Verkehrswert Immobilien

Begriffsdefinition und Erläuterung

Der Terminus “Verkehrswert” ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB; Inhalt II, Schaltfläche “Gesetze”) festgelegt:

“Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Demnach ist der Verkehrswert ein durchschnittlicher, im Idealfalle statistisch nachweisbarer Marktwert. Absicht der Formulierung ist sicherlich auch, eine zwischen Käufer- und Verkäuferinteresse ausgleichende Kenngröße zu schaffen. Der Grundstücks- respektive Gebäudepreis wird individuell verhandelt, ist also meist das Ergebnis subjektiver Überlegungen der Beteiligten in Verbindung mit einer gewissen Vermarktungsdauer.

Neben der sorgfältigen Überprüfung aller bekannten bzw. bei den jeweils zuständigen Stellen einholbaren Eigenschaftsmerkmale eines Objektes (zum Beispiel bauliche Gegebenheiten, öffentlich-rechtliche oder private Belastungen, Ertragsfähigkeit) besteht eine Hauptaufgabe des Sachverständigen auch darin, ein dem Objekt angemessenes Wertermittlungsverfahren anzuwenden.

 

Unterlagen

An Unterlagen werden standardmäßig überprüft (je nach zu bearbeitendem Fall und Verfügbarkeit unterschiedlich, eine Kontrolle darüber hinausgehender Merkmale kann notwendig sein):

  • Das Grundbuchheft: Wenn erforderlich (insbesondere bei Eintragungen in Abteilung II) die dazugehörigen Grundakten.
  • Das Liegenschaftskataster als Auszug (allermeist im Maßstab 1:500).
  • Bei überbauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen das Baugesuch (entweder komplett, oder die entsprechenden Abschnitte).
  • Das Baulastenverzeichnis (anhand Adresse und Flurstücksnummer).
  • Planungsrechtliche Gegebenheiten (das heißt Existenz eines Bebauungsplanes, wenn vorhanden dessen Festsetzungen, Beschränkungen und Typologie;
  • vgl. §§ 30 ff., 34, 35 BauGB; Inhalt II, Schaltfläche “Gesetzestexte”).
  • Mögliche Altlastenverdachtsmomente als Auskunft des Landratsamtes/städtischen Amtes für Umweltschutz.
  • Vor allem bei älteren Objekten Aspekte des Denkmalschutzes.
  • Bei Gebäuden, deren Erscheinungsbild oder zweckgebundener Aufbau sich eher an Ertragsgesichtspunkten orientiert, den oder die einzelnen Mietverträge (siehe auch die Rubrik “Mietwert-Ermittlung” auf dieser Site).

Weiter geschieht eine Abfrage und Einschätzung zu städtebaulichen Lagemerkmalen (das heißt Gebiets-Charakter, allgemeine Infrastruktur, Verkehrs- und Lärmsituation usw.).

(Foto: create jobs 51 – shutterstock.com)