durch Kompetenz und Unabhängigkeit aus. Der Kreditgeber muss sich fortlaufend von der Integrität, der Sachkenntnis, Erfahrung und Fähigkeit (fundierte Kenntnisse über den jeweiligen Immobilienmarkt und die jeweilige Objektart) überzeugen. Diese Funktion muss von der internen Aufsichtsstelle innerhalb der Banken wahrgenommen werden. Zudem ist der Gutachter regelmäßig von externen Stellen zu beaufsichtigen und zu bestätigen. Die Regelungen des Standard-ansatzes bezüglich der gewerblichen Immobiliendarlehen sieht eine intensivere Bewertung der Objekte vor. Es ist zwar gegenüber der geltenden Regelung der gleiche Zeitabstand (mind. 3 Jahre oder wenn Marktwert um mehr als 10% fällt), der Basler
Ausschuss baute hier jedoch Kontrollinstanzen ein zur Überprüfung der Banken: Säule 2, die aufsichtsrechtliche Überprüfung und Säule 3, die Marktdisziplin, die sich durch Offenlegung und Transparenz auszeichnet. Dadurch werden für Banken die Anforderungen an die Immobilienbewertung steigen, was nicht ohne Konsequenzen für das Berufsbild des „Sachverständigen“ bleiben wird.
7. Bewertungsrichtlinien
Als Objekt der Bewertung führt der Baseler Ausschuss Immobilien und gleichrangige Rechte auf, einschließlich Bestandteile undGebäude, jedoch ausschließlich der Einrichtung. Die Immobilie muss in gutem Zustand und zu jeder Zeit marktgängig und vermietbarsein. Baumängel müssen ausgewiesen, die Kosten für Unterhalt oder bauliche Veränderungen gemäß aktuellen Werten festgelegt und in der Bewertung berücksichtigt werden.

Grundsätzlich ist in einer Bewertung folgendes zu berücksichtigen:
Alle Umstände, die den Wert sowie alle dauerhaften Merkmale der besicherten Immobilie bestimmen, sind zu ermitteln
Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen
Der Beleihungswert soll auf Grundlage eines Zwei-Säulen-Prinzips erfolgen, d.h. sowohl auf dem Boden- und Bauwert (Sachwert) als auch auf dem Ertragswert

Der Beleihungswert orientiert sich am Ertragswert
Weichen Ertrags- und Sachwert erheblich voneinander ab, müssen diese Gründe gesondert erläutert werden. Sollte der Ertragswert in solch einem Falle den Sachwert übersteigen, bewegt sich das besicherte Darlehen zwischen diesen beiden WertenSeparate Berücksichtigung für den Beleihungswert (bzw. festgestellter Beleihungswert durch Verfahren, welches sich am Ertragswert orientiert) finden: Lage und Verkehrsanbindung, nachhaltige Marktfähigkeit, Entwicklungsperspektiven des Unternehmens (Schuldner) sowie alternative Nutzungsarten.

Die Immobilie als Sicherheit für Unternehmenskredite
Gewerbliche Immobilien werden als Sicherheit anerkannt, wenn das Kreditnehmerrisiko nicht wesentlich von der Leistungsfähigkeit der zugrunde liegenden Immobilie oder des Projekts abhängig ist, sondern vielmehr von der Fähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung der Schulden aus anderen Quellen.
Ausgeschlossen sind im Bau befindliche Immobilien und unerschlossene Grundstücke, Projektfinanzierungen und gewerbliche Immobilien, deren Mieteinnahmen primär dem Unternehmensziel und der Kreditrückzahlung dienen. Kreditvergaben für die Erstellung von Wohnsiedlungen oder für den Mietwohnungsbau, bei denen das Risiko der Rückzahlung entscheidend von den Cashflows aus den Mietzahlungen abhängig sind als Projektfinanzierungen anzusehen und sollten daher als Absicherung eines Unternehmenskredites nicht verwendet werden. Garantien, Kreditderivate, Verbriefungen werden präferiert. dadurch wächst das zur Absicherung des Kredits anrechnende Vermögen und führt zu einer geringeren Eigenkapitalunterlegung der Banken und bedeutet für den Kreditsuchenden eine bessere Risikoeinstufung – und somit bessere Konditionen

(Foto: Robert Kneschke – shutterstock.com)