Immobilienmakler | Guter Rat ist nicht teuer

Immobilienmakler | Guter Rat ist nicht teuer

Juristische Probleme zum Thema Immobilienrecht sollten so früh wie möglich mit einem kompetenten Ansprechpartner erläutert und besprochen werden. Die rechtlichen Konsequenzen fehlerhaften oder auch nur ungeschickten Verhaltens können gerade in diesem Lebensbereich sehr schnell weitreichende, von Laien oft nicht abzusehende Folgen haben. Dies kann zeitaufwendig und sehr teuer werden. Leider scheut man sich aus unbegründeter Angst vor den damit verbundenen Kosten nur allzu oft, rechtzeitig Rechtsrat einzuholen. Hinterher ist es aber häufig zu spät und kostenintensiv, um noch wirklich erfolgreich die eigenen Interessen durchzusetzen. Nutzen Sie daher die bequemen Möglichkeiten unseres Unternehmens einen erfahrenen und kompetenten Ansprechpartner zum Thema Immobilienrecht zu befragen, gerne auch via E-Mail (mit kostenlosem Angebot).

Wir beraten Sie umfassend zu allen Aspekten des privaten Kauf-, Miet- und Baurechts. Hier wie in allen anderen Aspekten unserer Arbeit geht es uns dabei vorrangig um eine Vertretung Ihrer Interessen, das heißt, unser Hauptaugenmerk liegt auf einem kostengünstigen, effizienten und ergebnisorientierten Umgang mit Ihrem Fall.

Im Einzelnen:

Immobilienkauf – Immobilien Makler Hausverwaltung
Lassen Sie sich beim Grundstückserwerb Zeit, denn es sind sehr viele Punkte zu beachten, die ein Leben lang gravierende Auswirkungen auf die Lebensqualität, die Betriebskosten, den täglichen Weg zur Arbeit usw. haben.

Immobilien Beratung Hausverwaltung – Guter Rat ist NICHT teuer!
Ein Grundstück und eine Immobilie kauft man nicht jeden Tag. Vielen ist daher diese Art von Geschäft fremd. Hinzu kommt noch, dass es sich um eine weitreichende Entscheidung für die ganze Familie handelt. Die Verwirklichung des Traums vom eigenen Heim beginnt meist mit dem Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie. Dass das nicht so einfach ist, weiß jeder aus (oft leidvoller) Erfahrung, der so ein Vorhaben bereits einmal in Angriff genommen hat.
Completa Immobilien bietet ihren Mandanten seit Jahren erfolgreich Komplettpakete an, mit denen die frühzeitige umfassende rechtliche und strategische Beratung und die Überwachung der konkreten Verhandlungen zu einem günstigen Pauschalpreis abgedeckt werden können.

Immobilien Beratung Hausverwaltung – Allgemein

Grundstückskauf – Immobilien Makler Hausverwaltung
Bei einem Grundstückskauf wird nach Deutschem Recht nicht nur das Grundstück selbst (also die Fläche) verkauft, sondern alles, was dauerhaft mit diesem verbunden ist. Also auch ein Haus, eine Wohnung etc. Aus diesem Grund spricht man beim Kauf von Immobilien einheitlich von einem Grundstückskauf.

Das richtige Objekt finden – Immobilien Makler Hausverwaltung
Man hat zwar oft klare Vorstellungen in Bezug auf den Standort, die Größe und den Preis, kann diese Wünsche jedoch nur dann mit den Angeboten auf einen Blick vergleichen, wenn man ein genaues Anforderungsprofil von der gewünschten Immobilie erstellt. Häufig ist es dann aber so, dass die Angebote von den Vorstellungen abweichen und man gezwungen ist, Kompromisse zu schließen. Gerade hier sollte frühzeitig – auch innerhalb der Familie – festgelegt werden, in welcher Reihenfolge die Anforderungen ans Eigenheim verwirklicht werden sollen.
Machen Sie sich hierzu eine Wunschliste, die Sie dann gegebenenfalls auch einem Dritten, z.B. einem Makler überlassen können.

Makler – Immobilien Makler Hausverwaltung
Wenn es um den Makler geht, sparen leider viele am falschen Ort. Man hört oft, durch die Vermeidung der Maklerkosten hätte man sich etwas erspart. Unabhängig davon, dass man häufig nach monatelanger erfolgloser Suche dann reumütig doch einen Makler beauftragt, sollte man auch nicht vorschnell auf das Know-how eines seriösen Maklers verzichten.

Der Makler kennt den lokalen Markt und weiß, welcher Wert für eine Immobilie reell ist. Außerdem weiß er um die rechtlichen Besonderheiten Bescheid und kann vorab über wesentliche Dinge informieren. Er vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter. Der Makler erspart seinem Kunden dadurch unter Umständen viel Zeit und Geld.

Klären Sie jedoch frühzeitig (schriftlich) ab, unter welchen Bedingungen eine Provision in welcher Höhe fällig wird.

Technische Fragen zur geeigneten Immobilie
Bevor Sie ein Grundstück erwerben sollten Sie sich unbedingt vergewissern, dass das Grundstück nach Größe, Beschaffenheit und der baurechtlichen Situation auch wirklich für Ihr geplantes Vorhaben geeignet ist. In Zweifelsfällen ist es ratsam, sich hierüber vorab Rechtsrat einzuholen oder beim Bauordnungs- oder Grundbuchamt vorzusprechen. Dabei gilt die (vereinfachende Faust-)Regel, je weitgehender der gegenwärtige Zustand verändert werden soll, desto umfassender muss man sich vorab informieren. Gegebenenfalls ist es auch sinnvoll eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde einzuholen.
Meist geht es bei solchen Bauvoranfragen um die grundsätzliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens auf einem bestimmten Grundstück nach dem städtebaulichen Planungsrecht. So kann sich beispielsweise die Frage stellen, ob ein Grundstück überhaupt bebaubar oder für die geplante Nutzung geeignet ist. Der Bauvorbescheid bindet die Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich der im Vorbescheid ergangenen positiven Entscheidungen auch bei einer Rechtsänderung. Er wird jedoch ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit seiner Erteilung ein entsprechender Bauantrag gestellt wird.

Standort
Sehr wichtig ist der richtige Standort. Die Frage nach dem künftigen Domizil wird insbesondere von dem Freundeskreis und dem persönlichen Geschmack beeinflusst. Viele wünschen sich möglichst zentral am Pulsschlag der Zeit zu wohnen, ebenso viele jedoch sehnen sich nach Ruhe und Abgeschiedenheit inmitten der Natur.
Davon unabhängig muss man sich Gedanken über wichtige Fragen machen:

  • Entfernung zur Arbeit,
  • Einkaufsmöglichkeiten,
  • Entfernung zum Kindergarten und zur Schule,
  • ärztliche Versorgung und Apotheke,
  • Theater oder Kino

Notfalls wenigstens sollten auch ohne Auto die täglichen Dinge des Lebens leicht erledigt werden können. Zu berücksichtigen ist auch, dass Kinder regelmäßig ausgehen wollen, lange bevor sie einen Führerschein machen dürfen.

Größe
Für ein Einfamilienhaus liegt die ideale Grundstücksgröße zwischen 500 und 800 m². Es gibt aber Gemeinden, die Teilungsbewilligungen für Liegenschaften erst ab 800 bis 1.000 m² erteilen, damit die Bebauungsdichte nicht zu hoch wird. Grundstücke für Zweifamilienhäuser werden ab 800 m² aufwärts interessant.
Eine Sonderstellung nehmen Reihenhäuser und der verdichtete Flachbau ein, bei dem architektonisch gleich aufgebaute Häuser auf einem Grundstück ohne Zaun gruppiert werden. Bei diesen Objekten liegen die Grundanteile zwischen 150 bis 300 m². Für solche Gemeinschaften sind eigene Regeln zu beachten, damit das Leben auf engstem Raum harmonisch bleibt.

Infrastruktur
Sehr wichtig ist, ob die notwendige Infrastruktur bereits vorhanden ist oder ob es noch Jahre dauert, bis das Grundstück entsprechend aufgeschlossen sein wird. Insbesondere geht es dabei um Straße, Wasser, Kanalanschluss, elektrischen Strom und Telefon, Müllabfuhr, Schneeräumdienst.
Sind diese Einrichtungen (teilweise) nicht vorhanden, könnte das Bauen dadurch sehr teuer werden.

Energiehaushalt und Lage
Zu vermeiden sind insbesondere Kuppenlagen und Kaltluftseen, weil die Norm-Außentemperatur in diesen exponierten Lagen im Winter zwei bis drei Grad Celsius unter der ortsüblichen Temperatur liegt. Wenn Sie die Norm-Außentemperatur, die Heizgtradtage usw., die für die Berechnung der erforderlichen Kesselleistung und des Jahresheizenergiebedarfs maßgebend sind, von Ihrem Ort interessieren, dann können Sie diese Daten aus der beiliegenden Klimadaten-Liste des OIB, dem Österreichischen Institut für Bautechnik, nachlesen
Noch dramatischer als die Außentemperatur wirkt sich der Wind aus, wenn das Haus in einer exponierten Lage liegt und ständig Stürmen ausgesetzt ist. Wird auf die Winddichtheit nicht entsprechend geachtet, können die Energieverluste in einer exponierten Lage viermal so hoch sein als in einer windgeschützten Lage.
Von großer Bedeutung ist auch die Bauweise. Frei stehende Einfamilienhäuser weisen bis zu 42% mehr an Wärmeverlust auf als jene in gekuppelter Bauweise, das heißt wie zum Beispiel ein Reihenhaus in der Mitte. Die Unterschiede ergeben sich durch die größere Gebäudehülle beim frei stehenden Einfamilienhaus im Verhältnis zum Volumen.

Lärmbelästigung
Lärm machen ist erheblich lustiger als Lärm ertragen. Um hier Ärger mit Nachbarn frühzeitig vorzubeugen, sollte man sich beizeiten um sinnvolle Schutzmaßnahmen bemühen (Schallschutzfenster, -wände, Massivbau etc.). Auch über die Nähe von Fabriken, Schulen, größeren Straßen, Bahnlinien, etc. sollte man sich informieren und die damit möglicherweise verbundenen Beeinträchtigungen in die eigenen Pläne miteinbeziehen.

Finanzierungsfragen
Auch die zahlreichen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen können, sollten beim Finanzierungsbedarf von Anfang mitberücksichtigt werden.

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbuchseintragungsgebühr
  • Kosten der Vertragserrichtung
  • Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
  • Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben
  • Maklerprovision zuzüglich 16% USt.
  • Vergebührung eines Darlehensvertrages

Rechtliche Vor-Fragen zu Ihrer Immobilie

Grundbuch
Wenn der Kauf eines bestimmten Grundstücks in Frage kommt, ist der nächste Schritt die Besorgung des Grundbuchauszuges beim zuständigen Grundbuchamt im Amtsgericht. Dort sind sämtliche an dem Grundstück bestehenden Rechte verzeichnet.

  • Grundstück, Flurnummer, Fläche, Adresse
  • Eigentümer, Anteile, Adressen, Kaufverträge
  • Belastungen, Veräußerungsverbote, Servitute usw.

Miteigentum
Wohnungseigentum ist untrennbar mit einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden. Es ist kein Alleineigentum, sondern ein Gemeinschaftsanteil. Aus dem Miteigentum ergeben sich Verpflichtungen bzw. Risiken, deren Auswirkungen nur sehr schwer abzuschätzen sind. Hier sollte in jedem Fall Rechtsrat eingeholt werden, der eine verständige Prüfung des Einzelfalls vornimmt. Diese Risiken können sich sowohl beim Kauf bzw. bei der Errichtung einer Eigentumswohnung als auch während der Nutzung ergeben.

Im ersten Fall kann es zum Beispiel zu Nachforderungen seitens der am Bau tätigen Firmen kommen, wenn die veranschlagten Kosten nicht ausreichen oder wenn Treuhandgelder zweckwidrig verwendet werden. Während der Nutzungsphase kann es entweder zur solidarischen oder zur anteilsmäßigen Haftung kommen, wenn z.B. ein Miteigentümer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Renovierungskosten werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, die diese gemeinsam beschließt. Da die Interessenlagen hier erfahrungsgemäß ebenso wie die finanziellen Möglichkeiten erheblich voneinander abweichen, sollte man sich gut überlegen, wie und unter welchen Voraussetzungen man sich an einem solchen Objekt beteiligt.
Nähere Informationen zu diesen komplexen Themengebiet finden Sie unter Immobilienverwaltung

Der Grundstückskaufvertrag
Mit dem Finden eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses ist der erste Schritt getan, doch bis man das erste Mal durch die eigene Haustür schreitet, muss man noch so manche Hürde überwinden und an einigen Stolpersteinen vorbei.
Zunächst gilt es den Kaufvertrag klug zu verhandeln und notariell beurkunden zu lassen. Hierbei sind eine Vielzahl von Dingen zu beachten, die stark vom jeweiligen Einzelfall abhängen. Grundsätzlich sind folgende Tipps aber immer sinnvoll:

Inhalt des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag muss folgende Inhalte aufweisen:

  • Kaufgegenstand
  • Kaufpreis
  • Übergang von Rechten und Pflichten
  • Gewährleistungsansprüche
  • Rechtsnachfolge
  • Unanfechtbarkeit des Vertrages
  • Gebühren, Steuern, Kosten
  • Vollmacht
  • Allgemeines
  • Grundbuchshandlungen

Welcher Notar?
Meistens trägt der Käufer die Kosten des Grundstückskaufvertrages, also auf die Gebühren des Notars. Deshalb hat der Käufer auch das Recht, den Notar seines Vertrauens zu bestimmen.

Gleichwohl ist es ratsam, einen Rechtsanwalt einzuschalten, der einen entsprechenden Vertragsentwurf nach den Vorstellungen seines Mandanten fertigt. Denn während der Notar sich gegenüber den beiden Vertragspartnern streng neutral verhält, vertritt der Anwalt die Interessen jenes Vertragspartners, der ihn bestellt hat.

Vertragsentwurf prüfen lassen
Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vor der Vertragsunterzeichnung beim Notar zusenden. Prüfen Sie den Vertrag in Ruhe und scheuen Sie sich nicht, bei Verständnisproblemen nachzufragen. Häufig ist es sinnvoll, auch noch mit einem Rechtsanwalt über die eigene Position zu sprechen und sich von ihm Vorschläge für optimale Formulierungen machen zu lassen. Die Kosten hierfür sind im Verhältnis zu den weitreichenden Folgen fehlender oder „ungünstiger“ Regelungen und im Hinblick auf die sonst anfallenden Kosten vergleichsweise gering.

Eintragung einer Auflassungsvormerkung?
Nicht mit der Unterschrift beim Notar, sondern erst mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch wird der Käufer zum Eigentümer des Grundstücks. In der Zeit zwischen Vertragsschluss und Eintragung können unvorhergesehene Ereignisse eintreten, die den Eigentumserwerb tatsächlich gefährden oder gar unmöglich machen (z.B. die Insolvenz des Verkäufers oder die Zwangsvollstreckung wegen Schulden des Verkäufers). Mit der kurzfristig möglichen Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist der Käufer gegen diese Risiken abgesichert. Die Kosten hierfür sind verhältnismäßig gering.

Haftung für Altlasten
Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte über noch offene Forderungen bezüglich des Kaufobjekts gesprochen werden. In jedem Fall sollte ein Kaufvertrag klarstellen, dass dem Verkäufer bezüglich des Grundstücks keine Altlasten bekannt sind. Darüber hinaus sollte der Verkäufer auch bestätigen, dass alle Erschließungskosten, für die der (jeweilige) Eigentümer des Grundstücks haftet, bezahlt sind.

Kaufpreiszahlung
Selbstverständlich ist es für den Käufer schon wegen der Verzinsung sinnvoll, den Kaufpreis so spät wie möglich zu bezahlen. Naturgemäß wird der Verkäufer aus denselben Gründen auf eine möglichst frühzeitige Bezahlung Wert legen. Sinnvoll und für beide Parteien fair ist eine Regelung, wonach der Käufer jedenfalls nicht vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch bezahlen muss.
Sprechen Sie jedoch in jedem Fall vor Abschluss des Kaufvertrags hierüber auch mit Ihrer Bank, damit das Baudarlehen punktgenau ausbezahlt wird.

Alles schriftlich bestätigen
Mündlich getroffene Absprachen über den Grundstückskauf sind unwirksam. Allein deshalb ist es unerlässlich, sämtliche Absprachen schriftlich im Vertrag festzuhalten. Zu Beweiszwecken und um Missverständnisse zu vermeiden, gilt dies auch für sämtliche sonstigen, den Kauf nicht unmittelbar betreffende Nebenabreden.

Das weitere Procedere:
Üblicherweise nimmt der Notar, um Missbräuchen vorzubeugen, den Kaufpreis, den der Käufer zu entrichten hat, bei der Vertragsunterzeichnung in einer geeigneten Form z.B. durch Überweisung auf ein Anderkonto zu treuen Händen entgegen.
Bezüglich des Eigentumswechsels und der Änderung im Grundbuch wird sodann in der Regel wie folgt vorgegangen:

  • Vormerkung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch
  • Rückzahlung etwaiger offener Darlehen bis maximal zum Höchstbetrag gegen den Erhalt von Löschungserklärungen
  • Antrag auf Einverleibung der Löschung sämtlicher Pfandrechte beim zuständigen Amtsgericht
  • Anzeige beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern
  • Überweisung der Grunderwerbssteuer
  • Eintragung des Käufer als neuen Eigentümer und etwaiger neuer Pfandrechte im Grundbuch (Banksicherheiten)

Unser Rundum-Paket
So individuell wie Ihre Immobilie ist auch das Rechtsverhältnis, das deren Erwerb sichert. Natürlich ist es ein Unterschied, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten wollen, ob es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einer Anlage handelt, ob Sie den Kaufpreis über eine Bank finanzieren oder das Geld zur freien Verfügung haben, ob Sie ein fertiges Objekt kaufen oder selbst bauen wollen. Gerade im Hinblick auf den Wert einer Immobilie und den Umstand, dass die einmal getroffenen Entscheidungen Jahre-, ja oft ein Leben lang weiterwirken, ist vorausschauende Vorsicht angeraten.
Aus diesem Grund bietet die Kanzlei Maas Merget & Kollegen seit Jahren erfolgreich Komplettpakete zu vorab vereinbarten Pauschalpreisen an, die Ihnen Rechtssicherheit von der Suche bis zum Bezug garantieren. So sind in einem solchen Paket z.B. folgende Dienste enthalten:

  • Umfassende Aufklärung zu Risiken und Chancen
  • Finanzierungsberatung in Kooperation mit Steuerberatern
  • Unterstützung bei sämtlichen Vertragsverhandlungen
  • Erstellung und Überprüfung der Verträge nach Ihren Bedürfnissen und Wünschen
  • Überwachung der Abwicklung
  • Ggf. Betreuung des Bauprojekts (Vertragsverhandlung, Bauabnahme, Mängelbeseitigung)

Bau- und Architektenrecht
Ein eigenes Haus zu bauen, steht auf deutschen Wunschlisten stets ganz oben. Doch in der Wirklichkeit sind mit diesem Vorhaben viele Tücken und Gefahren verbunden. In Anbetracht der hohen Kosten am Bau kann hier schnell eine existenzbedrohliche Situation eintreten. Entsprechend wichtig ist es daher, sich von Anfang an sowohl über die rechtliche Ausgangssituation wie auch die Konsequenzen der zu treffenden Entscheidungen bewusst zu sein und Erfahrung ist leider nur allzu oft das, was man kurz nachdem man es gebraucht hätte, hat. Damit Ihr Traum vom eigenen Haus nicht zum Albtraum wird, stehen wir Ihnen gerne mit unserer jahrelangen, stets praxisorientierten Erfahrung in allen Bereichen des privaten Baurechts zur Verfügung und helfen Ihnen, durch umfassende Beratung, Fehler vorab zu vermeiden, durch begleitende Betreuung, die richtigen Entscheidungen zu treffen und im Streitfall Ihre Interessen bestmöglich zu vertreten.
Wir vertreten Bauherren, die über Bauverzug oder Baumängel klagen, ebenso wie Architekten und Ingenieure, die mit Schadensersatzansprüchen oder HOAI-Abrechnungsproblemen konfrontiert sind. Auch Bauunternehmer und Handwerksbetriebe, die ihre Vergütung sichern und durchsetzen wollen, zählen zu unseren Mandanten. Wir schützen Ansprüche vor Verjährung und verfolgen sämtliche Gewährleistungsansprüche nach BGB und VOB/B.
Unser Spektrum in diesem Bereich umfasst u.a. folgende Dienstleistungen, die wir auch zu kostengünstigen Pauschalen anbieten:

  • Beratung von Bauherren, Bauunternehmern, Architekten und Bauingenieuren (BGB, VOB, HOAI)
  • Vertragsgestaltung, Anspruchssicherung (insbesondere Vergütungs- und Gewährleistungsansprüche)
  • Durchführung von selbständigen Beweisverfahren
  • Gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen aller Art (insbesondere Erfüllungs-, Gewährleistungs-, Schadensersatz- und Vergütungsansprüche)
  • Beratung bei Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten
  • Individuelle Gestaltung von Bauträger-, Immobilienkauf- und ähnlichen Verträgen
  • Vorbereitung und Begleitung von Notarterminen

Architektenvertrag
Soll das Traumhaus individuell von einem Architekten entworfen werden, gilt es, den Auftrag durch einen entsprechenden Architektenvertrag richtig abzusichern. Dabei regelt ein solches Vertragswerk nicht nur den Wert der Architektenleistung, also das Honorar des Architekten, sondern vor allem auch die Haftung bei Bau- und Planungsmängeln, die einen deutlich höheren Wert haben können.

Alles schriftlich vereinbaren
Schon um Missverständnissen vorzubeugen, ist es unbedingt erforderlich, vor Beginn der Arbeiten (auch der Vorbereitung durch den Architekten), den konkreten Auftrag schriftlich zu fixieren. Erfahrungsgemäß ist man bei Schreiben oder Lesen viel aufmerksamer als beim Reden oder Zuhören. Darum sollte auf die Schriftform auch dann nicht verzichtet werden, wenn man miteinander befreundet ist. Nur mit einem solchen Schriftstück kann im Streitfall nachvollzogen werden, was gewollt war.

Stufenweise Vergabe
Die Leistungen eines Architekten werden in der Regel in verschiedene Stufen unterteilt, z.B. in die Stufen “Entwurfsplanung” oder “Objektüberwachung”. Bei einer stufenweisen Vergabe der Architektenleistung kann der Bauherr vergleichsweise schnell und ohne besondere Kosten den Architekten wechseln, sollte er mit dessen Leistungen unzufrieden sein. Um diesen Vorteil zu nutzen, muss allerdings ausdrücklich eine stufenweise Vergabe der Architektenleistungen im Architektenvertrag vereinbart werden.

Vorentwurf
Unter einem Vorentwurf versteht man die grobe Planung des Hauses. Er ist der „Grundstein“ für das gesamte Projekt, denn von seiner Qualität hängt es ab, ob die Wünsche des Bauherrn tatsächlich später verwirklicht werden können – und zu welchem Preis. Aus diesem Grund sollte viel Sorgfalt für den Vorentwurf aufgewandt werden. Es ist häufig ratsam, einen zweiten Architekten gegen eine angemessen Bezahlung (Pauschale) mit einer Prüfung des vorhandenen Vorentwurfs oder einem Gegenvorschlag zu beauftragen.

Fristenplan
Zeit ist Geld, sagt man und das gilt besonders beim Bau. Deshalb sollte der Bauherr für jede Architektenleistung (Stufe nach dem Architektenvertrag) eine genaue Zeitvorgabe vertraglich vereinbaren. Bei Fristüberschreitung kann der Bauherr so den Ersatz entstandener Folgekosten, wie z.B. erhöhte Handwerkerrechnungen oder Bereitstellungszinsen, verlangen.

Baukostenkontrolle
Eine regelmäßige und exakte Kontrolle der Baukosten ist die wesentliche Voraussetzung, den geplanten Finanzierungsrahmen einhalten zu können. Da hierfür ein erhebliches Maß an Sachverstand erforderlich ist, sollte der Architekt bei der Kostenkontrolle miteinbezogen werden. Z.B. durch eine ausdrückliche Vereinbarung, wonach der Architekt nach jedem Bauabschnitt die geschätzten mit den tatsächlichen Kosten vergleichen muss und bei Kostenüberschreitung Vorschläge zur Gegensteuerung macht.

Haftungsausschluss
Nach der gesetzlichen Regelung haftet der Architekt für sämtliche Planungsmängel. Diese sehr weit reichende Haftung soll den Bauherren schützen. Gleichwohl wird der Architekt in aller Regel versuchen, seine Haftung möglichst weitreichend zu beschränken. Solche Klauseln sollte der Bauherr, der damit eines seiner wesentlichsten Rechte aus der Hand gibt, nicht vorschnell akzeptieren. Es gibt entsprechende Haftpflichtversicherungen, die das Risiko für den Architekten abdecken.

Bauvertrag
Allein im Hinblick auf die Kosten, die mit einem Bauvertrag geregelt werden, ist hier eine umfassende, vorausschauende und umsichte Regelung unerlässlich. Sie wollen doch in Ihrem neuen Haus ruhig schlafen können.

Alles schriftlich vereinbaren
Hier wie überall, wenn es um Dinge geht, die einem wichtig sind, gilt: Regeln Sie alles so genau wie möglich und halten Sie die Ergebnisse schriftlich fest. Ein schriftlicher Bauvertrag hat für beide Seiten den Vorteil, dass man zu jeder Zeit weiß, was gewollt war und sich das auch beweisen lässt.

Detaillierte Baubeschreibung
Je genauer die Baubeschreibung gehalten ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass das fertige Bauwerk auch den Vorstellungen entspricht. Verwendete Materialien, Aufbringungstechniken und die Ausstattung der Räume sollten möglichst genau beschrieben werden. Häufig anzutreffende Formulierungen wie „oder gleichwertige Materialien“ führen regelmäßig zu Streit, weil hier die Meinungen bezüglich Wert und Optik auseinandergehen.

Unbedingt Festpreis vereinbaren
Nur eine Festpreisvereinbarung ist von vorneherein klar kalkulierbar. Das jedoch ist für die Beurteilung des Finanzierungsaufwands unerlässlich. Der Bauherr sollte sehr darauf bedacht sein, keine Klauseln zu akzeptieren, die ihn verpflichten, aus irgendwelchen Gründen zusätzliche, nicht exakt bezifferte, Kosten zu übernehmen.

Abschlagszahlungen
Abschlagszahlungen sind quasi Raten, in denen der Baupreis je nach Fortschritt der Bauarbeiten bezahlt wird. In der Vergangenheit kam es häufig vor, dass gutgläubige Bauherren, sich zu Abschlagszahlungen verpflichteten, die in keinerlei Verhältnis zur tatsächlich erbrachten Leistung standen. Fällt der Bauunternehmer dann jedoch z.B. wegen Insolvenz aus, ist das bereits bezahlte Geld in der Regel auch weg. Entspricht die Zahlung dann nicht der Leistung, bleibt dem Bauherrn nichts anderes übrig, als die Fertigstellung anderweitig zu veranlassen und die Kosten dafür (doppelt) zu tragen. Lassen Sie sich hier unbedingt von neutralen Fachleuten beraten.
Höhe und Zeitpunkt der Abschlagszahlungen sollten im Vertrag eindeutig aufgenommen werden und vorab auch mit der Hausbank vereinbaren.

Skonto
Skonti sind mittlerweile überall üblich. Auffallend häufig wird das bei Bauverträgen jedoch vergessen. Dabei kann eine solche Vereinbarung gerade bei den großen Beträgen, die bei einem Hausbau fließen, spürbare finanzielle Vorteile bedeuten.

Fristenplan
Zeit ist Geld. Das gilt vor allem beim Bau und Verspätungen haben schon so manchen Bauherrn ruiniert. Dagegen kann man sich jedoch einigermaßen schützen, indem man die Baufristen als verbindliche Vertragsfristen sowie Vertragsstrafeklauseln für Fristüberschreitungen vereinbart. Um eine Vertragsstrafeklausel richtig abzufassen, sollte der Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts eingeholt werden.

Schon vorher an Mängel denken
Das tückische an einem undichten Dach ist, dass es erst einmal (kräftig) regnen muss, bevor man den Fehler bemerkt. Viele Baumängel sind erst lange nach dem Einzug erkennbar. Damit die Gewährleistungsansprüche nicht vorschnell verjähren, sollte der Bauherr darauf achten, dass die 5-jährige Verjährungsfrist des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vereinbart wird und nicht die nur 2-jährige nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) zum Tragen kommt.
Doch die längste Verjährungspflicht hilft nichts, wenn der Bauunternehmer für die Schäden nicht aufkommen kann. Einem Nackten kann man schließlich nicht in die Tasche greifen. Dieses Risiko sichert die Gewährleistungsbürgschaft einer Bank ab. Deshalb sollte der Bauherr darauf bestehen, dass der Bauunternehmer eine entsprechende Bankbürgschaft beibringt.

Mietrecht
Kaum ein Lebensbereich ist in der Praxis so wichtig wie das Mietrecht. Bietet es einerseits einen wesentlichen Beitrag zur eigenen Vermögensbildung ist es auf der anderen Seite der Lebensmittelpunkt, das Zuhause eines Menschen. Gerade in diesem Bereich ist daher im Fall widerstreitender Interessen möglichst früh nicht nur auf eine saubere Klärung der Rechtslage zu achten, sondern auch auf ein für alle sinnvolles Ergebnis.
Wir stehen Ihnen dabei in allen Fragen rund um die Mietsache mit Rat und Tat zur Seite. Von der Frage, wie man den richtigen Mieter findet, über Vertragsgestaltung und Fragen des alltäglichen Miteinanders bis hin zur Beendigung des Mietverhältnisses – stets beraten und betreuen wir Sie nach Ihren individuellen Bedürfnissen, sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich.
Unser Spektrum in diesem Bereich umfasst u.a. folgende Dienstleistungen, die wir auch zu kostengünstigen Pauschalen anbieten:

  • Entwurf von Gewerberaum- und Wohnraummietverträgen, Pachtverträgen
  • Beendigung von Mietverhältnissen, Räumungs- und Zahlungsklagen
  • Durchsetzung von Miet- und Pachterhöhungen
  • Interessenvertretung bei Mängeln an der Mietsache

Einige wichtige Fragen zur ersten Orientierung haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt:
Zum 01.09.2001 ist eine umfassende Mietrechtsreform in Kraft getreten. Diese hat zum einen teilweise Änderungen gebracht, zum anderen Richterrecht kodifiziert. Außerdem wurde der Gesetzestext komplett neu gefasst, weshalb sich alle Paragraphen-Nummern und ein großer Teil der Formulierungen geändert haben. Zunächst wurde das MHG in das BGB integriert. Nicht zuletzt deshalb erfolgte eine Neuordnung der §§ 535 ff. BGB. Es wurde ein eigener Unterabschnitt “Wohnraummiete” gebildet und in folgende Unterabschnitte unterteilt:

  • Allgemeine Vorschriften
  • Mietverhältnisse über Wohnraum
  • Mietverhältnisse über andere Sachen

Die wichtigsten Änderungen betreffen:

  • Kündigung / Kündigungsfrist
  • Mieterhöhung
  • Modernisierung
  • Wohnungsumwandlung
  • Zeitmietvertrag
  • Kappungsgrenze
  • Barrierefreiheit
  • Mietkaution
  • Betriebskosten
  • Indexmiete / Staffelmiete
  • Fortsetzungsrecht
  • Schönheitsreparaturen

Kündigung
Die Kündigung ist der häufigste Umstand, der zur Beendigung eines Mietverhältnisses führt. Hierbei ist wiederum die sogenannte ordentliche Kündigung der normale Weg, daneben gibt es jedoch auch die außerordentliche Kündigung, die in bestimmten Notfällen greift. Gerade bei der Kündigung ist der Mieterschutz durch Gesetzgeber und Rechtsprechung stark in den Vordergrund gestellt worden. Vereinfacht dargestellt kann der Mieter nach Belieben kündigen kann, sofern er sich an die gesetzlich geregelten Fristen hält, während der Vermieter hierzu nur bei Vorliegen ganz bestimmter, gesetzlich geregelter Umstände berechtigt ist.
Mieter und Vermieter können den Vertrag außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihnen eine Fortsetzung desselben nicht zugemutet werden kann. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der andere sich nachhaltig vertragswidrig verhält. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist nach der Mietrechtsreform in diesem Fall jedoch grundsätzlich zunächst eine Abmahnung notwendig, sofern nicht eine der dort genannten (abschließenden) Ausnahmen vorliegt. Es bleibt bei der alten Regelung, wonach eine fristlose Kündigung nur zulässig ist, wenn ein Vertragspartner schuldhaft seine Verpflichtungen in einem Maße verletzt, dass dem anderen Vertragspartner eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (Zerrüttungsprinzip). Im Regelfall muss daher Verschulden der anderen Vertragspartei vorliegen, dieses ist aber nicht zwingend erforderlich. Neu ist, dass bei allen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund der Kündigungsgrund auf jeden Fall im Kündigungsschreiben angegeben werden muss. Nach altem Recht reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem Gerichtsprozess mitzuteilen.

Davon unberührt, können Mieter und Vermieter natürlich auch jederzeit einvernehmlich einen Aufhebungsvertrag schließen.
Die Kündigungsfristen wurden für Mieter verkürzt. Sie beträgt für nach 01.09.2001 geschlossene Verträge generell nur noch 3 Monate. Die Verlängerungen auf 6 und 9 Monate gelten nur noch für den Vermieter, der insoweit einseitig gebunden wird.

Sofern nichts anderes vereinbart wurde, sind Mietverträge unbefristet (§ 542 Abs. 1 BGB = § 564 Abs. 2 BGB a.F.). Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum richten sich die Kündigungsfristen nach §. 573c Abs. 1 BGB.

Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt die Neuregelung gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dann nicht, wenn in diesen eine eigenständige Fristenregelung vereinbart ist (d.h. die Kündigungsfristen ausdrücklich nochmals im Mietvertrag stehen, und nicht nur ein Verweis auf den entsprechenden Paragraphen). Ob eine bloße Wiederholung des alten Gesetzestextes dafür ausreicht, ist von der Rechtsprechung bislang nicht eindeutig geklärt.

Altes Mietrecht:

  • 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • 8-10 Jahre Mietdauer: 9 Monate
  • ab 10 Jahre Mietdauer: 12 Monate

Neues Mietrecht:

  • Für Mieter: immer 3 Monate

    • Für Vermieter:

  • 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Entscheidender Zeitpunkt für die Berechnung der Dauer der Kündigungsfrist ist dabei der Zugang der Kündigung beim Vermieter. Dabei muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am 3. Werktag des Monats, der in der Frist als erster einbezogen werden soll, zugegangen (!) sein. Diese Kündigungsfristen gelten nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter! Die Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen ist zulässig – durch AGB jedenfalls auf 6 Monate. Die Verkürzung kann nur zugunsten des Mieters vereinbart werden, nicht zugunsten des Vermieters.
Das Gewerbemietverhältnis kann spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden, vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen.

Zeitmietvertrag
Wenn nichts anderes vereinbart wird, gelten Mietverträge unbefristet, das heißt, bis sie durch Kündigung beendet werden. Ein Mietverhältnis kann aber auch von Anfang an befristet abgeschlossen werden. In diesem Fall endet es mit Ablauf der Frist, eine ordentliche Kündigung ist während der Vertragslaufzeit nicht möglich! Lediglich die außerordentliche Kündigung bleibt beiden Seiten erhalten. Es kann aber gegebenenfalls ein Anspruch darauf bestehen, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen zu werden, vgl. auch Nachmieter.

Seit 01.09.01 ist als Zeitmietvertrag nur noch der sog. „qualifizierte Zeitmietvertrag“ zulässig (§ 575 BGB), d.h. der Vermieter muss einen Grund für die Befristung angeben. Mögliche Gründe sind: Eigennutzung, Abriss, grundlegende Veränderung der Wohnung / des Hauses, Instandsetzung oder Vermietung als Dienstwohnung. Entfällt der Grund während der Mietzeit, kann der Mieter die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis und die Fortsetzung verlangen. Eine Auskunft darüber kann er aber frühestens vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, auf das der innerhalb eines Monats antworten muss. Bei Verspätung der Antwort hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für der Länge der Verspätung. Verzögert sich der Grund für die Befristung, so hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses um den entsprechenden Zeitraum.

Der sog. „einfache Zeitmietvertrag“ mit Verlängerungsoption ist ab 01.09.01 abgeschafft, ein solcher Vertrag gilt fortan als unbefristet (§ 575 Abs. 1 BGB). Es ist aber erlaubt, dass die Vertragsparteien für bestimmte Zeit auf einen Anspruch auf Kündigung verzichten. Ob so ein Passus aber formulargemäß möglich ist, ist fraglich, da hier ein Verstoß gegen das AGBG vorliegen könnte. Hier sind die Gerichte gefragt.
Bestehende Zeitmietverträge bleiben weiterhin unverändert gültig.

Auch ein Staffelmietvertrag (vgl. auch dort) kann mit einer Befristung verbunden werden. Aus einem befristeten langjährigen Staffelmietvertrag kann sich der Mieter nach vier Jahren bzw. zum Ablauf des vierten Jahres lösen, unabhängig davon, wie lange die Mietvereinbarung noch gelten sollte. Entsprechendes gilt bei einem normalen befristeten Mietvertrag, wenn später eine Staffelmiete vereinbart wurde. Ausschlaggebend für die oben genannte Vierjahresfrist ist dann der Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Staffelmiete.

Betriebskosten
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer der Immobilie laufend entstehen. Grundsätzlich trägt der Eigentümer diese Kosten. Jedoch befinden sich in den Mietverträgen regelmäßig Vereinbarungen, welche die Kostentragungspflicht ganz oder zum Teil auf den Mieter überwälzen. Hierbei müssen die einzelnen Kosten genannt werden. Es reicht jedoch die Angabe, dassalle in der Anlage 3 zu § 27 II. BerVO genannten Kosten vom Mieter getragen werden müssen. Diese Anlage 3 gilt eigentlich nur für den preisgebundenen Wohnraum, wird jedoch auch im freifinanzierten Bereich als Höchstgrenze der umlegbaren Kosten angesehen und ist nunmehr auch ausdrücklich so geregelt.

Der Gesetzgeber favorisiert klar die verbrauchsabhängige Abrechnung. Als – vertraglich änderbarer – Standardumlagemaßstab wurde dabei die Wohnfläche eingeführt. Künftig ist auch im Bereich der Privatvermietung (wie im öffentlichen Mietrecht auch) zwingend 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erstellen, sofern dies dem Vermieter möglich ist. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung, die hiermit kodifiziert wurde. Diese Verpflichtung kann auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der 12 Monate kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr erheben, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Auch Mieter müssen ihre Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang dem Vermieter aufgeben. Der Vermieter muss sich „wirtschaftlich vernünftig” bei der Verwaltung der Immobilie verhalten, d.h. die anfallenden Betriebskosten müssen wirtschaftlich vernünftig sein.

Möglichkeiten des Mieters bei Fristüberschreitung: Wenn der Vermieter die Abrechnung ohne Grund nicht in angemessener Frist erstellt hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen. Weiterhin kann der Mieter gegen den Vermieter auf Abrechnung klagen – hier ist die Vollstreckung aber häufig schwierig und daher nur in Einzelfällen anzuraten.

Einzelne Kostenarten: Gemäß Anlage 3 zu § 27 II BerVO sind folgende Kosten durch entsprechende vertragliche Regelungen umlegbar:

  • laufende öffentliche Lasten (z. B. Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung (Schmutz- und Regenwassergebühren)
  • Heizkosten (Brennstoff, Abrechnung, Wartung, Strom, etc.)
  • Aufzugskosten (Wartung aber keine Reparaturen)
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Hausbeleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswartkosten
  • Antennen und Kabelfernsehkosten
  • Kosten der maschinellen Wascheinrichtung
  • Müllschluckerkosten
  • Feuerlöschgerätekosten
  • Kosten für die regelmäßige Reinigung von Dachrinnen
  • Kosten für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen

Insbesondere nicht umlegbar sind Verwaltungskosten und Reparaturkosten (über letztere kann aber u. U. in eingeschränktem Maß eine andere Vereinbarung getroffen werden).

Die Heizkosten bei einem Nutzerwechsel im Abrechnungszeitraum regelt § 9b HeizkostenV. Hiernach hat der Gebäudeeigentümer die Zwischenlesung vorzunehmen. Umstritten ist jedoch, ob er diese als Kosten der Verwendung und Ausstattung zur Verbrauchserfassung wiederum auf den Mieter umlegen kann, was jedoch wohl zu bejahen ist.

Der Termin für das Ablesen der Heizkostenverteiler muss wie ein Besichtigungstermin durch den Vermieter rechtzeitig angekündigt werden, etwa 1-2 Wochen vorher. Ist der Mieter an dem Termin trotzdem verhindert und teilt er das vorher mit, so ist umstritten, wer die Kosten für den Wiederholungstermin zu tragen hat.

Mietberechnung / Mieterhöhung
Für Gewerberaum gilt allgemeines Vertragsrecht, d.h. für die Dauer der Vertragslaufzeit sind die Vertragsparteien an das Vereinbarte gebunden.
Um die Angemessenheit der Miete für privaten Wohnraum zu bestimmen, soll wie bisher auch mit anderen Mieten für ähnliche Objekte verglichen werden. Bei einer Mieterhöhung hat ein vorhandener qualifizierter Mietspiegel Vorrang vor allen anderen Begründungsmitteln, d.h. die Mieterhöhung sollte mit Bezug auf einen qualifizierten Mietspiegel begründet werden. Ein Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Zumindest ist auch auf die Daten des Mietspiegels hinzuweisen, wenn die Mieterhöhung wie bisher auch mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten begründet wird. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit (Beweiskraft) für sich. Alternativ können von den Gemeinden Mietdatenbanken eingeführt werden, aus denen Einzelauskünfte über Miethöhen entnommen worden können.

Die Miete darf nur erhöht werden, wenn seit Abschluss des Mietvertrages oder seit der letzten Mieterhöhung 15 Monate verstrichen sind. Das Erhöhungsverlangen des Vermieters darf dabei schon nach 1 Jahr gestellt werden.

Die Mieterhöhung wird durchgeführt, indem der Vermieter den Mieter sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich darlegt und diesen zur Zustimmung auffordert. Das Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden. Dem Mieter ist hierbei eine Bedenkfrist einzuräumen, ob er einverstanden ist. Die Frist endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Die Zustimmung des Mieters muss nicht ausdrücklich sein, sondern kann auch konkludent durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb zweier weiterer Monate Klage erheben.

Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze (also die Höchstgrenze für Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum hinweg) soll von 30% Mieterhöhung in 3 Jahren auf 20% gesenkt werden. Wie bisher auch gilt die Vergleichsmiete als Obergrenze.

Indexmiete, Staffelmiete
Staffel- und Indexmieten sind künftig zeitlich unbeschränkt zulässig, bei Staffelmieten wurde ein Sonderkündigungsrecht eingerichtet.

Mit der Mietrechtsreform ist es möglich, Staffelmietverträge unabhängig von der Mietdauer zeitlich unbeschränkt zu vereinbaren. Der Mietzins muss aber mindestens ein Jahr konstant bleiben. Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten ist für die Dauer der Staffelmietvereinbarung dann allerdings nicht mehr zulässig (§ 557a Abs. 2 BGB).

Bei der Indexmiete wird bei der Berechnung der Miete dagegen auf einen allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) Bezug genommen.

Modernisierung
Der Mieter kann sich – von extremen Härtefällen abgesehen – gegen Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und nunmehr jegliche Energieeinsparung (z.B. Stromeinsparmaßnahmen) nicht wehren. Der Vermieter hat diesbezügliche Modernisierungspläne nunmehr bereits 3 Monate (statt bisher 2) vorher anzukündigen. Formal muss der Vermieter nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen. Es ist bei der Modernisierungsumlage von 11 % jährlich geblieben.

Barrierefreiheit
Behinderte Mieter haben Anspruch auf Duldung eines behindertengerechten Umbaus der Wohnung (behindertengerechte Nutzung der Räumlichkeiten). Der Umbau erfolgt auf Kosten des Mieters und der Vermieter kann die Zahlung einer zusätzlichen Sicherheit an sich verlangen, denn der Mieter trägt die Rückbau-Verpflichtung bei Vertragsende.

Fortsetzungsrecht
Das Eintritts- und Fortsetzungsrecht des Mietverhältnisses im Todesfall des Mieters wird durch die Mietrechtsreform auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben, erweitert. Diese Anforderungen erfüllen auch Lebensgemeinschaften, die über eine reine Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgehen und in der eine Person mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist. Beispiel: Zwei alte Menschen, die dauerhaft füreinander einstehen.

Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters haben, kann der Vermieter nunmehr auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses kündigen. Früher musste der Vermieter für eine derartige Kündigung auch in diesen Fällen ein berechtigtes Interesse darlegen. Bei Tod des Mieters gilt ein Sonderkündigungsrecht (§ 580 BGB), das binnen eines Monats, nachdem der Vermieter bzw. der Erbe Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, auszuüben ist. Danach kann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Eigentümerwechsel, Wohnungsumwandlung
Nach einer Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung muss der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist in Sonderfällen (z.B. in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation) auf bis zu 10 Jahre verlängern. Es sind mithin die Rechtsverordnungen der einzelnen Bundesländer zu beachten.

Bei Vererbung eines Grundstücks gehen die Mietverträge gemäß § 1922 BGB auf den neuen Eigentümer über, bei Verkauf eines Grundstücks gehen die Mietverträge gemäß § 566 BGB über. Der Eigentumserwerb und damit der Übergang tritt beim Kauf mit Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ein. Bei Erwerb eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung tritt der Erwerber gemäß § 57 ZVG mit Zuschlag in die Mietverhältnisse ein. Grundsätzlich gilt beim Kauf, dass das Mietverhältnis hiervon unberührt bleibt, d.h. der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten als neuer Vermieter in den Mietvertrag ein.
Der neue Eigentümer kann das Wohnraummietverhältnis nur unter den ganz normalen Voraussetzungen kündigen, d.h. es muss ein besonderes Interesse vorliegen. Dies gilt nach h. M. auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung. Wenn während der bisherigen Dauer des Mietvertrages Teileigentum an der Wohnung begründet wurde, so besteht für Eigenbedarfskündigungen eine Kündigungssperrfrist von 3 oder bis zu 10 Jahren. Das ist keine allgemeine Regel (!), es gilt nur bei Eigenbedarfskündigungen und wenn Wohnungseigentum während der Dauer der Mietzeit begründet wurde, d.h. das Mehrfamilienhaus wurde in Eigentumswohnungen aufgeteilt.

Der neue Eigentümer kann ganz normal Mieterhöhungen durchführen. Häufig soll dies schon vor Eintragung in das Grundbuch geschehen, da Verkäufer und Käufer im Innenverhältnis vereinbart haben, dass schon vorher Nutzungen und Lasten übergehen. In diesem Fall muss der Erwerber die Mieterhöhung im Namen des Verkäufers durchführen, d.h. der Verkäufer muss den Käufer entsprechend bevollmächtigen.

Mietkaution
Wird die Kaution für ein Wohnraummietverhältnis vom Vermieter aufbewahrt, so ist diese auf ein Sparbuch mit 3-monatiger Kündigungsfrist zum üblichen Zinssatz anzulegen, § 550b II BGB.

Während des laufenden Mietvertrags darf der Vermieter die Kaution nur antasten, wenn und soweit seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist. Der Vermieter ist umgekehrt jedoch nicht verpflichtet, auf die Kaution zuzugreifen. Ein „Abwohnen” der Kaution ist daher nicht zulässig, der Vermieter kann in diesem Fall – mit allen damit verbundenen Kosten – die Miete einklagen.

Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zur Abrechnung der Kaution verpflichtet. Der Anspruch des Mieters ist jedoch erst eine angemessene Zeit nach der Räumung der Wohnung fällig, nämlich dann, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen überschaubar ist. Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt vom Einzelfall ab. Üblich ist eine Frist von 3 bis 6 Monaten, wobei jedoch jedenfalls ein angemessener Teil der Kautionsrückzahlung solange verweigert werden kann, bis die Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter erstellt werden kann.

Schönheitsreparaturen
Die geplante Änderung des AGBG bezüglich der Schönheitsreparaturen ist entfallen. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat grundsätzlich (also, wenn nichts anderes vereinbart wurde) der Vermieter (!) die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h. der Vermieter muss die Instandhaltung (Wartung) und Instandsetzung (Reparaturen) leisten. Nur wenn der Mieter die Sache durch vertragswidrigen Gebrauch (d.h. nicht normale Abnutzung) beschädigt, muss dieser den Schaden ersetzen.

Diese Regelung kann jedoch durch Vertrag geändert werden, was heute der Regelfall ist.

Umfang: Abgewälzt werden können Arbeiten zur Beseitigung von Dekorationsmängeln. Davon umfasst sind für gewöhnlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenstern und Außentüren von innen.

Qualität der Arbeit: Der Mieter kann zur fachmännischen Durchführung verpflichtet werden, nicht jedoch zur Beauftragung eines Fachhandwerkers. Wenn der Mieter eine fachmännische Eigenleistung selbst erbringen kann, ist ihm dies gestattet.

Fristen: Es dürfen in Fristen für die Arbeiten vorgeschrieben werden. Als üblich und angemessen gelten nach gängiger Rechtsprechung: Küche/Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, übrige Bereiche alle 7 Jahre). Findet sich keine Fristenvereinbarung, werden diese Fristen in ergänzender Vertragsauslegung in Anlehnung an den Mustermietvertrag des BJM angenommen.

Grundrenovierung bei Ein-/Auszug: Grundsätzlich kann eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter nur für eine Grundrenovierung – also entweder bei Einzug oder bei Auszug erfolgen. Es kann also nicht während des laufenden Mietvertrags vom Vermieter überprüft werden, ob der Mieter auch brav seine Küche geweißelt hat.

In der Regel wird daher eine Endrenovierung vereinbart. Sie schuldet der Mieter auch wenn er die Schönheitsreparaturen nicht pflichtgemäß durchgeführt hat. Wenn der Mieter die laufende Renovierung erfüllt hat, darf ihm für den Fall des Auszugs nur eine solche Renovierung zusätzlich vorgeschrieben werden, die den Ausgleich der nach der letzten Renovierung eingetretenen Dekorationsmängel betrifft.

Kostenbeteiligung: Wenn keine solche Endrenovierung geschuldet werden soll, wird häufig vereinbart, dass der Mieter anteilig die Kosten für die nächste fällige Schönheitsreparatur zu tragen hat.

Beispiel: wenn die Küche alle 3 Jahre renoviert werden muss und 1 Jahr seitdem verstrichen ist, würde nach einer solchen Klausel der Mieter 1/3 der Kosten für die nächste Schönheitsreparatur tragen müssen. Der Mieter darf alternativ auch die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen ausführen.

Immobilienverwaltung

Wohnungseigentumsrecht, Hausverwaltung, Nachbarrecht
Viele träumen von einer eigenen Immobilie, sei es, um sie selbst zu bewohnen, sei es, als Teil der privaten Vermögensvorsorge. Doch mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind eine Vielzahl von Rechten und Pflichten verbunden. Welcher Art z.B. sind die Rechtsbeziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern untereinander und zu der Verwaltung? Wie werden Beschlüsse abgefasst? Welche Regelungen müssen und sollten Verwalterverträge enthalten? Was ist zu tun, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihre Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nicht einhalten?

Das Verhältnis der Wohnungs- oder Teileigentümer untereinander und ihre rechtliche Beziehung zum Verwalter sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und in der Teilungserklärung der betreffenden Immobilie geregelt. Doch wer kann schon vor dem Kauf seiner Eigentumswohnung etwas mit Begriffen wie Sondereigentum und Gemeinschaftsordnung anfangen? Wir halten es jedoch für wichtig, sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung über die rechtlichen Beziehungen, die mit dem Kauf einer Eigentumswohnung entstehen, zu informieren und bieten daher unseren Mandanten zu diesem Thema eine umfassende Beratung zu sehr moderaten Preisen an.

In der Praxis stellt sich für jeden Eigentümer die Frage nach seinen Rechten und Pflichten sowohl gegenüber Dritten wie dem Hausverwalter oder Handwerkern und Mitbewohnern als auch als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wir beraten Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwalter bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche sowie bei der Gestaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen.

Unser Spektrum in diesem Bereich umfasst u.a. folgende Dienstleistungen, die wir auch zu kostengünstigen Pauschalen anbieten:

  • Beratung bei der Begründung von Wohnungseigentum (vertragliche Einräumung von Sondereigentum, Teilung durch den Eigentümer)
  • Beratung und Vertretung bezüglich Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung
  • Interessenvertretung von Wohnungseigentümern, Hausverwaltern, Wohnungseigentümergemeinschaften sowohl bei internen als auch externen Auseinandersetzungen
  • Vertretung von Wohnungseigentümern und Verwaltern, insbesondere im Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit

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