Kreditvergabe Basel 2<\/a>: Nach einem Artikel von Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Fachleiter Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Stuttgart\/University of Cooperative Education Wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) und Diplom-Betriebswirtin (BA) Tanja Lorenz sowie eigene Recherchen. (Eine Gew\u00e4hrleistung f\u00fcr die Richtigkeit der Angaben wird nicht \u00fcbernommen.)Die \u00c4nderung der geltenden Regelung von 8% Eigenkapitalunterlegung (Basel I) der Bankaktiva wird vom Baseler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht, der die Regelungen konzipiert, als zu pauschal angesehen. Basel II soll als risikogerechtere Eigenkapitalunterlegung einen internationaler Standard schaffen, welcher der Insolvenz von Banken vorbeugt und damit zur Stabilit\u00e4t der Weltwirtschaft beitr\u00e4gt.<\/p>\nDer Baseler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht pr\u00e4sentierte im Juni 2004 der \u00d6ffentlichkeit die Endfassung von Basel II. Die neuen Eigen-kapitalvorschriften werden im Verlauf des Jahres 2006 parallel zu Basel I einem Testlauf unterzogen; ab dem 31. Dezember 2006 treten Standardansatz und einfacher IRB-Ansatz von Basel II dann endg\u00fcltig in Kraft; die fortgeschrittenen Ans\u00e4tze beim bankinternen Rating sowie zur Bemessung des operationellen Risikos folgen ein Jahr sp\u00e4ter.
\nAls wesentliche Umgestaltung ist die Einf\u00fchrung von Ratings zu nennen sowie die Ausweitung der M\u00f6glichkeiten zur Anrechnung von Kreditsicherheiten (z.B. Aktien) und die Einbeziehung operationeller Risiken.<\/p>\n
Basler Ausschuss der Bankenaufsicht<\/strong>
\nDer Basler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht wurde 1975 von den Zentralbankpr\u00e4sidenten der Zehnergruppe (G-10-Staaten) gegr\u00fcndet. Er setzt sich aus hochrangigen Vertretern nationaler Bankenaufsichtsbeh\u00f6rden und Zentralbanken zusammen. Das wesentliche Ziel ist es, die Harmonisierung des Bankenaufsichtsrechts international voranzutreiben. Die vom Basler Ausschuss entwickelten Vorgaben sind streng genommen nur die Basis f\u00fcr freiwillige Vereinbarungen zwischen den nationalen Aufsichtsbeh\u00f6rden und den von Ihnen beaufsichtigten international aktiven Gro\u00dfbanken. F\u00fcr die \u201eglobal player\u201c haben sie aber faktisch verbindlichen Charakter. Hinzu kommt, dass die Vorgaben des Basler Ausschusses im Allgemeinen \u00fcber EU-Richtlinien Eingang in unser nationales Aufsichtsrecht finden. Viele Nicht-EU-Staaten haben die Basler Empfehlungen in ihre nationalen Aufsichtssysteme \u00fcbernommen. Die Arbeiten des Ausschusses sind mit dem Vorschlag der Eigenkapitalvereinbarung von 1988 (Basel I) in das Zentrum des \u00f6ffentlichen Interesses ger\u00fcckt.<\/p>\nKreditvergabe Basel II \u2013 Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung<\/strong>
\nDer Basler Ausschuss hat durch Basel II Vorschl\u00e4ge zur Neufassung der Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 unterbreitet. Im Kern geht es darum, die Kapitalanforderungen an Banken st\u00e4rker als bisher vom \u00f6konomischen Risiko abh\u00e4ngig zu machen, und neuere Entwicklungen an den Finanzm\u00e4rkten sowie im Risikomanagement der Institute zu ber\u00fccksichtigen. Vorgaben zur qualitativen Aufsicht mit intensiven Kontakten der Aufseher zu den Banken sowie erweiterte Offenlegungspflichten kommen als erg\u00e4nzende Elemente hinzu. (vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2001) Erw\u00e4hnenswert ist die Einf\u00fchrung von Ratings zur Bewertung von Krediten und die Abh\u00e4ngigkeit der Eigenkapitalunterlegung von der Bonit\u00e4t bzw. dem Rating des Kreditnehmers.
\nEs ist davon auszugehen, dass die Bonit\u00e4t des Schuldners sich in den Kreditkonditionen widerspiegelt. Interessant f\u00fcr die Immobilienwirtschaft ist die erweiterte Klassifizierung von Kreditnehmern. Projektfinanzierungen stellen nach der neuen Regelung eine eigene Bonit\u00e4tsklasse dar. Die Ausarbeitung der Anrechnung f\u00fcr gewerbliche Realkredite hat in Basel II an Ausma\u00df bzw. an ausf\u00fchrlicher Beschreibung zugenommen.<\/p>\nDas Rating<\/strong>
\n\u201eRatings sind Indikatoren f\u00fcr Ausfallwahrscheinlichkeiten von Zahlungsstr\u00f6men aus Schuldverschreibungen.(\u2026) Je h\u00f6her die Bonit\u00e4t des Schuldners erachtet wird, desto niedriger ist die Risikopr\u00e4mie, die der Schuldner zahlen muss und desto niedriger sind die n\u00f6tigen Zugest\u00e4ndnisse zur Besicherung der Anleihe. Erstklassige Schuldner zahlen nur geringe Risikopr\u00e4mien.\u201c (Betsch, O. u.a., Corporate Finance, 2. Auflage, M\u00fcnchen 2000, S. 30) Ratingagenturen, in den USA schon seit \u00fcber 100 Jahren existent, sind in Deutschland erst seit den 70er Jahren bekannt. Die popul\u00e4rsten, wie Moodys, Standard & Poor oder Fitch kategorisieren Unternehmen bzw. ihre Anleihen auf dem Kapitalmarkt nach ihrer Bonit\u00e4t.
\nDie Emittenten der Anleihen sind an einem guten Rating interessiert, da sie damit ihr Zinsniveau bestimmen. Durch Basel II sollen nun Ratings f\u00fcr jedes Unternehmen eingef\u00fchrt werden. Das Rating stellt eine in die Zukunft gerichtete Analyse dar, die prognostizierte Entwicklungen in Berechnungen mit einbezieht. Trotzdem ist ein Rating keine 100%-ige Absicherung vor einem Kreditausfall. Auch ein als sehr gut bewertetes Unternehmen besitzt eine Ausfallwahr-scheinlichkeit, die unberechenbar bleibt. (vgl. Stroer, Claudia, Basel II und die Folgen in \u201eBankmagazin\u201c Nr. 4 vom 18.03.20001, S. 17)
\nDie Einf\u00fchrung von Ratings zu Risiko differenzierter Gestaltung des Eigenkapitals wird zwar begr\u00fc\u00dft aber mit der Einschr\u00e4nkung, das hierbei das Risiko, welches schon durch die Risikopr\u00e4mien in den Zinsen abgedeckt ist, noch einmal in der Eigenkapitalunterlegung ber\u00fccksichtigt werden muss. Zudem wird durch die Vielzahl von Sicherheits-puffern, Abschl\u00e4gen (=Haircuts) und Mindestbelastungen (=Floors) ein gleichzeitiges Zusammentreffen aller potenziellen Krisenszenarien, Fehler und Katastrophen unterstellt, wessen Eintreten vielen als g\u00e4nzlich unwahr-scheinlich vorkommt und daher auch ein zu hoher Kostenfaktor darstellt. \u201eNach alle dem steht zu bef\u00fcrchten, dass es im Durchschnitt zu einer Erh\u00f6hung der Eigenkapitalanforderungen f\u00fcr Unternehmenskredite und damit zu einer Ver-schlechterung der Kreditkonditionen kommt. Dies w\u00fcrde insbesondere mittelst\u00e4ndische Unternehmen belasten.\u201c (vgl. ZKA, Kurzfassung der Stellungnahme des zentralen Kreditausschusses zum Konsultationspapier des Baseler Ausschusses zur Neuregelung der angemessenen Eigenkapitalausstattung von Kreditinstituten vom 16. Januar 2001, Mai 2001)
\nDie Standardmethode nennt f\u00fcr Forderungen, die durch Grundpfandrechte\/Hypotheken auf Wohnimmobilien voll-st\u00e4ndig abgesichert sind eine Risikogewichtungspauschale von 50%. Allerdings muss der Kreditnehmer die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.<\/p>\nAuswirkungen auf die Immobilienwirtschaft<\/strong>
\n1.<\/strong> \u201eAusleihungen, die vollst\u00e4ndig durch Grundpfandrechte\/Hypotheken auf Wohnimmobilien abgesichert sind, die vom Kreditnehmerbewohnt werden oder sollen oder die vermietet sind, erhalten ein Risikogewicht von 50%. Ange-sichts der Erfahrungen inzahlreichen L\u00e4ndern, dass gewerbliche Immobilienkredite in den vergangenen Jahrzehnten wiederholt zu Problemen in derBankenlandschaft gef\u00fchrt haben, h\u00e4lt der Ausschuss an der Meinung fest, dass Grundpfandrechte\/Hypotheken auf gewerblicheImmobilien im Prinzip kein anderes Risikogewicht der besicherten Kredite als 100% rechtfertigt.\u201c (Die Neue BaslerEigenkapitalvereinbarung, Basler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht, Deutsche Bundesbank, Basel Januar 2001).
\n2. Ausnahmebehandlung f\u00fcr Gewerbeimmobilien<\/strong>
\nEine Ausnahmebehandlung kann nur f\u00fcr Immobiliendarlehen gelten, die bestimmte Kriterien erf\u00fcllen, diese sollen im folgendengenannt werden. Die bevorzugte Behandlung zeigt sich in einer 50%- statt 100%-Eigenkapitalunterlegung. F\u00fcr Banken ist einegeringere Eigenkapitalunterlegung erstrebenswert, denn es stellt freies Kapital f\u00fcr weitere Unternehmensaktivit\u00e4ten dar. Die50%-Gewichtung besteht f\u00fcr ein Darlehen bis zum niedrigeren Wert von entweder 50% des Marktwertes oder 60% des Beleihungswertes und einer 100%-igen Gewichtung f\u00fcr den verbleibenden Darlehensteil. (vgl. Basler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung f\u00fcr gewerbliche Immobiliendarlehen \u2013 Erg\u00e4nzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-\u00dcbereinkunft)
\n3. Kriterien<\/strong>
\nDer Basler Ausschuss hat mit dem Ziel des internationalen Standards der Eigenkapitalbestimmungen Definitionen vorgegeben;Erkl\u00e4rungen zu Begriffen werden daher in diesem Kontext \u00f6fters zu finden sein. F\u00fcr die Immobilien-wirtschaft ist dies ein wichtigerBestandteil im Bem\u00fchen um weltweit einheitliche Bewertungsans\u00e4tze und Be-stimmungen, denn erst wenn ein \u00fcbereinstimmendesBegriffsverst\u00e4ndnis vorliegt, k\u00f6nnen internationale Regelungen identisch umgesetzt werden. Um Regelungen f\u00fcr die gewerblicheRealkredite treffen zu k\u00f6nnen, muss dieser erst einmal beschrieben werden.Gewerblicher Realkredit: Unter gewerblichem Realkredit versteht man die Gew\u00e4hrung von Mitteln durch gewerblicheHypothekarkredite an kreditw\u00fcrdige Darlehensnehmer entweder Einzelpersonen oder Gesellschaften.Gewerblicher Hypothekarkredit: Ein gewerblicher Hypothekarkredit ist eine langfristige Finanzierung, \u00fcblicherweise in Formeines langfristigen (im Regelfall bis zu 10 Jahren laufenden) Darlehens gegen Verpf\u00e4ndung einer rechtlichen Sicherheitenleistung inForm einer Hypothek an einem derzeit Ertrag bringenden Objekt zu einem festgelegten Zinssatz und r\u00fcckzahlbar in regelm\u00e4\u00dfigenperiodenbezogenen Mischraten von Kapital und Zins, das \u00fcber einem Zeitraum von bis zu 25 \u2013 30 Jahren getilgt wird. (Diese Definition umfasst keine Hypotheken in Form von Mietvertr\u00e4gen.) (Baseler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung f\u00fcr gewerbliche Immobiliendarlehen \u2013 Erg\u00e4nzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital (\u00dcbereinkunft)<\/p>\n4. Ausschluss von Immobilienarten<\/strong><\/p>\n\n- Spezielle Arten von gewerblichen Immobiliendarlehen, die auf jeden Fall f\u00fcr die bevorzugte Behandlung nicht in Frage kommen,<\/li>\n
- werden als stark risikobehaftet oder spekulativ eingestuft. Folgende Immobilienfinanzierung werden unabh\u00e4ngig von nationalen<\/li>\n
- Immobilienm\u00e4rkten von der privilegierten Behandlung ausgeschlossen. Weitere Einteilungen in Spekulations- bzw. Risikodarlehen<\/li>\n
- unterliegen der nationalen Aufsichtsbeh\u00f6rde.<\/li>\n
- Darlehen mit unregelm\u00e4\u00dfigen R\u00fcckzahlungsmodalit\u00e4ten<\/li>\n
- Produktions- bzw. Projektfinanzierungen<\/li>\n
- Darlehen, die durch Spezialimmobilien besichert sind (z.B. Produktionsgeb\u00e4ude, religi\u00f6se Zentren, Hotels,freistehende Restaurants)<\/li>\n
- Darlehen, die durch Freizeitimmobilien besichert sind (z.B. Vergn\u00fcgungsparks, Golfpl\u00e4tze)<\/li>\n
- Grundst\u00fccksfinanzierungen (d.h. Darlehen auf freie oder unbebaute Grundst\u00fccke)<\/li>\n
- Saisonimmobilien (d.h. Immobilien, die nur w\u00e4hrend bestimmter Zeiten des Jahres genutzt werden k\u00f6nnen)<\/li>\n
- Immobilien, mit einer im Hinblick auf den Umweltschutz heiklen Nutzung oder Lage (Chemie- oder<\/li>\n
- Erd\u00f6lraffinerien,M\u00fcllentsorgungsanlagen, Autowerkst\u00e4tten, usw.)<\/li>\n
- Konsortial- und syndizierte Finanzierungen (bei Teilnahme als Dritter)<\/li>\n
- R\u00fcckgriffslose Darlehen (d.h. Darlehen, bei denen kein R\u00fcckgriff auf den Darlehensnehmer m\u00f6glich ist)<\/li>\n
- Immobilien, f\u00fcr deren Betrieb eine Konzession erforderlich ist (z.B. Privatkliniken und -sanatorien, Alten- und Pflegeheime,private oder spezielle Ausbildungsst\u00e4tten)<\/li>\n
- Immobilien mit negativem Kapitaldienst<\/li>\n
- Immobilien, bei denen der Darlehensnehmer oder ein mit ihm verbundenen Dritter ein wichtiger Mieter ist. (vgl. Basler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung f\u00fcr gewerbliche Immobiliendarlehen \u2013 Erg\u00e4nzendes<\/li>\n
- Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital \u00dcbereinkunft)<\/li>\n<\/ul>\n
5. Beleihungsans\u00e4tze Markt- und Beleihungswert<\/strong>
\nSowohl Marktwert wie Beleihungswert m\u00fcssen von einem kompetenten und unabh\u00e4ngigen Sachverst\u00e4ndigen ermittelt werden.Mindestens alle drei Jahre muss eine \u00dcberpr\u00fcfung stattfinden oder wenn der Markt innerhalb eines Jahres um mehr als 10% f\u00e4llt Marktwert: Derjenige Wert, zu dem die Immobilie privatrechtlich zwischen einem gewillten Verk\u00e4ufer und einem unabh\u00e4ngigen K\u00e4ufer am Tag der Bewertung verkauft werden k\u00f6nnte, unter der Voraussetzung, dass die Immobilie dem Markt \u00f6ffentlich zug\u00e4nglich gemacht ist, dass die Marktsituation eine ordnungsgem\u00e4\u00dfe Ver\u00e4u\u00dferung zul\u00e4sst und dass \u2013 je nach Art der Immobilie \u2013 eine angemessene Frist zur Verhandlung des Verkaufs zur Verf\u00fcgung steht.<\/p>\nF\u00fcr den Marktwert gilt:
\nK\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer sind willens, das Gesch\u00e4ft zu t\u00e4tigen<\/p>\n
Beide Parteien sind gut informiert oder gut beraten und handeln nach ihrer Ansicht im jeweils besten Interesse
\nDie Zahlung erfolgt entweder in bar (landes\u00fcbliche W\u00e4hrung) oder in vergleichbaren Zahlungsmodalit\u00e4ten
\nDer Preis stellt den normalen Wert der Immobilie dar, ohne Ber\u00fccksichtigung besonderer oder \u2013 innovativer Finanzierungsvarianten oder Verkaufskonzessionen, die durch eine am Verkauf beteiligte Partei gew\u00e4hrt werden.<\/p>\n
Um Missverst\u00e4ndnissen vorzubeugen: der hier definierte Marktwert wird in Deutschland als der Verkehrswert gem. \u00a7 194 BauGB aufgefasst. Aufgrund englischer Originaltexte und deutscher \u00dcbersetzungen ist \u2013 in der Vergangenheit der Marktwert nicht als der uns bekannte Verkehrswert in den Sprachgebrauch \u00fcbernommen worden und hat sich seither aus Gr\u00fcnden der Kontinuit\u00e4t als Bezeichnung in der Literatur durchgesetzt. (vgl. BAKred, Rundschreiben 14\/98, Berlin, 14.08.1998, S. 2; vgl. Basler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahme-behandlung f\u00fcr gewerbliche Immobiliendarlehen<\/p>\n
Erg\u00e4nzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-\u00dcbereinkunft:
\nBeleihungswert: Derjenige Objektwert, der von externen oder angestellten Gutachtern, die nicht in die Kreditentscheidungen der Bank eingebunden sind, im Rahmen einer konser-vativen und sorgf\u00e4ltigen Bewertung der zuk\u00fcnftigen Verk\u00e4uflichkeit des Objektsund unter Ber\u00fccksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen und \u00f6ffentlichen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen Nutzung und m\u00f6glicher Nutzungsalternativen des Objekts festgelegt wird. Spekulative Elemente d\u00fcrfen nicht ber\u00fccksichtigt werden. Der Beleihungswert soll transparent und klar dargestellt sein. Der Basler Ausschuss sieht vor, dass mit dem definierten Beleihungswert, welches als Ertragswertverfahren gilt, nur die dauerhaften Merkmale des Objekts sowie der Ertrag, den durch jeden Mieter nachhaltig bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Bewirtschaftung erzielt werden kann, ber\u00fccksichtigt wird. Die Bewertung ist unabh\u00e4ngig vom derzeitigen Mieter, seinem Beruf, seinen F\u00e4higkeiten und seiner Erfahrung,
\nder derzeitigen Nutzung der Immobilie und dem derzeitigen Preisniveau. Das Au\u00dferachtlassen des derzeitigen Preisniveaus geschieht mit dem Ziel, dass \u201evor\u00fcbergehende Spitzen der Marktpreise und Mieten die Festlegung des Beleihungswertes nicht beeinflussen\u201c. Folglich liegt der Beleihungswert im allgemeinen unter dem Marktwert. (vgl. Basler Ausschuss f\u00fcr Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung f\u00fcr gewerbliche Immobiliendarlehen \u2013 Erg\u00e4nzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-\u00dcbereinkunft -, Inoffizielle \u00dcbersetzung des Bundesverband \u00d6ffentlicher Banken Deutschlands, Januar 2001)
\n6.<\/strong> Anforderungen an die Gutachter Sachverst\u00e4ndige bzw. Gutachter zeichnen sich durch Kompetenz und Unabh\u00e4ngigkeit aus. Der Kreditgeber muss sich fortlaufend von der Integrit\u00e4t, der Sachkenntnis, Erfahrung und F\u00e4higkeit (fundierte Kenntnisse \u00fcber den jeweiligen Immobilienmarkt und die jeweilige Objektart) \u00fcberzeugen. Diese Funktion muss von der internen Aufsichtsstelle innerhalb der Banken wahrgenommen werden. Zudem ist der Gutachter regelm\u00e4\u00dfig von externen Stellen zu beaufsichtigen und zu best\u00e4tigen. Die Regelungen des Standard-ansatzes bez\u00fcglich der gewerblichen Immobiliendarlehen sieht eine intensivere Bewertung der Objekte vor. Es ist zwar gegen\u00fcber der geltenden Regelung der gleiche Zeitabstand (mind. 3 Jahre oder wenn Marktwert um mehr als 10% f\u00e4llt), der Basler
\nAusschuss baute hier jedoch Kontrollinstanzen ein zur \u00dcberpr\u00fcfung der Banken: S\u00e4ule 2, die aufsichtsrechtliche \u00dcberpr\u00fcfung und S\u00e4ule 3, die Marktdisziplin, die sich durch Offenlegung und Transparenz auszeichnet. Dadurch werden f\u00fcr Banken die Anforderungen an die Immobilienbewertung steigen, was nicht ohne Konsequenzen f\u00fcr das Berufsbild des \u201eSachverst\u00e4ndigen\u201c bleiben wird.
\n7. Bewertungsrichtlinien<\/strong>
\nAls Objekt der Bewertung f\u00fchrt der Baseler Ausschuss Immobilien und gleichrangige Rechte auf, einschlie\u00dflich Bestandteile undGeb\u00e4ude, jedoch ausschlie\u00dflich der Einrichtung. Die Immobilie muss in gutem Zustand und zu jeder Zeit marktg\u00e4ngig und vermietbarsein. Baum\u00e4ngel m\u00fcssen ausgewiesen, die Kosten f\u00fcr Unterhalt oder bauliche Ver\u00e4nderungen gem\u00e4\u00df aktuellen Werten festgelegt und in der Bewertung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\nGrunds\u00e4tzlich ist in einer Bewertung folgendes zu ber\u00fccksichtigen:
\nAlle Umst\u00e4nde, die den Wert sowie alle dauerhaften Merkmale der besicherten Immobilie bestimmen, sind zu ermitteln
\nDer Beleihungswert darf den Marktwert nicht \u00fcbersteigen
\nDer Beleihungswert soll auf Grundlage eines Zwei-S\u00e4ulen-Prinzips erfolgen, d.h. sowohl auf dem Boden- und Bauwert (Sachwert) als auch auf dem Ertragswert<\/p>\n
Der Beleihungswert orientiert sich am Ertragswert
\nWeichen Ertrags- und Sachwert erheblich voneinander ab, m\u00fcssen diese Gr\u00fcnde gesondert erl\u00e4utert werden. Sollte der Ertragswert in solch einem Falle den Sachwert \u00fcbersteigen, bewegt sich das besicherte Darlehen zwischen diesen beiden WertenSeparate Ber\u00fccksichtigung f\u00fcr den Beleihungswert (bzw. festgestellter Beleihungswert durch Verfahren, welches sich am Ertragswert orientiert) finden: Lage und Verkehrsanbindung, nachhaltige Marktf\u00e4higkeit, Entwicklungsperspektiven des Unternehmens (Schuldner) sowie alternative Nutzungsarten.<\/p>\n
Die Immobilie als Sicherheit f\u00fcr Unternehmenskredite
\nGewerbliche Immobilien werden als Sicherheit anerkannt, wenn das Kreditnehmerrisiko nicht wesentlich von der Leistungsf\u00e4higkeit der zugrunde liegenden Immobilie oder des Projekts abh\u00e4ngig ist, sondern vielmehr von der F\u00e4higkeit des Kreditnehmers zur R\u00fcckzahlung der Schulden aus anderen Quellen.
\nAusgeschlossen sind im Bau befindliche Immobilien und unerschlossene Grundst\u00fccke, Projektfinanzierungen und gewerbliche Immobilien, deren Mieteinnahmen prim\u00e4r dem Unternehmensziel und der Kreditr\u00fcckzahlung dienen. Kreditvergaben f\u00fcr die Erstellung von Wohnsiedlungen oder f\u00fcr den Mietwohnungsbau, bei denen das Risiko der R\u00fcckzahlung entscheidend von den Cashflows aus den Mietzahlungen abh\u00e4ngig sind als Projektfinanzierungen anzusehen und sollten daher als Absicherung eines Unternehmenskredites nicht verwendet werden. Garantien, Kreditderivate, Verbriefungen werden pr\u00e4feriert. dadurch w\u00e4chst das zur Absicherung des Kredits anrechnende Verm\u00f6gen und f\u00fchrt zu einer geringeren Eigenkapitalunterlegung der Banken und bedeutet f\u00fcr den Kreditsuchenden eine bessere Risikoeinstufung \u2013 und somit bessere Konditionen<\/p>\n
(Foto: Robert Kneschke – shutterstock.com)<\/p>\n
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