Grundstücksbewertung Neubau
Für den Bauherrn vor dem Kauf (Selbsteinschätzung). Die Grundstücksbewertung ermöglicht es Ihnen, unterschiedliche Grundstücke nach Ihrer Eignung und Ihrem Wert einzuschätzen. In diesem Kapitel erfahren Sie, wie Sie das für Sie optimale Grundstück finden.
Lassen Sie sich Zeit, wenn Sie sich auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück machen und prüfen Sie vor dem Kauf gründlich! Nur sehr selten besteht z.B. die Chance durch Zukauf anliegender Flächen ein Grundstück im Nachhinein zu erweitern.
Informieren Sie sich, ob sich das Umfeld des Grundstücks künftig stark ändern kann. Kann vielleicht der reizvolle Ausblick verbaut oder eventuell eine Schnellstraße neben Ihr Grundstück gebaut werden? Nehmen Sie auf jeden Fall bei der zuständigen Baubehörde Einblick in eventuelle Planungsunterlagen, die Sie direkt betreffen könnten.
Auch ein Bodengutachten ist ein absolutes Muss. Existiert keines so sollten Sie in Erwägung ziehen eines anfertigen zu lassen. Über mögliche Baulasten informieren Sie sich im Baulastenverzeichnis Ihrer zuständigen Baubehörde.
Auch dem Nachbarrecht sollten Sie die gebührende Aufmerksamkeit schenken, schließlich müssen Sie mit Ihrem Nebenan auskommen. Am besten nutzen Sie eine Checkliste, um alle relevanten Informationen über Ihr künftiges Bauland zusammenzutragen und es richtig zu bewerten. Da man in der Regel nur einmal im Leben baut, sollten Sie sich einen Fehlkauf ersparen. Unsere Ratschläge und Hinweise im Bauplaner werden Ihnen auf dem Weg zu Ihrem Grundstück helfen.
Grundstücksgröße und Zuschnitt des Grundstücks
Für die meisten Fälle von Eigenheimbauten gibt es optimale Standardmaße. Einerseits will man am Grundstück sparen, andererseits auch sein eigenes Stück Land unter den Füßen haben und seine Privatsphäre wahren. Wägt man zwischen Kosten, Nutzen und Komfort ab, so ergeben sich folgende optimale Beispiele.
Das freistehende, 1 1/2 Geschosse hohe Einfamilienhaus (Wunschtraum der meisten) mit einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 120 m² benötigt unter Beachtung der erforderlichen Grenzabstände und je nach gewünschter Gartengröße ca. 400 – 500 m².
Die 1 1/2 Geschosse hohe Doppelhaushälfte mit einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 120 m² benötigt unter Berücksichtigung der notwendigen Grenzabstände und je nach gewünschter Gartengröße ca. 300 – 400 m².
Ein zwei Geschosse hohes Reihenhaus mit einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 80 m² benötigt je nach gewünschter Gartengröße ca. 150 – 300 m².
Grundstückspreis
Wie viel ist das Grundstück wirklich wert?
Um diese Frage klären zu können, müssen Sie die Bodenrichtwerte der örtlichen Gemeinde heranziehen. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten beim Gutachterausschuss festgehalten und beziehen sich auf erschließungskostenbeitragspflichtiges und erschließungskostenfreies Land sowie auf andere Umstände, die für die Berechnung von Bodenrichtwerten von Bedeutung sind.
Welche Kosten kommen insgesamt auf Sie zu?
Der von Ihnen zu zahlende Preis für das Grundstück setzt sich aus mehreren Kriterien zusammen: dem Grundstückswert, den Grundstücksnebenkosten, den Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter, den Herrichtungskosten und den Erschließungskosten.
Der Grundstückswert kann anhand der Bodenrichtwerte der örtlichen Gemeinde herausgefunden werden.
Die Grundstücksnebenkosten setzen sich u.a. aus den Notargebühren, der Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Vermessungsgebühren zusammen. Sie liegen zwischen ca. 5 und 10% des Grundstückspreises, die sofort beim Kauf fällig werden.
Die Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter kommen nur dann auf Sie zu, wenn Dritte über Rechte an Ihrem Grundstück verfügen. Ein Beispiel hierfür sind Wegerechte. Sie können sich nachteilig auf die Bebaubarkeit und letztlich auf den Wert des Grundstücks auswirken.
Die Herrichtungskosten umfassen die Maßnahmen des Abrisses von Gebäuden und des Ausbaus bzw. Sicherns von Ver- und Entsorgungsleitungen, der Beseitigung von Vegetation und von Altlasten.
Die Erschließungskosten kommen dann noch zusätzlich auf sie zu, wenn sie noch nicht im Kaufpreis enthalten sind. Unterschieden wird zwischen öffentlicher Erschließung – um die Sie nicht herum kommen – und privater Erschließung, die sie selbst beeinflussen können.
Grundstücksrecht
In diesen Bereich fällt die Bewertung der rechtlichen Rahmenbedingungen für Ihr zukünftiges Grundstück. Letztlich gemeint sind hier die Fragen: Dürfen Sie auf dem Grundstück überhaupt bauen? Wenn ja, was dürfen Sie hier bauen?
Darf das Grundstück überhaupt bebaut werden?
In aller Regel sollte der Verkäufer zu diesem Thema Auskünfte geben können. Wenn Sie Zweifel haben, wenden Sie sich an die örtliche Gemeinde.
Was darf gebaut werden?
Nicht überall darf alles gebaut werden. Gemeinden regeln in aller Regel die grundlegenden Vorgaben für Ihr Bauvorhaben, wie die Anzahl der Geschosse, die maximale Größe der überbauten Fläche gelegentlich auch Dachformen etc.
Weitere Regelungen, die Ihr Bauvorhaben beeinflussen können
Neben den Regelungen zum Hausbau kann es weitere Vorschriften geben, die Ihr Bauvorhaben und auch Ihre zukünftigen Pläne beeinflussen können. Neben dem Denkmal- und Naturschutz spielen hier Fragen zu Erschließungsauflagen häufig eine Rolle.
Infrastruktur des Grundstücks
Verschaffen Sie sich einen Überblick der Infrastruktur Ihres Grundstückes. Hier sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Versorgung mit den Dingen des täglichen Bedarfs legen. Wie weit entfernt sind Arzt, Schule, Kirche, Kindertagesstätte, Geldautomat, Tankstelle und Einkaufsmöglichkeiten? Wie hoch ist der Freizeitwert ihres Umfeldes, gibt es Spielplätze, Wälder, Parks, Seen oder Naherholungsgebiete? Auch sollten sie dazu die amtlichen Lagepläne lesen, mit denen sie schnell einen Überblick erlangen und die Erkundung vorbereiten können.
Lage des Grundstücks
Erscheinung
Beurteilen Sie die Erscheinung zu verschiedenen Tages- und Jahreszeiten. Machen Sie sich ein Bild, wie Ihr Grundstück zu den verschiedenen Tageszeiten beschattet wird. Wie ist das Grundstück ausgerichtet und in welche Himmelsrichtung können Sie ein Haus darauf ausrichten? Befragen Sie auch die Nachbarn zu möglichen Eigenheiten des Grundstückes.
Hochwassergebiet
Ganz wichtig und in den letzten Jahren immer deutlicher ist die Hochwasserproblematik. Vergewissern Sie sich deshalb, dass Ihr Grundstück nicht in einem Hochwasser gefährdetem Gebiet liegt.
Baumbewuchs
Für einen ist Baumbestand ein gutes, für andere ein schlechtes Kriterium. Tatsächlich benötigen Sie ja neben dem Platz für ihr Bauvorhaben auch Platz für Baumaschinen und deren Bewegungsradien. So kann es gut möglich sein, dass Sie einige Bäume fällen lassen müssen, was die Herrichtungskosten erhöht. Dazu ist unter Umständen eine Fällgenehmigung für geschützte Bäume zu beantragen, die weitere Kosten verursacht. Im Regelfall erhält man eine Fällgenehmigung für ein Bauvorhaben. Die Gemeinden haben sogenannte Baumschutzsatzungen, die festlegen, ab wann ein Baum geschützt ist, z.B. wenn der Stammumfang in einem Meter Höhe 100 cm misst. Auch können bestimmte Arten vom Schutz ausgeschlossen sein, z.B. Säulenpappeln. Eine Baumfällung geschützter Bäume muss beantragt werden und verursacht Gebühren, die Verpflichtung zur Neupflanzung und falls das nicht möglich ist, fallen noch Ausgleichszahlungen von ca. 500 EUR je angefangenem Meter Stammumfang an. Wollen Sie den größten Teil Ihres Baumbestandes erhalten, so sollten Sie dies mit möglichen Baupartnern genau abklären und auch in Verträgen auf derartige Abmachungen achten. Bei den betreffenden Bauarbeiten empfiehlt es sich auf der Baustelle aufzupassen, wie die Bauarbeiter mit Ihren Bäumen umgehen. Baufirmen mögen in der Regel keine Bäume auf der Baustelle, da sie ihnen nur im Wege stehen und sie am freien Arbeiten hindern. Gern werden Grundstücke vor dem Bau “leer gemacht”. Ist dies von Ihnen nicht erwünscht so helfen die Firmen gern mal nach, indem sie gegen die Bäume fahren, die sie angeblich stören, wobei die dann umzufallen drohen und doch noch gefällt werden müssen.
Siedlungsumfeld
In welchem Siedlungsbereich liegt Ihr Grundstück? Stadt, Kleinstadt oder Dorf. Ist es ein Neubaugebiet oder ein altes Wohnviertel? Ein altes, gewachsenes Wohnviertel ist attraktiver und genießt bei den meisten Leuten ein höheres Ansehen.
Verkehr
Ebenfalls von großer Bedeutung ist die Anbindung an Straßen und Autobahnen, die Nähe eines Bahnhofes und die Entfernung zur nächst größeren Stadt und zu Ihrer Arbeitsstelle.
Störungen
Wenn Sie später keine Überraschungen erleben wollen, sollten Sie potentielle Störeinflüsse genau untersuchen. Nur reine Wohngebiete bieten halbwegs gute Chancen auf Ruhe und schöne Umgebung. Störungen rühren zum Beispiel aus vorhandenen Emissionsquellen her. Wenn es Landwirtschaft gibt, kann diese durch Lärm oder Geruch später als störend empfunden werden. Andere potentiell störende Einrichtungen sind z.B. Kläranlagen, Tierheime oder Hundezüchter, Modellflugplätze, Sportanlagen, in Hörweite und Windrichtung gelegene Bundesstraßen oder Autobahnen. Auch ein Freibad, Gewerbebetrieb oder eine kleine Fabrik in der Nachbarschaft können viel Lärm und Verkehr verursachen.
Wohnen im Grünen
Wenn Ihr Grundstück an ein Landschafts- oder Naturschutzgebiet grenzt, dann legen Sie auch Wert darauf, dass dies so bleibt und nicht eines Tages eine Autobahn dort vorbei führt. Aus dem aktuellen Flächennutzungsplan (FNP) ist ersichtlich, ob dieses Gebiet einer anderen Nutzung zugedacht ist oder weiterhin erhalten bleibt. Die Umwidmung eines solchen Gebietes bedarf eines starken politischen Willens, der sich bereits im Vorfeld öffentlich bemerkbar macht. Das Landschafts- oder Naturschutzgebiet vor Ihrer Haustür ist also nur solange sicher, wie dies auch von der Regierung gewollt ist.
Unverzichtbare Informationsquellen sind die amtlichen Pläne: Flächennutzungsplan, Katasterkarte, Bebauungsplan.
Umfeld und Nachbarschaft
Inspizieren Sie die direkte Nachbarschaft indem Sie sich umhören, wie es um die vorherrschenden Verhältnisse bestellt ist. Lebt man dort in guter Eintracht oder dominieren Streit und Zank unter den bereits dort ansässigen? Haben Sie vielleicht zukünftig einen anstrengenden Nachbarn, der Ihnen nur das Leben schwer machen will? Zu klären ist also: Wer lebt eigentlich in Ihrer Nachbarschaft? Familien mit Kindern, Rentner, Alleinstehende? Gibt es eine gesunde Mischung aus allen oder ist die Nachbarschaft eher homogen? Haben Sie etwa nur alte Leute als Nachbarn, könnte das eventuell zu Streit wegen Lärmes kommen, wenn Sie als Familie mit Kindern dazwischenziehen?
Bodeneigenschaften
Baugrund
Was für größere Projekte Selbstverständlichkeit ist, mag noch nicht bei allen Bauherren eines Einfamilienhauses am Anfang Ihrer Überlegungen stehen: “Wie sind die Boden- und Grundwasserverhältnisse?” und “Wie wirken sich diese auf mein Bauvorhaben aus?” Auch beim Einfamilienhausbau gilt, eine sorgfältige Planung spart Kosten!
Die rechtzeitig erfolgte Baugrunduntersuchung mindert das Baugrundrisiko des Bauherrn und schafft Planungssicherheit. Und das für einen gemessen an den Baukosten geringen Aufwand von ca. 500 EUR.
So ist es zum Beispiel von Vorteil, vor Unterzeichnung eines Bauvertrages zu wissen, ob ein Bodenaustausch erfolgen muss oder ob die Grundwasserproblematik im Untersuchungsgebiet eine Abdichtung des Kellers gegen drückendes Wasser erforderlich macht. Eine spätere Sanierung eines nassen Kellers ist um ein Vielfaches teurer als die im Zuge des Neubaus erstellte “Schwarze” oder “Weiße Wanne”. Ohne genaue Kenntnisse über die Bodenverhältnisse kann es zu Nachtragsforderungen des Baupartners kommen und die sind meist teuer.
Wenn Ihnen kein Bodengutachten vorliegt und Sie nicht sicher sind, ob Ihr Grund überhaupt tragfähig ist, wie hoch das Grundwasser steht oder ob es Schichtenwasser gibt, so können Sie wichtige Informationen von den Nachbarn erhalten. War das Grundstück schon einmal bebaut? Sind die Keller der umliegenden Häuser feucht. Hat überhaupt jemand Tiefgründungen, also Keller? Gab es Probleme beim Anlegen der Gründung? Sollte es keine verbindlichen Antworten zum Baugrund geben, so hat vielleicht der Eigentümer bereits ein Bodengutachten eingeholt, was er Ihnen auch zeigen muss oder Sie müssen eines Anfertigen lassen, bevor Sie ein Haus planen können.
Zu hoch stehendes Grundwasser z.B. wird Ihnen beim Bau eines Hauses mit Keller Mehrkosten für die Wasserhaltung (Wasserhaltungskosten) verursachen.
Altlasten
Ist das Grundstück mit Altlasten verunreinigt (Öl, Bauschutt, Asbest, etc.)? Klären Sie stets die frühere Nutzung. Umwelt-, Wasserbehörden oder angrenzenden Nachbarn sind dabei die nützlichsten Informationsquellen. Hinweise geben auch die staatlichen Altlastendateien oder -register. Bei konkretem Altlastenverdacht sollten Sie immer ein Bodengutachten erstellen lassen oder von einem Kaufgedanken Abstand nehmen.
Bodengutachten
Ein Bodengutachten beinhaltet alle für die Planung erforderlichen Angaben. Dies sind Grundwasserspiegel, Nutzungsgeschichte, geologischer Bodenaufbau (Bodenart, Schichten), eine Bewertung der angetroffenen Schadstoffgehalte nach den jeweils gültigen Vergleichswerten und Empfehlungen zu weiterführenden Maßnahmen, ggf. Sanierungskonzeption.
Erschließungsgrad
Das Erschlossensein Ihres Grundstücks ist eine planungsrechtliche Forderung und zwingende Grundlage für die Zulässigkeit eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens. Wann Ihr Grundstück erschlossen ist, wird im Baugesetzbuch genau definiert. Ihr Grundstück gilt dann als erschlossen, wenn die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser im erforderlichen Maß gewährleistet ist. Sind diese Kriterien nicht erfüllt, so müssen Sie zunächst für die Erschließung Ihres Grundstückes sorgen und sie in Ihre Kostenplanung mit einbeziehen.
Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinden. Sie sollten sich vor dem Kaufvertrag eine schriftliche Bestätigung über den Stand der Erschließung und voraussichtlich künftige Erschließungskosten von der Gemeinde besorgen.
Neben den grundlegenden Erschließungselementen, Straße, Wasser, Strom und Abwasser, ohne die Sie nicht bauen dürfen, benötigen Sie noch weitere Erschließungsleitungen, die nicht immer zwingend vorhanden sein müssen. Dies sind die Leitungen für Telekommunikation (Telefon, DSL, Kabelfernsehen, Kabelnetzwerk), Gas und Fernwärme. Da diese Versorgungen von den regionalen Anbietern verlegt werden und wirtschaftlichen Faktoren unterliegen, ist es nicht immer gewährleistet, dass die Anschlüsse Ihren Wünschen entsprechen oder überhaupt in naher Zukunft verlegt werden. Wenn z.B. Ihr Grundstück Telefonanschluss hat, ist damit noch nicht sicher, dass Sie Ihren DSL Internetzugang dann auch haben werden. Ihr Provider wird Ihnen aber sagen können, was in Ihrer Gegend möglich ist. Eine gute Alternative zum DSL ist ein Zugang über das Kabelnetz. Mit Ihm kommen neben dem Fernsehen auch Telefon und Internet zu Ihnen ins Haus.
Wenn es nicht an Ihrem Grundstück ersichtlich ist, ob und welche Leitungen noch angelegt sind, fragen Sie einfach die Nachbarn, lesen Sie den Bebauungsplan oder fragen in der Baubehörde nach.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan (B-Plan) bezieht sich immer auf ein genau festgelegtes Gebiet und wird von einer Gemeinde als Satzung beschlossen. Diese Satzung besteht aus einem ausführlichen Textteil, der alle Festsetzungen des Bebauungsplans genau beschreibt und einem oder mehreren Planwerken, in denen die Festsetzungen graphisch dargestellt werden.
Im Bebauungsplan sind für den Hausbau unter anderem Geschossflächen- und Grundflächenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe festgelegt. Dazu kommen oft ergänzende ortsgestaltende Auflagen durch Satzungen der Gemeinde, die etwa Dachformen, Farben, Materialien oder gar bestimmte Haustypen fordern oder verbieten. Allgemein gilt: Was im Bebauungsplan nicht geregelt ist, kann frei bestimmt werden, insofern es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Weiter kann ein B-Plan Angaben über Stellplätze für PKW, Spielplätze, Grünanlagen, unbebaubare Flächen, Lage von Versorgungsleitungen, Stellflächen für Mülltonnen und Flächen für besondere Nutzung, wie z.B. Gewerbe, enthalten. Neben den Vorgaben eines Bebauungsplanes gilt immer die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnung.
Bebauungspläne sind in der örtlichen Baubehörde einzusehen und zu erwerben. Teilweise werden B-Pläne von Baubehörden auch auf deren Websites bereitgestellt.
Man unterscheidet zwei Arten von Bebauungsplänen. Den einfachen Bebauungsplan und den qualifizierten Bebauungsplan.
Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Festlegungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Fehlen eine oder mehrere dieser Festlegungen, so spricht man von einem einfachen Bebauungsplan. Bei diesem richtet sich die Regelung der fehlenden Angaben, die Sie ja zur Genehmigungsfähigkeit einhalten müssen, nach der Eigenart der näheren Umgebung, der BauNVO und der Landesbauordnung.
Ein Bebauungsplan muss nicht immer von Vorteil für Sie sein, da er ganz genaue Vorgaben beinhaltet, die sie eventuell zu sehr einschränken könnten. Zum Beispiel könnte es sein, dass Sie eine ganz bestimmte Dachform haben möchten, aber diese durch den Plan ausgeschlossen wird.
Die Bauweise
Grundsätzlich werden zwei verschiedene Formen der Bauweise unterschieden. Dabei sind weder Konstruktionsformen noch Fertigungstechnik gemeint. Es handelt sich um die Anordnung der einzelnen Bauwerke. Die “offene Bauweise” (gekennzeichnet durch ein “o”) schreibt vor, dass die Bauwerke einzeln stehen müssen, d.h. Abstände zwischen ihnen eingehalten werden müssen. Die “geschlossene Bauweise” schreibt vor, dass Haus an Haus zu bauen ist (Reihenhausbauweise). Zudem kann noch die Zulässigkeit von Einzelhäusern (E) und/oder Häusergruppen (H) festgelegt werden.
Die Art der baulichen Nutzung: Diese Regelt sich nach der festgelegten Art des Baugebiets (z.B. WA – Allgemeines Wohngebiet oder MI – Mischgebiet), wie sie bereits im Flächennutzungsplan angedacht wurde. Welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten möglich sind regelt die Baunutzungsverordnung.
Das Maß der baulichen Nutzung: Die Bebauung eines Grundstücks wird von vielen Kriterien beeinflusst. Die Kriterien sind im einzelnen: Anzahl der Vollgeschosse (römische Zahl), höchstzulässige Anzahl der Wohnungen je Gebäude (2 WO), Wandhöhe (WH 5,20 m) Bauflucht, Dachvorgaben, Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ (Zahl im Kreis), Vorschriften für Stellplätze und Erschließung, Grundstücksgrenzen, Abstandsflächen, Baugrenzen, Baulinien und die Eigenart der näheren Umgebung.
Die Dachvorgaben
Für die Dachvorgaben kann vorgeschrieben sein, die Ausrichtung des Dachfirstes, das zur Deckung vorgesehene Material und die Dachneigung (DN 18°-28°)
Grundflächenzahl GRZ: Sie legt das Maß der maximal überbaubaren Fläche fest. Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer GRZ von 0,4 dürfen sie also maximal 400m² x 0,4 = 160m² Grund überbauen. Zudem dient die GRZ der Ermittlung ihres Anteils an den Erschließungskosten für Regenwasser.
Geschossflächenzahl GFZ: Mit Hilfe der GFZ ermittelt man den Erschließungskostenbeitrag für Abwasser und die Menge der erreichbaren Gesamtfläche aller Geschosse, also der Geschossfläche. Angenommen, Sie haben ein Grundstück mit einer GFZ von 1,2 und einer Grundfläche von 400 m² so ergibt das eine Geschossfläche von 400m² x 1,2 = 480m². Die GFZ dient auch zur Ermittlung der Anzahl der Vollgeschosse. Bleiben wir bei unserem Beispielgrundstück. Wir dürfen hier also maximal 160m² überbauen und unsere maximale Geschossfläche darf 480m² sein. Damit ergeben sich 480m² / 160m² = 3 Vollgeschosse, die Sie auf so einem Grundstück errichten dürfen.
Dachgeschosse und Keller
Diese sind in der Regel keine Vollgeschosse und können noch hinzugerechnet werden. Das Haus könnte also maximal ein dreigeschossiges mit Keller und Dachgeschoss werden, falls die Geschosszahl im Bebauungsplan nicht zusätzlich limitiert wird. Unter welchen Voraussetzungen ein Dach- oder Kellergeschoss nicht als Vollgeschoss zu rechnen ist, legt die entsprechende LandesBO fest, und muss zur Bauvorlage vom Entwurfsverfasser rechnerisch nachgewiesen werden.
Baugrenzen
Sie legen den Bereich fest, innerhalb welchem gebaut werden darf.
Baulinien
Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss entlang dieser gebaut werden!
Baufenster
Das Baufenster ist ein im Bebauungsplan festgelegter, von vier Linien umschlossener Teil auf einem Grundstück. Das Bauwerk muss sich innerhalb dieses Baufensters befinden. Die Begrenzung des Baufensters kann mittels Baugrenze oder Baulinie definiert werden.
Bauerwartungsland
In der Umgangssprache versteht man unter Bauerwartungsland solche Grundstücke, bei denen in Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist. Anhaltspunkte dafür, dass Ihr Land Bauerwartungsland ist, finden Sie im Flächennutzungsplan (FNP), wo Ihr Gebiet als z.B. allgemeines Wohngebiet gekennzeichnet sein kann. Ebenfalls lassen die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde und das entsprechende Verhalten der planenden Behörden, z. B. durch Ausbau der Kanalisation und anderer Versorgungsleitungen, auf künftiges Bauland schließen.
Die Erwartung von Bauland schlägt sich normalerweise in einem bereits höheren Preis am Markt nieder. In jedem Fall liegt es in der Hand der Gemeinde, ob ein im FNP als Siedlungsgebiet vorgesehenes Land tatsächlich zu Bauland gemacht wird. Dazu müssen die Gemeinde oder ein Investor einen Bebauungsplan aufstellen oder das Gebiet von der Gemeinde zum Ortsteil erklärt werden. All diese Fragen werden Ihnen in der Baubehörde Ihrer Gemeinde beantwortet. Hüten Sie sich vor dem Kauf von Bauerwartungsland, wenn die Erwartung auf allzu dünnen Beinen steht. Dies wäre Spekulation, die auch schief gehen kann. Auch wenn im Grundstückskaufvertrag der Begriff Bauerwartungsland verwendet wird, ist dies keine Garantie dafür, dass Sie ein Grundstück erwerben, welches später tatsächlich einmal bebaubar wird.
Rohbauland
Hierunter versteht man Flächen, die von der Gemeinde offiziell für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert sein muss oder deren Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Erst wenn die Gemeinde die Erschließung und Gestaltung durchgeführt hat, können Sie dort auch bauen. Im Gegensatz zum Bauerwartungsland handelt es sich beim Kauf von Rohbauland nicht mehr um Spekulation, da einer Baureife nicht mehr viel entgegensteht. Wenn allerdings die Gemeinde ihrer Pflicht zur Erschließung nur halbherzig oder gar nicht nachkommt, kann sich ein Planungs- oder Baubeginn unangenehm nach hinten verschieben.
Die Baugebiete sind im Einzelnen
Der Flächennutzungsplan (auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet) zeigt Ihnen, welche Nutzungen in welchen Baugebieten der gesamten Gemeinde geplant sind. Seine Inhalte richten sich nach den Vorschriften des §5 des Baugesetzbuches (BauGB). Die Inhalte des Flächennutzungsplans werden durch den Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) für Teilbereiche konkretisiert, d.h. ausführlicher dargestellt. Beachten Sie, dass der Flächennutzungsplan nur eine Empfehlung für Ihre planende Gemeinde und die Aufstellung von Bebauungsplänen ist, also nur der vorbereitenden Bauleitplanung dient und nur behördenverbindlich ist. Wo z.B. ein Gewerbegebiet verzeichnet ist muss nicht zwangsläufig eines entstehen.
Ein Flächennutzungsplan wird alle 5-10 Jahre von den Gemeinden aufgestellt und an die aktuelle Entwicklung angepasst. Bevor Änderungen im Flächennutzungsplan amtlich werden, müssen sie von der höheren Genehmigungsbehörde beschlossen werden. In Berlin z.B. wird der Flächennutzungsplan vom Parlament beschlossen. Gewöhnlich umfasst ein Flächennutzungsplan ein gesamtes Gemeindegebiet und stellt die beabsichtigte städtebauliche und landschaftliche Entwicklung dar, in dem er die Art der Bodennutzung aufzeigt. Eintragungen in einem Flächennutzungsplan werden als Darstellungen bezeichnet. Im Gegensatz zum Bebauungsplan: Dort sind es Festsetzungen. Für den normalen Bürger haben die Darstellungen eines FNP keine rechtliche Bindungswirkung.
Dargestellt werden können beispielsweise:
Flächen die zur Bebauung vorgesehen sind. Sie werden durch die Nutzung gekennzeichnet: Wohnbauflächen (W), gemischte Gebiete (M), gewerbliche Bauflächen (G), Sonderbauflächen (S)
Flächen für Versorgungsanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen (z.B. Kläranlage, Umspannwerk, Kirche, Sportplatz, Kultureinrichtungen)
überörtliche Verkehrsflächen (Autobahnen, Bundesstraßen, Ausfallstraßen)
Grünflächen (z.B. Parks, Kleingärten, Sportplätze, Friedhöfe)
Wasserflächen (z.B. Seen, Häfen, Hochwasserschutzanlagen)
Landschafts- und Naturschutzgebiete
Landwirtschaftliche Flächen und Wald
Flächen für Nutzungsbeschränkungen (Abstandsflächen)
Ausgleichsflächen
Eine weitere Detaillierung der Darstellungen ist möglich, wird aber in der Regel dem Bebauungsplan überlassen, da der Flächennutzungsplan nur der Übersicht dient.
Einem Flächennutzungsplan muss immer einen Erläuterungsbericht beiliegen, in dem die Gründe für die Darstellungen dargelegt sind. Flächennutzungspläne müssen von der übergeordneten Verwaltungsbehörde (meist die Bezirks- oder Landesverwaltung) genehmigt werden und sind bindend, das bedeutet, dass ein Bebauungsplan kein Gewerbegebiet festsetzen kann auf einer Fläche, für die der Flächennutzungsplan landwirtschaftliche Nutzung vorsieht.
Der Flächennutzungsplan ist in Ihrer Baubehörde zu erwerben oder einzusehen.
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