Energieausweis

Wenn der Eigentümer, Vermieter, Vermittler oder Makler auf Verlangen einem Endkunden / Verbraucher keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann, dann wird dies jetzt heutzutage bereits schon mit einem Bußgeld von bis zu einer Höhe von 15.000 EURO bestraft (§27 und §8 EnEV – Energieeinsparverordnung). Hierbei ist auch zu beachten, dass diese Verstöße als Ordnungswidrigkeit behandelt und bestraft werden und somit also mehrfach anfallen können.

Ab 2013 muss ein Energieausweis sehr wahrscheinlich durch eine Gesetzesanpassung dem Käufer oder Mieter zwingend ausgehändigt werden. Zudem hat sich das Verbraucherverhalten in den letzten Jahren auch dahin stark verändert, sodass die Käufer / Mieter schon sehr auf Energieeinsparungen achten. Daran eng gekoppelt ist oftmals auch der Wiederverkaufswert einer Immobilie, den mancher Käufer bereits mit ins Kalkül zieht.

Beispiel / Vergleich: Wenn Sie ein Auto kaufen, achten Käufer auch auf den Kraftstoffverbrauch des fahrbaren Untersatzes schon aufgrund der hohen und vor Allem steigenden Energie- bzw. Kraftstoffkosten an den Tankstellen.

Nun kann man darüber philosophieren, wie genau Angaben von Fahrzeugherstellern oder Angeben in Energieausweisen sind. Aber Richtungsweisend sind sie in jedem Fall. Bei Energieausweisen raten wir jedoch von Billigangeboten, die rein auf Grundlage von angezeigten Daten erstellt werden, ab. Auch hier sollte mann nicht am falschen Ende sparen. Wägen Sie immer in Bezug auf den Einzelfall das Risiko-Nutzen-Verhältnis für sich persönlich ab und setzen Sie hier den Mehrbetrag von wenigen Euro immer ins Verhältnis zum Wert der Immobilie oder ggf. zu den Erlösen und vor Allem zum Risiko, was Sie evtl. eingehen, welches Sie u. U. mehrere Tausend Euro kosten kann.

Allgemeine Informationen zum Energieausweis

Einen Energieausweis können Sie bestellen bei:

Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet.
Seit dem 1. Juli 2009 muss bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von gewerblich genutzten Gebäuden, dem Käufer oder Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt werden. Den sogenannten Energieausweis. Der Energieausweis bewertet Gebäude grundsätzlich energetisch und muss auf Nachfrage eines Interessenten durch den jeweiligen Eigentümer vorgelegt werden. Mit ihm können künftige Mieter, Käufer oder Pächter bereits im Voraus einschätzen, welche Energiekosten oder auch Sanierungsmaßnahmen auf Sie zukommen.

Der Eigentümer hat dabei die Wahl zwischen einem verbrauchsorientierten und einem bedarfsorientierten Energieausweis: der Bedarfsausweis stützt sich auf die technische Bewertung der Anlagentechnik und Bausubstanz – hat demzufolge nichts mit dem tatsächlichen Verhalten der Nutzer zu tun. Der verbrauchsorientierte Ausweis orientiert sich stattdessen an den Heizkostenabrechnungen mindestens dreier aufeinander folgender Abrechnungsperioden.

Für alle Gebäude mit mehr als 1.000m² Nettogrundfläche und Publikumsverkehr besteht zudem eine Aushangspflicht – d.h. der Energieausweis muss in Rathäusern, Schulen, Krankenhäusern etc. an einer für die Öffentlichkeit gut zugänglichen Stelle ausgehangen werden.

Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften des § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler entfallen die Vorschriften des §16 Absatz 2

Bei der Ausstellung von Energieausweisen ist keine spezielle Behörde zuständig, der Hauseigentümer beauftragt lediglich einen Energieausweis-Aussteller. Wenn sie die dafür notwendigen Voraussetzungen erfüllen sind dies z.B. Hochschulabsolventen im Bereich Innenarchitektur, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik, Handwerksmeister für Bauhandwerk, Heizungsbau oder staatlich anerkannte, geprüfte Techniker. Der Energieausweis ist dann im Regelfall 10 Jahre gültig.

Bezeichnungen: Energiepass und Energieausweis

Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) hatte den Prototyp eines bundeseinheitlichen Energieausweises unter der Bezeichnung Energiepass für Wohngebäude im Bestand entwickelt und diesen in einem Feldversuch bis Ende 2004 an fast 4000 Wohngebäuden getestet.

In der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) wird für das öffentlich-rechtliche Zertifikat der Begriff Energieausweis verwendet und beschrieben. Der Begriff Energiepass ist damit bedeutungslos geworden.

Verbrauchsbasierter Energieausweis

Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) ein Energiebedarfsausweis auszustellen.

Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis zugänglich zu machen (EnEV 2009 §16 Abs. 2) . Ausgenommen hiervon sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Fläche und Baudenkmäler (§ 16 Abs. 4 EnEV).

Ungeklärt ist, ob es für die Unverzüglichkeit (d. h. „ohne schuldhaftes Zögern“) auch genügt, wenn man sich nach Aufforderung durch den potenziellen Vertragspartner zügig um einen solchen Ausweis bemüht und diesen nach Erhalt zügig vorlegt; dann müsste kein Ausweis im vorhinein besorgt werden.

Nur in dem Fall, dass ein Gebäude gemischt als Wohn- und Nichtwohngebäude genutzt wird, kann es sein, dass Energieausweise für Gebäudeteile ausgestellt werden (siehe EnEV 2009 §22). In allen anderen Fällen, insbesondere im Fall einer Eigentumswohnung in einem nur zu Wohnzwecken genutzten Gebäude, ist ein Energieausweis für das gesamte Gebäude zu erstellen.

Energieausweis  bei Verkauf und Neuvermietung: Ohne vollständigen, korrekten oder zulässigen Nachweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Die Nachrüstverpflichtungen gem. §10 der EnEV 2009 sind aber einzuhalten. Für öffentlich genutzte Gebäude sieht die EnEV 2009 eine Pflicht zur Ausstellung und zum Aushang von Energieausweisen vor. Diese gilt für Gebäude mit mehr als 1000 m² Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden. Die Energieausweise sind an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen.

Dem Energieausweis sind Vorschläge für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes (kostengünstige Modernisierungsvorschläge für Bestandsgebäude) beizufügen, sofern kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen möglich sind.

Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dabei gelten folgende differenzierte Regelungen:

Für Wohngebäude mit maximal vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, müssen Energieausweise seit dem 1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden.
Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Energiebedarf oder -verbrauch als Basis des Energieausweises.

In einer Übergangsfrist bis 1. Oktober 2008 bestand noch die Möglichkeit für alle Gebäudeeigentümer, sich einen preiswerten verbrauchsbasierten Energieausweis erstellen zu lassen.

Energiebedarf als Grundlage

Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977 und nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten) sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Die wesentlichen Ergebnisse der nach § 3 und § 4 der EnEV 2009 erforderlichen Berechnungen sind anzugeben, sofern dies in den Mustern nach Anhang 6 bis 8 vorgesehen ist. Ferner sind weitere in den Mustern verlangte Angaben zu machen, soweit sie nicht als freiwillig gekennzeichnet sind.

Energieausweis: Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt, so sind beim öffentlich-rechtlichen Nachweis nach LBO (bei Errichtung und Änderung von Gebäuden, d. h. wenn ein Baugenehmigungsverfahren nötig ist) die gleichen Daten anzugeben wie bei Neubau von Gebäuden. Beim Energieausweis zur Vorlage bei Eigentümer- oder Mieterwechsel entfällt der öffentlich-rechtliche Nachweis, d. h. die Gegenüberstellung von nach Energieeinsparverordnung zulässigen Werten mit den errechneten. Hier erlaubt die Verordnung die Erfassung von erforderlichen Gebäudedaten durch den Eigentümer, die dieser dann dem Aussteller (z. B. in einem Frage- bzw. Erhebebogen) zur Verfügung stellt. Die Daten müssen dann vom Aussteller auf ihre Plausibilität geprüft werden. Diese Regelung soll zur Kostenbegrenzung und zur Vereinfachung der Ausstellung von Bedarfsausweisen beitragen und kostenintensive Ortstermine vermeiden.

Energieverbrauch als Grundlage

Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch in den Mustern der Anhänge 6, 7 oder 9 der EnEV 2009 angegeben werden.

  1. bei Wohngebäuden für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche; Vereinfachend bei der Ermittlung der Gebäudenutzfläche darf die Wohnfläche mit 1,2, bei Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit 1,35 multipliziert werden;
  2. Bei Nichtwohngebäuden für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche.

Zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwertes sind Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Quellen (z. B. Abrechnungen des Energielieferanten) für mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden zu Grunde zu legen, aus denen ein Durchschnittswert zu ermitteln ist. Dies soll Aussageungenauigkeiten aufgrund des Nutzerverhaltens entgegenwirken. Zudem sollen längere Leerstände rechnerisch angemessen berücksichtigt werden. Um eine energetische Bewertung und eine Vergleichbarkeit mit entsprechenden Referenzdaten zu ermöglichen, müssen die Daten einer Witterungsbereinigung unterzogen werden. Während der Warmwasserverbrauch von der Nutzung abhängt, wird der Raumwärmeverbrauch wesentlich vom lokalen Klima beeinflusst. Dieser muss daher nach den anerkannten Regeln der Technik (in diesem Fall die VDI 3807) witterungsbereinigt werden.

Ausstellungsberechtigte

Wer berechtigt ist, Energieausweise für bestehende Gebäude auszustellen, wird in § 21 der EnEV 2009 geregelt. Die Ausstellungsberechtigung für Neubauten, Änderungen oder Erweiterungen von Gebäuden (bisheriger Energiebedarfsausweis) wird in der EnEV nicht geregelt. Dies bleibt Sache der Bundesländer.

Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude sind berechtigt:

  • Hochschulabsolventen in den Bereichen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik oder einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt in einem der genannten Gebiete.
  • Hochschulabsolventen im Bereich Innenarchitektur
  • Handwerksmeister, deren wesentliche Tätigkeit die Bereiche von Bauhandwerk, Heizungsbau, Installation oder Schornsteinfegerwesen umfasst, und Handwerker, die berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben;
  • Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker in den Bereichen Hochbau, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik, wenn sie mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen:
  1. während des Studiums einen Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder
  2. nach dem Studium eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- und anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus oder
  3. eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens, die festgelegten Anforderungen entspricht oder
  4. eine nicht auf bestimmte Gewerke beschränkte Bauvorlageberechtigung.

Die Ausstellungsberechtigung für Nichtwohngebäude besteht nur für die im ersten Punkt genannten Hochschulabsolventen.
Darüber hinaus sind laut EnEV 2009 § 29 Personen berechtigt, Energieausweise für bestehende Wohngebäude auszustellen, die

  • vor dem 25. April 2007 als Antragsberechtigte beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle registriert wurden (EnEV 2009 § 29 Abs 4), oder
  • die am 25. April 2007 über eine abgeschlossene Berufsausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie und eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten oder die eine Weiterbildung begonnen und später erfolgreich abgeschlossen haben.
  • vor dem 25. April 2007 über eine abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks verfügt haben oder eine solche Weiterbildung vor dem 25. April begonnen haben und später erfolgreich abgeschlossen haben.

Überleitungsvorschriften
Alle zuvor nach einheitlichen Regeln erstellten Energiepässe (z. B. dena-Energiepass) und Energiebedarfsausweise gelten auch nach dem Inkrafttreten der EnEV 2009. Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung.

Aussagen der Urkunde
Aus den Aussagen des Energieausweises ist ausdrücklich kein Rückschluss auf die tatsächlich auftretenden Energiekosten möglich. Gründe hierfür sind, dass die Berechnung auf einem Normklima in Deutschland und einer Normnutzung, wie einer gleichmäßigen Be-heizung des Gebäudes, basiert. Der Standort und das Nutzerverhalten beeinflussen somit das tatsächliche Ergebnis. Im Bedarfsausweis werden der Primär- und der Endenergiebedarf ausgewiesen, im Verbrauchsausweis der (End-)Energieverbrauchskennwert.

Primärenergiebedarf
Dieser Wert soll die Umweltverträglichkeit der Energienutzung des Gebäudes signalisieren. Dies kann dann irreführend sein, wenn umweltverträgliche Energieträger, wie z. B. Holz, in unsanierten Gebäuden eingesetzt werden. Hier geht eine relativ gute Umweltver-träglichkeit mit eventuell hohen Kosten einher.

Endenergiebedarf
Der Endenergiebedarf ergibt sich aus einer theoretischen Berechnung für das Gebäude. Ein niedriger Bedarf kann durch gute Wärmedämmung, Fenster mit Wärmeschutzverglasung, eine effiziente Anlagentechnik und eine effiziente Anlagensteuerung und Überwachung, z. B. durch Gebäudeautomation oder Raumautomation, erreicht werden.

Energieverbrauchskennwert
Dieser Wert wird aus realen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre errechnet. Deshalb spiegelt dieser Wert in Verbindung mit dem Energieträger und dem Klimafaktor des Standortes (s. u.) auch die Energiekosten des gesamten Gebäudes für den zurückliegenden Zeitraum wider.

Kritik
Eine wünschenswerte Transparenz und Einfachheit des Ausweises ist nicht erreicht worden. Um die Angaben zu prüfen, ist Experten-wissen notwendig. Flächenbezugsgröße ist die Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche. Das Ergebnis wird in den Größen Primär-energiebedarf, Endenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert ausgewiesen. Diese Begriffe sind einem Laien nicht bekannt, weichen schon bei ein und demselben Gebäude stark voneinander ab und sind untereinander oft gar nicht vergleichbar. Hinzu kommt, dass die Energie zwar nach dem Brennwert abgerechnet wird, bei der Berechnung für den Ausweis jedoch nur der untere Heizwert Berücksichti-gung findet. Die Angaben aus dem Ausweis lassen sich somit nicht mit Hilfe von Mietverträgen oder Heizkostenabrechnungen nach-vollziehen. Dies führt dazu, dass aus dem Ergebnis auch nicht die zu erwartenden Verbrauchskosten abgelesen werden können. Eine Untersuchung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ergab, dass selbst bei identischen Berechnungsgrundlagen für dasselbe Gebäude die Ergebnisse in den ausgestellten Energieausweisen für das gleiche Gebäude stark abweichen. Beim Vergleich von 32 Verbrauchsausweisen und 21 Bedarfsausweisen traten Abweichungen bis zu 26% bei den Verbrauchsausweisen, bei den Be-darfsausweisen bis zu 108% auf: „Der eigentlich als höherwertiger geltende Bedarfsausweis hat in der Praxis eine unzureichende Zu-verlässigkeit“.

Eine Einstufung der Ausweise wird nicht mit dem von Haushaltsgeräten her bekannten Energielabel vorgenommen, sondern mit einem Bandtacho, was die Vergleichbarkeit erschwert.

Schon Gebäude mit nur durchschnittlichen Energieverbräuchen von 150 kWh/m²/Jahr erreichen scheinbar „gute“ Ergebnisse.
Beispiele, wie sich Abweichungen bei den Verbrauchsausweisen ergeben können:

  • Da beim Verbrauchsausweis der Warmwasserenergieverbrauch nicht zwingend berücksichtigt wird, sind allein dadurch Abweichungen von 100 % möglich. Hier gilt es, das „Kleingedruckte“ zu lesen und zu bewerten. Das gleiche gilt für Wohngebäude mit Fernwärmeversorgung oder für kleine Wohneinheiten, bei denen das Nutzerverhalten das Ergebnis stark beeinflusst.
  • Der Vergleich von Bedarfsausweisen mit Verbrauchsausweisen ergibt für den Verbrauchsausweis oft günstigere Ergebnisse (Vergleichsgrößen Endenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert). Dies liegt auch daran, dass die Wärmeverluste durch Gebäudeundichtigkeiten von der EnEV sehr hoch veranschlagt werden, und eine Normbeheizung des gesamten Gebäudes unterstellt wird, die in der Praxis nicht vorkommt.
  • Bei der Ermittlung des Energieverbrauches wird der untere Heizwert zugrunde gelegt. Da bei moderner Heizungstechnik meist Brennwerttechnik zum Einsatz kommt, entsteht eine scheinbare Ersparnis (bis zu -11 % bei Erdgasheizung).

Immer wieder wird der Bedarfsausweis empfohlen, da nur dieser zielgenaue Modernisierungsempfehlungen zu Anlagentechnik und Gebäudedämmung geben kann, weil eine entsprechende theoretische Berechnungsgrundlage zu Grunde liegt. Gleichzeitig ist aus Untersuchungen bekannt, dass Bedarfsausweise tendenziell eine zu schlechte Bewertung von Gebäuden mit hohen Bedarfswerten ergeben. Wird bei Modernisierungsempfehlungen der tatsächliche Verbrauch außer Acht gelassen (für die Ermittlung hierzu besteht keine Pflicht), ergeben sich unhaltbare Einsparversprechen und falsche Rentabilitätsberechnungen. Für eine angemessene Beurteilung ist die Berücksichtigung des tatsächlichen Verbrauches unerlässlich.
Mit der EnEV 2009 wurde ein weiteres Berechnungsverfahren nach DIN_V_18599 für den Bedarfsausweis ausgeführt, das wiederum zu unterschiedliche Ergebnisse zum vorherigen Bedarfsausweis führt.

Energieausweis Immobilien Haus Miethaus: EnEV 2012 / zu erwartende Änderungen

Die neueste europäische Richtlinie (Richt 2010/31/EU, siehe Quelle, Anhang) sieht für den kommenden Energieausweis vor:

  • Die Umsetzung in nationales Recht muss bis zum 9. Juli 2012 erfolgen, für Verbraucher gilt das neue Recht ab 7. Januar 2013.
  • Mieter oder Käufer müssen eine Kopie des Energieausweises vorgelegt und bei Vertragsabschluss ausgehändigt bekommen.
  • In kommerziellen Anzeigen muss bei Vermietung oder Verkauf der Kennwert der Gesamtenergieeffizienz und des Primärenergieverbrauchs genannt werden.
  • Verbrauchs- und Bedarfsausweis: Beide Formen sind weiterhin möglich.
  • Modernisierungsempfehlungen: In den Ausweisen müssen zwei Maßnahmenpakete für Sanierung und Einzelbauteile und deren Kosteneffizienz benannt werden.

Aushangspflicht

In öffentlichen Gebäuden mit mehr als 500 m² Nutzfläche muss ein vorhandenener Energieausweis ausgehängt werden.

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