Kriterien der Darlehens- und Kreditvergabe
Darlehen Kreditvergabe: IAS / IFRS – (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards) und Basel II
werden in Zukunft für Kreditnachfragende, bilanzierende Unternehmen, eine immer größere Bedeutung erlangen. Denn die Banken verlangen im Zuge der Einführung von Basel II ab 2007 zukünftig zeitnahe Bewertungen Ihrer Sicherheiten für Ihre Immobiliarkredite bzw. sonstige durch Immobilien besicherte Kredite.Durch Basel II sind Banken verpflichtet, mindestens alle 3 Jahre die Sicherheiten durch qualifizierte Gutachter bewerten zu lassen (siehe auch beiliegenden Artikel Immobilien nach Kreditverlängerung neu bewertet aus der Fachzeitschrift “Immobilien ver-mieten”) Eine Bilanzierung nach den IAS/IFRS-Standards, wie sie bereits ab 2005 für alle börsennotierten Unternehmen zur Vorschrift wird, fördert durch den Ausweis von zeitnahen Immobilienwerten (ohne stille Reserven) die Transparenz für die Bank und erleichtert ein positives Rating und damit die notwendige Kreditvergabe. Namhafte Fachleute, aber auch viele Banken gehen davon aus, dass die zunächst nur für börsennotierten Unternehmen geltenden IAS/IFRS-Standards auch zukünftig für alle bilanzierende Unternehmen zur Anwendung gelangen werden, auch wenn dies jetzt noch nicht zwingend ist. Vorboten hierzu sind bereits die Empfehlungen der Europ. Union zur Anwendung der IAS/IFRS auf alle Unternehmen, konkretisiert durch einen Gesetzentwurf der Bundesregierung mittels des Bilanz-rechtsreformgesetzes, das in weiten Teilen die Anwendung der IAS/IFRS ermöglichen wird. Auch Unternehmen, die nicht als Emittenten am Kapitalmarkt auftreten, erhalten das Wahlrecht, ihre Konzernabschlüsse nach IAS aufzustellen.
Damit steigen auch die Anforderungen an die Sachverständigen, wobei es völlig offen ist, ob auch die EU ein Be-rufsstandsrechts für die „Immobilienbewerter“ mit allen seinen Konsequenzen einführen wird. In der Tendenz ist be-reits erkennbar, dass die Verengung des Sachverständigen auf die formale Bewertung nicht mehr ausreichend sein wird und stattdessen ein viel umfassenderes immobilien-wirtschaftliches Wissen verlangt wird. Der Markt wird in Zukunft die Leistung von Grundstücksbewertern verstärkt nachfragen, so auch die Meinung von Prof. Dr. Dr. Francke in einem Artikel der Allgemeinen Immobilienzeitung. „Mit der Hinwendung der Bilanzbewertung und Rechnungslegung zum Marktwert (Verkehrswert) eröffnen sich für die Wirtschaftsprüfer umgekehrt vielfältige Möglichkeiten, sich des Know-Hows der Sachverständigen für die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke zu bedienen, die wie in kaum einem anderen Land auf die Marktwertermittlung spezialisiert sind und in den vergangenen Jahren auf einem im internationalen Vergleich hohen Niveau ausgebildet werden und als freie Sachverständige, als öffentliche bestellte und vereidigte Sachverständige, als Diplom Sachverständige der Deutschen Immobilien Akademie oder als zerti-fizierte Sachverständige tätig sind. Diese Sachverständige bringen in der Regel auch das mit, was in den IDW-Prüfungsstandards zur Verwertung der Arbeit von Sachverständigen (IDW PS 322) bei der Abschluss des Prüfungs-nachweises gefordert wird….. Ein Sachverständiger unterliegt weitergehender, als die Prüfungsstandards es fordern, nicht nur dem Objektivitätsgebot, sondern auch dem …. Klarheits- und Begründungsgebot, der Sorgfaltspflicht und, was für Deutschland besonders hervorzuheben ist, dem Höchstpersönlichkeitsgebot. Der Sachverständige steht in seiner Eigenschaft für seine Tätigkeit gerade; er haftet.“ so Prof. Kleiber in einem Artikel der FAZ vom 15.10.2004.
Daher vertrauen Sie sich nur einem erfahrenen, umfassend ausgebildeten Sachverständigen an.
Möchten Sie weitere Detail-Informationen zu diesem Thema, wenden Sie sich an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Ihren Firmenkreditbetreuer bei Ihrer Bank.Weitere Infos finden Sie im untenstehenden Text oder u.a. auch unter www.ifrs-portal.com (Quelle www.ifrs-portal.com sowie eigene Recherchen, eine Gewährleistung für die u. g. Angaben kann nicht übernommen werden. Bei Fragen hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater)
Was sind IFRS / IAS
Das Bedürfnis nach internationaler Vergleichbarkeit der Rechnungslegung führte bereits 1973 zur Gründung des International Accounting Standards Committee (IASC) als privatrechtlicher Verein nationaler Verbände von Rech-nungslegern und Wirtschaftsprüfern, mit Sitz in London. Über viele Jahre führte das IASC ein kaum beachtetes Schattendasein, bis die EU im Jahr 2000 beschloss, bei der Fortentwicklung von Rechnungslegungsvorschriften mit dem IASC zusammenzuarbeiten. Zum 1. April 2001 erfolgte eine Umstrukturierung des IASC und die Umbenennung in IASB (International Accounting Standards Board).
Bei Beginn seiner Tätigkeit hat der IASB die von seinem Vorgänger, dem IASC, herausgegebenen IAS-Standards übernommen. Neue vom IASB entwickelte Rechnungslegungsstandards heißen nunmehr IFRS und werden fort-laufend durchnummeriert. Der erste neue IFRS-Standard wurde im Juni 2003 vom IASB veröffentlicht und beschäftigt sich mit dem Thema der “Erstmaligen Anwendung der IFRS”.Am 06.04.04 hat die EU-Kommission IFRS 1 über-nommen, mit der Folge das alle börsennotierten Unternehmen, die ihre Rechnungslegung ab dem Jahr 2004 auf IAS/IFRS umstellen, diesen Standard bei der Aufstellung des Jahresabschlusses beachten müssen. Zwar gelten die IAS/IFRS zunächst nur für an der Börse notierten Unternehmen, es ist aber davon auszugehen, dass in absehbarer Zeit auch mittelständische Betriebe bzw. alle bilanzierenden Unternehmen auf diesen Standard umschwenken müssen (so z. B. Prof. Schulte, einem bekannten Immobilienökonomen und Gründer der European Business School in Östrich-Winkel in einem Artikel der FAZ vom 13.08.04 sowie die meisten Fachleute).
Die wesentlichen Veränderungen, die bei einer Umstellung auf IAS/IFRS zu erwarten sind, lassen sich am besten verstehen, wenn man sich den grundlegenden Unterschied in der Zielsetzung zwischen deutschem Handelsrecht und IAS/IFRS verdeutlicht. Das deutsche Handelsrecht ist historisch geprägt vom Vorsichtsprinzip, im Mittelpunkt steht die Kapitalerhaltung und der Schutz der Gläubiger. Bei den IAS/IFRS steht dagegen die Informationsfunktion der Rechnungslegung im Mittelpunkt (“entscheidungsrelevante Informationen”), und zwar Information vor allem für die Shareholder Dabei steht als Bild des typischen Shareholders nicht ein Gesellschaftergeschäftsführer einer mittelständischen GmbH im Vordergrund, sondern der eher anonyme Teilnehmer (z.B. als Aktionär oder Anleihe-gläubiger) der organisierten Kapitalmärkte oder aber auch in Zukunft die Gläubiger, in erster Linie die Banken die schon im Hinblick auf Basel II und den damit einhergehenden Verschärfungen bei der Kreditvergabe und der Pflicht zu Ratings zur Beurteilung der Bonität ihrer Schuldner an einheitlichen Standards interessiert sein müssen.
Wesentliche Anforderung an den Jahresabschluss ist daher die „fair presentation“, die nicht durch Aspekte der Vorsicht und der Risikovorsorge eingeschränkt werden soll.
Tendenziell führt die Anwendung der IAS/IFRS zu einem höheren Eigenkapitalausweises durch Verhinderung der Bildung von stillen Reserven und durch – gegenüber dem deutschen Handelsrecht – frühere Gewinnrealisierung. Der Deutsche Standardisierungsrat (DSR) hat im Jahr 2002 eine Feldstudie durchgeführt, in der die durchschnittliche Zunahme des Eigenkapitals bei der Umstellung von HGB auf IAS/IFRS mit 34% ermittelt wurde.
Umbenennung der IAS in IFRS
Zu einiger Verwirrung hat die “Umbenennung” der IAS in IFRS geführt. Der neue hauptamtliche Board hat sich entschieden, die von ihm verabschiedeten Standards IFRS zu nennen. In zeitlicher Betrachtung gilt daher:
- IAS sind die vom IASC verabschiedeten, weiterhin gültigen Standards.
- IFRS sind die vom IASB verabschiedeten neuen Standards.
Andererseits verwendet der Board die neue Bezeichnung IFRS aber auch als Oberbegriff. Die Praxis verfährt bislang häufig eher umgekehrt, indem sie mit “IAS-Bilanz” die nach IAS- und IFRS-Standards erstellte Bilanz bezeichnet. (aus Lüdenbach, IAS / IFRS, 3. Aufl., 2004, Freiburg i.Br.)
Wer muss nach IFRS / IAS bilanzieren ?
Die EU-Verordnung 1606/2002 verpflichtet Kapitalmarkt orientierte Unternehmen, von einigen Ausnahmen ab-gesehen, ab dem Jahr 2005 Konzernabschlüsse nach den IFRS / IAS zu erstellen und zu veröffentlichen. Für die Konzernabschlüsse nicht kapitalmarktorientierter Unternehmen sowie für die Einzelabschlüsse besteht eine Option der EU-Mitgliedstaaten, IFRS-Abschlüsse wahlweise zuzulassen oder vorzuschreiben. Das Bundesministerium der Justiz hat am 15.12.2003 den Gesetzentwurf des Bilanzrechtsreformgesetzes BilReG – veröffentlicht, mit dem die Option in nationales Recht umgesetzt werden soll. Danach erhalten Unternehmen, die nicht als Emittenten am Kapitalmarkt auftreten, das Wahlrecht, ihre Konzernabschlüsse nach IFRS aufzustellen.
Das kann z.B. für solche Unternehmen von Interesse sein, die sich auf den Gang an die Börse vorbereiten oder deren Banken für das Rating einen Abschluss nach IFRS erwarten. Beim Einzelabschluss eröffnet der Gesetzesentwurf die Möglichkeit, dass in den Pflichtveröffentlichungen eines Unternehmens ein IFRS-Einzelabschluss an die Stelle des traditionellen HGB-Abschlusses treten kann. Das Unternehmen wird damit in die Lage versetzt, sich seinen Geschäftspartnern mit einem auf Informationszwecke zugeschnittenen, international “lesbaren” Abschluss zu präsentieren. Für die Bemessung von Gewinnausschüttungen und für steuerliche Zwecke bleibt es dagegen beim HGB-Abschluss. Unternehmen, die sich entscheiden auf IFRS umzustellen, werden also auf Einzelabschlussebene auf längere Zeit zweigleisig fahren müssen.
Für die Immobilienbewertung werden zukünftig folgende IAS-Standards wichtig sein und dazu führen ein möglichst reales Abbild des Immobilienvermögens in der Bilanz zu schaffen: aus IAS Nr. 16
28. Nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert ist eine Sachanlage zu ihren Anschaffungskosten abzüglich der kumuliertenAbschreibungen und kumulierten Wertminderungsaufwendungen anzusetzen.
Alternativ zulässige Methode
29. Eine Sachanlage ist nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert zu einem Neubewertungsbetrag anzusetzen, der seinem beizulegenden Zeitwert am Tage der Neubewertung abzüglich nachfolgender kumulierter planmäßiger Abschreibungen und nachfolgender kumulierter Wertminderungsaufwendungen entspricht. Neubewertungen haben mit hinreichender Regelmäßigkeit zu erfolgen, damit der Buchwert nicht wesentlich von dem Wert abweicht, der sich bei einer Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag ergeben würde.
Neubewertungen
30. Der beizulegende Zeitwert von Grundstücken und Gebäuden ist in der Regel der Marktwert. Zur Ermittlung dieses Wertes bedient man sich normalerweise der Berechnungen hauptamtlicher Gutachter.
31. Der beizulegende Zeitwert für technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ist in der Regel der durchSchätzungen ermittelte Marktwert. Gibt es auf Grund der speziellen Art der technischen Anlagen und Betriebs-und Geschäftsausstattung und ihres seltenen Verkaufes, ausgenommen als Teil einer Geschäftsveräußerung, – keineAnhaltspunkte für deren Marktwert, werden die Vermögenswerte zu fortgeführten Wiederbeschaffungskosten bewertet.
32. Die Häufigkeit der Neubewertungen hängt von den Bewegungen des beizulegenden Zeitwertes der Sachanlagen ab, die neubewertet werden. Eine erneute Bewertung wird nötig, wenn beizulegender Zeitwert und Buchwert eines neu bewertetenVermögenswertes wesentlich voneinander abweichen. Bei manchen Sachanlagen kann es zu signifikanten Schwankungen desbeizulegenden Zeitwertes kommen, die eine jährliche Neubewertung erforderlich machen. Derart häufige Neubewertungen sindfür Sachanlagen nicht erforderlich, bei denen sich der beizulegende Zeitwert nur geringfügig ändert. Eine alle drei oder fünf Jahre vorgenommene Neubewertung kann hier ausreichend sein.
34. Wird eine Sachanlage neu bewertet, ist die ganze Gruppe der Sachanlagen, zu denen der Gegenstand gehört, neu zu bewerten.
35. Unter einer Gruppe von Sachanlagen versteht man eine Zusammenfassung von Vermögenswerten, die sich durch ähnliche Artund ähnliche Verwendung in einem Unternehmen auszeichnen. Beispiele für eigenständige Gruppen sind u. a.:
(a) unbebaute Grundstücke;
(b) Grundstücke und Gebäude;
36. Die Gegenstände innerhalb einer Gruppe sind gleichzeitig neu zu bewerten, um eine selektive Neubewertung und eine Mischungaus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Neubewertungsbeträgen zu verschiedenen Zeitpunkten imAbschluss zu vermeiden. Jedoch darf eine Sachanlagengruppe auf rollierender Basis neu bewertet werden, sofern ihreNeubewertung in einer kurzen Zeit spanne vollendet wird und die Neubewertungen zeitgerecht durchgeführt werden.
37. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung erhöht, so wird die Erhöhung im Eigenkapitalinnerhalb der Neubewertungsrücklage erfasst. Allerdings ist eine Erhöhung auf Grund einer Neubewertung erfolgswirksam zuerfassen, soweit sie eine in der Vergangenheit als Aufwand erfasste Abwertung desselben Vermögenswertes auf Grund einerNeubewertung rückgängig macht.
38. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung vermindert, so wird die Abwertung als Aufwanderfasst. Eine Verminderung auf Grund einer Neubewertung ist jedoch direkt mit einer zugehörigen Neubewertungsrücklage zuverrechnen, soweit sie den Betrag der entsprechenden Neubewertungsrücklage nicht übersteigt.
39. Die Neubewertungsrücklage im Eigenkapital kann direkt den Gewinnrücklagen zugeführt werden, sofern die Rücklage realisiert ist.Die gesamte Rücklage kann bei Stilllegung oder Veräußerung des Vermögenswertes realisiert werden. Ein Teil der Rücklage kannallerdings schon bei Nutzung des Gegenstandes durch das Unternehmen realisiert werden. In diesem Fall ist die realisierteRücklage die Differenz zwischen der Abschreibung auf den neu bewerteten Buchwert und der Abschreibung auf Basishistorischer Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Umbuchung der Neubewertungsrücklage in die Gewinnrücklagen erfolgt
erfolgsneutral.
40. Die sich aus der Neubewertung von Sachanlagen eventuell ergebenden Konsequenzen für die Ertragsteuern werden in IAS 12,Ertragsteuern, behandelt.
aus IAS Nr. 40:
1. IAS 40 regelt die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit verbundenen Angabevorschriften. Dieser Standard war erstmals in der ersten Berichtsperiode eines am 1. Januar 2001 oder danachbeginnenden Geschäftsjahres anzuwenden. Eine frühere Anwendung wurde empfohlen.
2. Der Standard ersetzt frühere Bestimmungen des IAS 25, Bilanzierung von Finanzinvestitionen. Nach IAS 25 konnte dasUnternehmen zwischen einer Reihe von Bilanzierungsmethoden für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wählen (fortgeführteAnschaffungskosten gemäß der Benchmark-Methode in IAS 16, Sachanlagen, Neubewertung und Abschreibung gemäß deralternativ zulässigen Methode in IAS 16, Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich des Wertminderungsaufwands gemäßIAS 25 oder Neubewertung gemäß IAS 25). IAS 25 wird zurückgezogen, wenn dieser Standard in Kraft tritt.
3. Als Finanzinvestition gehalten werden jene Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile eines Gebäudes – oder beides)definiert, die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasing-verhältnisses) zur Erzielung vonMieteinnahmen und/oder zum Zwecke von Wertsteigerungen gehalten werden und nicht:
(a) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke, oder
(b) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens.
4. Der Standard behandelt nicht:
(a) vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien (dies sind Immobilien, die zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. derErbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt werden) – diese werden gemäß IAS 16, Sachanlagen,entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder mit dem Neubewertungsbetrag abzüglich nachfolgender planmäßigerAbschreibungen bewertet
(b) Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten werden – sie werden mit demniedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräusserungswert gemäß IAS 2, Vorräte, angesetzt;
(c) Immobilien, die für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden – auf solche Immobilien findet biszum Abschluss der Erstellung oder der Entwicklung IAS 16 Anwendung; danach sind die Immobilien als Finanzinvestition zubehandeln und unterliegen diesem Standard. Allerdings gelangt dieser Standard bei bereits bestehenden und als Finanzinvestitiongehaltenen Immobilien zur Anwendung, die für eine solche weitere zukünftige Nutzung saniert werden;
(d) die vertraglichen Rechte, die ein Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses einnimmt, dies wird durchIAS 17, Leasingverhältnisse, geregelt
(e) biologische Vermögenswerte, die mit einem Grundstück verbunden sind, das mit landwirtschaftlicher Tätigkeit imZusammenhang steht – geregelt in IAS 41, Landwirtschaft; und
(f) Abbaurechte sowie die Suche nach und Gewinnung von Mineralien, Öl und Erdgas und ähnlichen nichtregenerativenRessourcen.
5. Das Unternehmen hat nach diesem Standard die Wahl zwischen:
(a) dem Modell des beizulegenden Zeitwerts: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind dann mit dem beizulegenden Zeitwertzu bewerten und Änderungen des beizulegenden Zeitwerts in der Gewinn- und Verlust rechnung zu erfassen; oder
(b) dem Anschaffungskostenmodell. Das Anschaffungskostenmodell entspricht der Benchmark Methode in IAS 16, Sachanlagen: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind in diesem Fall zu fortgeführten Anschaffungskosten (abzüglich kumulierterWertminderungsaufwendungen) zu bewerten. Ein Unternehmen hat bei der Wahl des An-schaffungskostenmodells denbeizulegenden Zeitwert seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzugeben.
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