{"id":1773,"date":"2019-05-25T14:08:42","date_gmt":"2019-05-25T14:08:42","guid":{"rendered":"https:\/\/completa-immobilien.de\/?p=1773"},"modified":"2019-06-06T15:52:40","modified_gmt":"2019-06-06T15:52:40","slug":"renditeberechnung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/completa-immobilien.de\/index.php\/2019\/05\/25\/renditeberechnung\/","title":{"rendered":"Renditeberechnung"},"content":{"rendered":"<p>[et_pb_section fb_built=&#8220;1&#8243; _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;][et_pb_row _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;][et_pb_column type=&#8220;4_4&#8243; _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;][et_pb_text _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;]<\/p>\n<h2>Renditeberechnung<\/h2>\n<p>Rendite Berechnung Immobilien: Rendite und nochmals Rendite \u2013 der Trend zu lukrativen Immobilieninvestments nimmt zu. Wie Sie die Immobilien mit der besten Rendite kaufen.<\/p>\n<p>Definition Rendite = der prozentuale Ertrag eines Investments, gerechnet \u00fcber den Zeitraum eines Jahres<\/p>\n<p>Kurze Glosse \u2013 <a title=\"Hausansichten\" href=\"https:\/\/completa-immobilien.de\/index.php\/2019\/05\/25\/kundenorientierte-und-marktrealistische-wertermittlungen\/\">Hausansichten<\/a>: W\u00e4hrend im Fr\u00fchjahr 2000 der Aktienmarkt unter kr\u00e4ftigen Schwankungen zu leiden hat und der fallende Euro ganze Seiten der nationalen und internationalen Presse f\u00fcllt, beginnt sich allm\u00e4hlich eine Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt abzuzeichnen. Doch l\u00e4ngst wird nicht mehr blindlings alles gekauft, was von vier W\u00e4nden umgeben ist.<\/p>\n<p>Rendite Berechnung Immobilien: Gefragt sind in erster Linie lukrative Renditeobjekte \u2013 Immobilieninvestments, die sich durch acht, neun oder gar zehn Prozent Rendite auszeichnen. Besonders gesucht sind dabei vor allem \u201chochprozentige\u201d Mehrfamilienh\u00e4user, langfristig vermietete Gewerbeobjekte und Grossimmobilien. Die Gr\u00fcnde, die f\u00fcr ein solches Investment sprechen, sind unter anderem:<\/p>\n<ul>\n<li>das Objekt \u2013 sofern es voll und ganz fremdfinanziert wird \u2013 tr\u00e4gt sich durch die Mieteinnahmen, bzw. in vielen F\u00e4llen bleibt sogar ein \u00dcberschuss (bei einem derzeitigen Zinsniveau von ca. 6%)<\/li>\n<li>vor\u00fcbergehende Mietausf\u00e4lle sind eher zu verkraften (bei Objekten mit mehreren Mietern)<\/li>\n<li>das Objekt ist leichter finanzierbar, weil es sich tr\u00e4gt<\/li>\n<li>das Objekt ist \u2013 wenn die hier genannten Regeln befolgt werden \u2013 oft auch wieder leichter zu ver\u00e4u\u00dfern<\/li>\n<li>die Wirtschaftlichkeit des Objekts ist nicht abh\u00e4ngig von zus\u00e4tzlichen steuerlichen Vorteilen<\/li>\n<li>der Erwerb von mehreren solchen Objekte ist unproblematischer, weil keine Unterdeckung vorhanden ist. Die Bonit\u00e4t (finanzielle St\u00e4rke) des Investors<\/li>\n<li>erf\u00e4hrt eher eine Verbesserung, wenn \u00dcberdeckung durch regelm\u00e4ssige Mieteinnahmen gegeben ist<\/li>\n<\/ul>\n<p>Wir wollen in diesem Informationsbrief auf diesen Trend zur Renditeimmobilie eingehen, der auch in den n\u00e4chsten Jahren dominierend bei Anlageentscheidungen sein wird. Diejenigen Anbieter, die Rendite-Objekte zu liefern verm\u00f6gen, werden mit Sicherheit jenen voraus sein, die eine Kapitalanlage-Immobilie mit \u201cnur\u201d vier bis f\u00fcnf Prozent Rendite verkaufen.<\/p>\n<p>Zugegeben, f\u00fcr die Verwirklichung einer hohen Rendite sind einige Grundvoraussetzungen unabdingbar. Daher sollten die nachfolgend beschriebenen Eckdaten jedem potentiellen Investor dabei behilflich sein, seine Investitionsentscheidung sicherer zu treffen.<\/p>\n<p>Rendite Berechnung Immobilien: Stellen wir zun\u00e4chst die Frage:<br \/>\n<a href=\"http:\/\/www.immoagent.eu\/immobilien-rendite-berechnen.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Wie berechnet sich \u00fcberhaupt die Rendite einer Immobilie?<\/a><br \/>\nHier ist unsere Formel f\u00fcr die Berechnung der Nettorendite, die wir bereits in fr\u00fcheren Immobilien-Informationen vorgeschlagen haben:<br \/>\nNetto-Rendite = Jahresnettomiete zu Nettokaufpreis<\/p>\n<p>Formel f\u00fcr die Berechnung:<\/p>\n<p>Jahresnettomiete mal 100 dividiert durch Nettokaufpreis<br \/>\nBeispiel:<br \/>\nEine Immobilie kostet DM 500.000,-<br \/>\nDie Nettomieteinnahme des Objekts bei Vollvermietung ist DM 40.000,- pro Jahr.<br \/>\nBerechnung:<br \/>\n40.000 x 100 = 4.000.000<br \/>\n4.000.000 : 500.000 = 8<br \/>\nDie Nettorendite betr\u00e4gt also 8%.<\/p>\n<p>Viele Anleger richten sich lieber nach dem sogenannten Faktor oder Vervielf\u00e4ltiger beim Berechnen der Rendite einer Immobilie, da dies etwas einfacher ist. Der Faktor ist nichts anderes als das Vielfache der Netto-Jahresmiete im Verh\u00e4ltnis zum Nettokaufpreis.<\/p>\n<p>In diesem angegebenen Beispiel ist der Faktor 12,5 \u2013 die zw\u00f6lfeinhalbfache Nettojahresmiete ist hier der Netto-Kaufpreis.<br \/>\nSie wissen also, wenn Sie den Faktor 12,5 haben, dass die Immobilie 8% Rendite erbringt.<\/p>\n<p>Rendite Berechnung Immobilien: Viele Investoren, vor allem im gewerblichen Bereich, legen von vornherein fest, welcher Faktor beim Kauf einer Immobilie maximal gelten darf. Dabei legen sie die gegenw\u00e4rtige Jahresmieteinnahme zugrunde oder jene Summe, die bei Vollvermietung sicher angesetzt werden kann. Mieterh\u00f6hungen, steuerliche Vorteile und andere Faktoren bleiben zun\u00e4chst unber\u00fccksichtigt. Viele Banken arbeiten in der Bewertung von Objekten zum Zwecke der Finanzierung \u00fcbrigens heute \u00e4hnlich. So etwa gilt an manchen Standorten in den neuen Bundesl\u00e4ndern bereits ein Faktor von zehnfach f\u00fcr Gewerbeobjekte auch bei guten Mietern als zu hoch, in guten Innenstadtlagen in den alten Bundesl\u00e4ndern dagegen sind Faktoren von zw\u00f6lf- bis vierzehnfach bei Gewerbeobjekten und dreizehn- bis f\u00fcnfzehnfach bei Wohnimmobilien durchaus \u00fcblich.<\/p>\n<p>So weit so gut, werden Sie sagen. Doch wie kommt \u00fcberhaupt die Rendite zustande und welche weiteren Faktoren spielen beim Erzielen einer nachhaltigen Immobilienrendite eine Rolle?<\/p>\n<p>Halten wir dazu einige Grundprinzipien fest:<\/p>\n<ol>\n<li>Der Standort ist ein wesentlicher Faktor bei der Entstehung der Rendite. Je besser der Standort, desto niedriger ist in den meisten F\u00e4llen die Nettorendite. Das leuchtet ein, denn an guten bis sehr guten Standorten sind die Grundst\u00fcckspreise im Verh\u00e4ltnis zum eigentlichen Bauwerk sehr viel h\u00f6her als an schw\u00e4cheren Standorten. Diese werden nicht unbedingt durch eine sehr viel h\u00f6here Miete wettgemacht. Umgekehrt werden an schw\u00e4cheren Standorten in vielen F\u00e4llen dennoch relativ gute Mieten bezahlt \u2013 w\u00e4hrend die Grund- und Bodenpreise niedrig sind.<\/li>\n<li>Baujahr, Bauweise und aktueller Bauzustand einer Immobilie sind ein weiterer Faktor. Vielfach haben Objekte mit baulichen M\u00e4ngeln dennoch eine gute Mieteinnahme \u2013 w\u00e4hrend umgekehrt neue oder neuwertig sanierte Objekte nicht automatisch einen viel h\u00f6heren Ertrag erbringen. Als Faustregel kann gelten: Je besser der Zustand, desto niedriger oft auch die Rendite.<\/li>\n<li>Die Mieter spielen eine weitere wichtige Rolle. Je sicherer die Mieteinnahmen auf lange Sicht, desto h\u00f6her der Kaufpreis \u2013 was die Rendite schm\u00e4lert. Auch das ist kein Wunder: Wer auf viele Jahre hinaus durch Mietvertr\u00e4ge mit erstklassigen Mietern einen sicheren Ertrag erzielt, der wird das Objekt teurer verkaufen k\u00f6nnen als jener, der keine so gesicherten Mieteinnahmen vertraglich fixiert hat.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Daraus folgt die wichtigste Regel beim Kauf einer Renditeimmobilie:<\/p>\n<p>Je h\u00f6her die Rendite, desto genauer sollte man Standort, Zustand und langfristige Erzielbarkeit der Mieten unter die Lupe nehmen.<\/p>\n<p>Rendite Berechnung Immobilien: Ja, nun werden Sie sagen: Dann sollte man doch am besten gar kein Objekt mit einer hohen Rendite kaufen, um \u00fcberh\u00f6hten Risiken aus dem Weg zu gehen? Das k\u00f6nnen Sie nat\u00fcrlich machen \u2013 und all die K\u00e4ufer, die nun \u00fcbriggeblieben sind, weil sie mit Know-how und Entschlossenheit an Renditeobjekte herangehen, freuen sich. Denn: Hohe Rendite hat zwar ihren Preis \u2013 aber der besteht vor allem in der Bereitschaft, ein etwas h\u00f6heres Risiko in Kauf zu nehmen. Daf\u00fcr bringt eine Immobilie mit hoher Rendite auf lange Sicht oft deutlich mehr. Betrachten wir die Faktoren nun im einzelnen \u2013 und schauen wir uns dabei an, wie man diese Faktoren benutzen kann, um ein langfristig rentables Immobilieninvestment zu t\u00e4tigen \u2013 und das eben m\u00f6glichst nicht nur einmal, sondern mehrmals.<\/p>\n<p>Rendite Berechnung Immobilien: Welche Anforderungen sollte man an den Standort richten? Zugegeben, wenn Sie in Frankfurt am Main ein Mehrfamilienhaus in bester Lage erwerben m\u00f6chten, d\u00fcrfen Sie keine Rendite von acht Prozent erwarten. Daf\u00fcr bietet Ihnen aber auch ein Objekt mit vier, f\u00fcnf oder sechs Prozent einige handfeste Vorteile: Zun\u00e4chst ist da der Faktor der Standortsicherheit. Kaum ein Standort war in der Vergangenheit so wertsicher wie das Rhein-Main-Gebiet. Man k\u00f6nnte also schlussfolgern, dass dies auch in Zukunft so sein wird. Zu viele Faktoren sprechen daf\u00fcr: Frankfurt als internationaler Bankenstandort, Frankfurt als Sitz des Euro, Frankfurt als einer der wichtigsten Flugh\u00e4fen Europas, Frankfurt als B\u00f6rsenplatz, Frankfurt als Kultur- und Ereigniswelt. Frankfurt bleibt ein Magnet \u2013 aber nicht f\u00fcr die, die hohe Renditen verwirklichen m\u00f6chten.<\/p>\n<p>Wohin also mu\u00df man hierzulande blicken, m\u00f6chte man gerne die Acht-Prozent-H\u00fcrde nehmen?<\/p>\n<p>Folgende Erfahrungen werden sich dabei abzeichnen:<\/p>\n<p>Je mehr nach S\u00fcden Sie gehen, umso niedriger werden die Renditen.<br \/>\nJe mehr nach Osten Sie gehen, umso unsicherer werden die Renditen.<br \/>\nJe mehr nach Norden Sie gehen, umso attraktiver werden die Renditen.<\/p>\n<p>Nat\u00fcrlich sind dies sehr pauschale Aussagen. Nicht zuletzt spielen sogar die Faktoren \u201cGl\u00fcck\u201d und \u201cVitamin B\u201d (=Beziehungen) eine Rolle; so etwa kann man durchaus auch im S\u00fcden der Republik ein Schn\u00e4ppchen ergattern und sogar an \u201csicheren\u201d Standorten mal Pech mit dem Mieter haben. Doch die genannten regionalen Unterschiede werden sich im allgemeinen bewahrheiten.<\/p>\n<p>Rendite Berechnung Immobilien: Als Tipp zu den neuen Bundesl\u00e4ndern sei hier eingef\u00fcgt:<br \/>\nWir haben in einer Buchver\u00f6ffentlichung vor sechs Jahren angedeutet, dass man am besten f\u00fcnf bis zehn Jahre warten soll, ehe man hier investiert \u2013 dann gehen viele \u00fcberteuerte und zu hoch vermietete Objekte in Zwangsversteigerungen bzw. die Notverk\u00e4ufe nehmen zu. Dies hat sich bewahrheitet, mit der Folge, da\u00df Sie jetzt durchaus lukrativ kaufen k\u00f6nnen. Aber gerade in den f\u00fcnf neuen L\u00e4ndern m\u00fcssen Sie sehr genau auf Standort, Mieter und Substanz schauen. In jedem Fall k\u00f6nnen Sie hier mit enorm g\u00fcnstigen Einstiegspreisen sogar gut sanierte Objekte erwerben.<\/p>\n<p style=\"margin-top: 1rem;\">(Foto: Indypendenz &#8211; shutterstock.com)<\/p>\n<p>[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>[et_pb_section fb_built=&#8220;1&#8243; _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;][et_pb_row _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;][et_pb_column type=&#8220;4_4&#8243; _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;][et_pb_text _builder_version=&#8220;3.23.3&#8243;] Renditeberechnung Rendite Berechnung Immobilien: Rendite und nochmals Rendite \u2013 der Trend zu lukrativen Immobilieninvestments nimmt zu. Wie Sie die Immobilien mit der besten Rendite kaufen. 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