[et_pb_section fb_built=“1″ admin_label=“section“ _builder_version=“3.22.3″][et_pb_row admin_label=“row“ _builder_version=“3.22.3″ background_size=“initial“ background_position=“top_left“ background_repeat=“repeat“][et_pb_column type=“4_4″ _builder_version=“3.0.47″][et_pb_text _builder_version=“3.23.3″]<\/p>\n
Juristische Probleme zum Thema Immobilienrecht<\/strong> sollten so fr\u00fch wie m\u00f6glich mit einem kompetenten Ansprechpartner erl\u00e4utert und besprochen werden. Die rechtlichen Konsequenzen fehlerhaften oder auch nur ungeschickten Verhaltens k\u00f6nnen gerade in diesem Lebensbereich sehr schnell weitreichende, von Laien oft nicht abzusehende Folgen haben. Dies kann zeitaufwendig und sehr teuer werden. Leider scheut man sich aus unbegr\u00fcndeter Angst vor den damit verbundenen Kosten nur allzu oft, rechtzeitig Rechtsrat einzuholen. Hinterher ist es aber h\u00e4ufig zu sp\u00e4t und kostenintensiv, um noch wirklich erfolgreich die eigenen Interessen durchzusetzen. Nutzen Sie daher die bequemen M\u00f6glichkeiten unseres Unternehmens einen erfahrenen und kompetenten Ansprechpartner zum Thema Immobilienrecht zu befragen, gerne auch via E-Mail (mit kostenlosem Angebot).<\/p>\n Wir beraten Sie umfassend zu allen Aspekten des privaten Kauf-, Miet- und Baurechts. Hier wie in allen anderen Aspekten unserer Arbeit geht es uns dabei vorrangig um eine Vertretung Ihrer Interessen, das hei\u00dft, unser Hauptaugenmerk liegt auf einem kosteng\u00fcnstigen, effizienten und ergebnisorientierten Umgang mit Ihrem Fall.<\/p>\n Im Einzelnen:<\/p>\n Immobilienkauf<\/strong> \u2013 Immobilien Makler Hausverwaltung Immobilien Beratung Hausverwaltung \u2013 Guter Rat ist NICHT teuer!<\/strong> Immobilien Beratung Hausverwaltung \u2013 Allgemein<\/strong><\/p>\n Grundst\u00fcckskauf \u2013 <\/strong>Immobilien Makler Hausverwaltung Das richtige Objekt finden<\/strong> \u2013 Immobilien Makler Hausverwaltung Makler<\/strong> \u2013 Immobilien Makler Hausverwaltung Der Makler kennt den lokalen Markt und wei\u00df, welcher Wert f\u00fcr eine Immobilie reell ist. Au\u00dferdem wei\u00df er um die rechtlichen Besonderheiten Bescheid und kann vorab \u00fcber wesentliche Dinge informieren. Er vermittelt zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer bzw. Vermieter und Mieter. Der Makler erspart seinem Kunden dadurch unter Umst\u00e4nden viel Zeit und Geld.<\/p>\n Kl\u00e4ren Sie jedoch fr\u00fchzeitig (schriftlich) ab, unter welchen Bedingungen eine Provision in welcher H\u00f6he f\u00e4llig wird.<\/p>\n Technische Fragen zur geeigneten Immobilie<\/strong> Standort<\/strong> Notfalls wenigstens sollten auch ohne Auto die t\u00e4glichen Dinge des Lebens leicht erledigt werden k\u00f6nnen. Zu ber\u00fccksichtigen ist auch, dass Kinder regelm\u00e4\u00dfig ausgehen wollen, lange bevor sie einen F\u00fchrerschein machen d\u00fcrfen.<\/p>\n Gr\u00f6\u00dfe<\/strong> Infrastruktur<\/strong> Energiehaushalt und Lage<\/strong> L\u00e4rmbel\u00e4stigung<\/strong> Finanzierungsfragen<\/strong> Rechtliche Vor-Fragen zu Ihrer Immobilie<\/strong><\/p>\n Grundbuch<\/strong> Miteigentum<\/strong> Im ersten Fall kann es zum Beispiel zu Nachforderungen seitens der am Bau t\u00e4tigen Firmen kommen, wenn die veranschlagten Kosten nicht ausreichen oder wenn Treuhandgelder zweckwidrig verwendet werden. W\u00e4hrend der Nutzungsphase kann es entweder zur solidarischen oder zur anteilsm\u00e4\u00dfigen Haftung kommen, wenn z.B. ein Miteigent\u00fcmer mit seinen Zahlungen in Verzug ger\u00e4t. Renovierungskosten werden von der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft beschlossen, die diese gemeinsam beschlie\u00dft. Da die Interessenlagen hier erfahrungsgem\u00e4\u00df ebenso wie die finanziellen M\u00f6glichkeiten erheblich voneinander abweichen, sollte man sich gut \u00fcberlegen, wie und unter welchen Voraussetzungen man sich an einem solchen Objekt beteiligt. Der Grundst\u00fcckskaufvertrag<\/strong> Inhalt des Kaufvertrags<\/strong> Welcher Notar?<\/strong> Gleichwohl ist es ratsam, einen Rechtsanwalt einzuschalten, der einen entsprechenden Vertragsentwurf nach den Vorstellungen seines Mandanten fertigt. Denn w\u00e4hrend der Notar sich gegen\u00fcber den beiden Vertragspartnern streng neutral verh\u00e4lt, vertritt der Anwalt die Interessen jenes Vertragspartners, der ihn bestellt hat.<\/p>\n Vertragsentwurf pr\u00fcfen lassen<\/strong> Eintragung einer Auflassungsvormerkung?<\/strong> Haftung f\u00fcr Altlasten<\/strong> Kaufpreiszahlung<\/strong> Alles schriftlich best\u00e4tigen<\/strong> Das weitere Procedere:<\/strong> Unser Rundum-Paket<\/strong> Bau- und Architektenrecht<\/strong> Architektenvertrag<\/strong> Alles schriftlich vereinbaren<\/strong> Stufenweise Vergabe<\/strong> Vorentwurf<\/strong> Fristenplan<\/strong> Baukostenkontrolle<\/strong> Haftungsausschluss<\/strong> Bauvertrag<\/strong> Alles schriftlich vereinbaren<\/strong> Detaillierte Baubeschreibung<\/strong> Unbedingt Festpreis vereinbaren<\/strong> Abschlagszahlungen<\/strong> Skonto<\/strong> Fristenplan<\/strong> Schon vorher an M\u00e4ngel denken<\/strong> Mietrecht<\/strong> Einige wichtige Fragen zur ersten Orientierung haben wir im Folgenden f\u00fcr Sie zusammengestellt: Die wichtigsten \u00c4nderungen betreffen:<\/p>\n K\u00fcndigung<\/strong> Davon unber\u00fchrt, k\u00f6nnen Mieter und Vermieter nat\u00fcrlich auch jederzeit einvernehmlich einen Aufhebungsvertrag schlie\u00dfen. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, sind Mietvertr\u00e4ge unbefristet (\u00a7 542 Abs. 1 BGB = \u00a7 564 Abs. 2 BGB a.F.). Bei einem Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber Wohnraum richten sich die K\u00fcndigungsfristen nach \u00a7. 573c Abs. 1 BGB.<\/p>\n F\u00fcr Mietvertr\u00e4ge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt die Neuregelung gem\u00e4\u00df Art. 229 \u00a7 3 Abs. 10 EGBGB dann nicht, wenn in diesen eine eigenst\u00e4ndige Fristenregelung vereinbart ist (d.h. die K\u00fcndigungsfristen ausdr\u00fccklich nochmals im Mietvertrag stehen, und nicht nur ein Verweis auf den entsprechenden Paragraphen). Ob eine blo\u00dfe Wiederholung des alten Gesetzestextes daf\u00fcr ausreicht, ist von der Rechtsprechung bislang nicht eindeutig gekl\u00e4rt.<\/p>\n Altes Mietrecht:<\/p>\n Neues Mietrecht:<\/p>\n F\u00fcr Vermieter:<\/p>\n Entscheidender Zeitpunkt f\u00fcr die Berechnung der Dauer der K\u00fcndigungsfrist ist dabei der Zugang der K\u00fcndigung beim Vermieter. Dabei muss die K\u00fcndigung dem Vermieter sp\u00e4testens am 3. Werktag des Monats, der in der Frist als erster einbezogen werden soll, zugegangen (!) sein. Diese K\u00fcndigungsfristen gelten nicht nur f\u00fcr den Vermieter, sondern auch f\u00fcr den Mieter! Die Vereinbarung von l\u00e4ngeren K\u00fcndigungsfristen ist zul\u00e4ssig \u2013 durch AGB jedenfalls auf 6 Monate. Die Verk\u00fcrzung kann nur zugunsten des Mieters vereinbart werden, nicht zugunsten des Vermieters. Zeitmietvertrag<\/strong> Seit 01.09.01 ist als Zeitmietvertrag nur noch der sog. \u201equalifizierte Zeitmietvertrag\u201c zul\u00e4ssig (\u00a7 575 BGB), d.h. der Vermieter muss einen Grund f\u00fcr die Befristung angeben. M\u00f6gliche Gr\u00fcnde sind: Eigennutzung, Abriss, grundlegende Ver\u00e4nderung der Wohnung \/ des Hauses, Instandsetzung oder Vermietung als Dienstwohnung. Entf\u00e4llt der Grund w\u00e4hrend der Mietzeit, kann der Mieter die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverh\u00e4ltnis und die Fortsetzung verlangen. Eine Auskunft dar\u00fcber kann er aber fr\u00fchestens vier Monate vor Ablauf des Mietverh\u00e4ltnisses vom Vermieter verlangen, auf das der innerhalb eines Monats antworten muss. Bei Versp\u00e4tung der Antwort hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00fcr der L\u00e4nge der Versp\u00e4tung. Verz\u00f6gert sich der Grund f\u00fcr die Befristung, so hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses um den entsprechenden Zeitraum.<\/p>\n Der sog. \u201eeinfache Zeitmietvertrag\u201c mit Verl\u00e4ngerungsoption ist ab 01.09.01 abgeschafft, ein solcher Vertrag gilt fortan als unbefristet (\u00a7 575 Abs. 1 BGB). Es ist aber erlaubt, dass die Vertragsparteien f\u00fcr bestimmte Zeit auf einen Anspruch auf K\u00fcndigung verzichten. Ob so ein Passus aber formulargem\u00e4\u00df m\u00f6glich ist, ist fraglich, da hier ein Versto\u00df gegen das AGBG vorliegen k\u00f6nnte. Hier sind die Gerichte gefragt. Auch ein Staffelmietvertrag (vgl. auch dort) kann mit einer Befristung verbunden werden. Aus einem befristeten langj\u00e4hrigen Staffelmietvertrag kann sich der Mieter nach vier Jahren bzw. zum Ablauf des vierten Jahres l\u00f6sen, unabh\u00e4ngig davon, wie lange die Mietvereinbarung noch gelten sollte. Entsprechendes gilt bei einem normalen befristeten Mietvertrag, wenn sp\u00e4ter eine Staffelmiete vereinbart wurde. Ausschlaggebend f\u00fcr die oben genannte Vierjahresfrist ist dann der Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung \u00fcber die Staffelmiete.<\/p>\n Betriebskosten<\/strong> Der Gesetzgeber favorisiert klar die verbrauchsabh\u00e4ngige Abrechnung. Als \u2013 vertraglich \u00e4nderbarer \u2013 Standardumlagema\u00dfstab wurde dabei die Wohnfl\u00e4che eingef\u00fchrt. K\u00fcnftig ist auch im Bereich der Privatvermietung (wie im \u00f6ffentlichen Mietrecht auch) zwingend 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erstellen, sofern dies dem Vermieter m\u00f6glich ist. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung, die hiermit kodifiziert wurde. Diese Verpflichtung kann auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abge\u00e4ndert werden. Nach Ablauf der 12 Monate kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr erheben, es sei denn, er hat die Versp\u00e4tung nicht zu vertreten. Auch Mieter m\u00fcssen ihre Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang dem Vermieter aufgeben. Der Vermieter muss sich \u201ewirtschaftlich vern\u00fcnftig\u201d bei der Verwaltung der Immobilie verhalten, d.h. die anfallenden Betriebskosten m\u00fcssen wirtschaftlich vern\u00fcnftig sein.<\/p>\n M\u00f6glichkeiten des Mieters bei Frist\u00fcberschreitung: Wenn der Vermieter die Abrechnung ohne Grund nicht in angemessener Frist erstellt hat, kann der Mieter ein Zur\u00fcckbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen. Weiterhin kann der Mieter gegen den Vermieter auf Abrechnung klagen \u2013 hier ist die Vollstreckung aber h\u00e4ufig schwierig und daher nur in Einzelf\u00e4llen anzuraten.<\/p>\n Einzelne Kostenarten: Gem\u00e4\u00df Anlage 3 zu \u00a7 27 II BerVO sind folgende Kosten durch entsprechende vertragliche Regelungen umlegbar:<\/p>\n Insbesondere nicht umlegbar sind Verwaltungskosten und Reparaturkosten (\u00fcber letztere kann aber u. U. in eingeschr\u00e4nktem Ma\u00df eine andere Vereinbarung getroffen werden).<\/p>\n Die Heizkosten bei einem Nutzerwechsel im Abrechnungszeitraum regelt \u00a7 9b HeizkostenV. Hiernach hat der Geb\u00e4udeeigent\u00fcmer die Zwischenlesung vorzunehmen. Umstritten ist jedoch, ob er diese als Kosten der Verwendung und Ausstattung zur Verbrauchserfassung wiederum auf den Mieter umlegen kann, was jedoch wohl zu bejahen ist.<\/p>\n Der Termin f\u00fcr das Ablesen der Heizkostenverteiler muss wie ein Besichtigungstermin durch den Vermieter rechtzeitig angek\u00fcndigt werden, etwa 1-2 Wochen vorher. Ist der Mieter an dem Termin trotzdem verhindert und teilt er das vorher mit, so ist umstritten, wer die Kosten f\u00fcr den Wiederholungstermin zu tragen hat.<\/p>\n Mietberechnung \/ Mieterh\u00f6hung<\/strong> Die Miete darf nur erh\u00f6ht werden, wenn seit Abschluss des Mietvertrages oder seit der letzten Mieterh\u00f6hung 15 Monate verstrichen sind. Das Erh\u00f6hungsverlangen des Vermieters darf dabei schon nach 1 Jahr gestellt werden.<\/p>\n Die Mieterh\u00f6hung wird durchgef\u00fchrt, indem der Vermieter den Mieter sein Mieterh\u00f6hungsverlangen schriftlich darlegt und diesen zur Zustimmung auffordert. Das Mieterh\u00f6hungsverlangen muss begr\u00fcndet werden. Dem Mieter ist hierbei eine Bedenkfrist einzur\u00e4umen, ob er einverstanden ist. Die Frist endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Die Zustimmung des Mieters muss nicht ausdr\u00fccklich sein, sondern kann auch konkludent durch Zahlung der erh\u00f6hten Miete erfolgen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb zweier weiterer Monate Klage erheben.<\/p>\n Kappungsgrenze<\/strong> Indexmiete, Staffelmiete<\/strong> Mit der Mietrechtsreform ist es m\u00f6glich, Staffelmietvertr\u00e4ge unabh\u00e4ngig von der Mietdauer zeitlich unbeschr\u00e4nkt zu vereinbaren. Der Mietzins muss aber mindestens ein Jahr konstant bleiben. Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten ist f\u00fcr die Dauer der Staffelmietvereinbarung dann allerdings nicht mehr zul\u00e4ssig (\u00a7 557a Abs. 2 BGB).<\/p>\n Bei der Indexmiete wird bei der Berechnung der Miete dagegen auf einen allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) Bezug genommen.<\/p>\n Modernisierung<\/strong> Barrierefreiheit<\/strong> Fortsetzungsrecht<\/strong> Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters haben, kann der Vermieter nunmehr auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses k\u00fcndigen. Fr\u00fcher musste der Vermieter f\u00fcr eine derartige K\u00fcndigung auch in diesen F\u00e4llen ein berechtigtes Interesse darlegen. Bei Tod des Mieters gilt ein Sonderk\u00fcndigungsrecht (\u00a7 580 BGB), das binnen eines Monats, nachdem der Vermieter bzw. der Erbe Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, auszu\u00fcben ist. Danach kann au\u00dferordentlich mit der gesetzlichen Frist gek\u00fcndigt werden.<\/p>\n Eigent\u00fcmerwechsel, Wohnungsumwandlung<\/strong> Bei Vererbung eines Grundst\u00fccks gehen die Mietvertr\u00e4ge gem\u00e4\u00df \u00a7 1922 BGB auf den neuen Eigent\u00fcmer \u00fcber, bei Verkauf eines Grundst\u00fccks gehen die Mietvertr\u00e4ge gem\u00e4\u00df \u00a7 566 BGB \u00fcber. Der Eigentumserwerb und damit der \u00dcbergang tritt beim Kauf mit Eintragung des neuen Eigent\u00fcmers ins Grundbuch ein. Bei Erwerb eines Grundst\u00fccks durch Zwangsversteigerung tritt der Erwerber gem\u00e4\u00df \u00a7 57 ZVG mit Zuschlag in die Mietverh\u00e4ltnisse ein. Grunds\u00e4tzlich gilt beim Kauf, dass das Mietverh\u00e4ltnis hiervon unber\u00fchrt bleibt, d.h. der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten als neuer Vermieter in den Mietvertrag ein. Der neue Eigent\u00fcmer kann ganz normal Mieterh\u00f6hungen durchf\u00fchren. H\u00e4ufig soll dies schon vor Eintragung in das Grundbuch geschehen, da Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer im Innenverh\u00e4ltnis vereinbart haben, dass schon vorher Nutzungen und Lasten \u00fcbergehen. In diesem Fall muss der Erwerber die Mieterh\u00f6hung im Namen des Verk\u00e4ufers durchf\u00fchren, d.h. der Verk\u00e4ufer muss den K\u00e4ufer entsprechend bevollm\u00e4chtigen.<\/p>\n Mietkaution<\/strong> W\u00e4hrend des laufenden Mietvertrags darf der Vermieter die Kaution nur antasten, wenn und soweit seine Forderung rechtskr\u00e4ftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begr\u00fcndet ist. Der Vermieter ist umgekehrt jedoch nicht verpflichtet, auf die Kaution zuzugreifen. Ein \u201eAbwohnen\u201d der Kaution ist daher nicht zul\u00e4ssig, der Vermieter kann in diesem Fall \u2013 mit allen damit verbundenen Kosten \u2013 die Miete einklagen.<\/p>\n Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses und R\u00fcckgabe der Mietsache zur Abrechnung der Kaution verpflichtet. Der Anspruch des Mieters ist jedoch erst eine angemessene Zeit nach der R\u00e4umung der Wohnung f\u00e4llig, n\u00e4mlich dann, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen \u00fcberschaubar ist. Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, h\u00e4ngt vom Einzelfall ab. \u00dcblich ist eine Frist von 3 bis 6 Monaten, wobei jedoch jedenfalls ein angemessener Teil der Kautionsr\u00fcckzahlung solange verweigert werden kann, bis die Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter erstellt werden kann.<\/p>\n Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/strong> Diese Regelung kann jedoch durch Vertrag ge\u00e4ndert werden, was heute der Regelfall ist.<\/p>\n Umfang<\/strong>: Abgew\u00e4lzt werden k\u00f6nnen Arbeiten zur Beseitigung von Dekorationsm\u00e4ngeln. Davon umfasst sind f\u00fcr gew\u00f6hnlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der W\u00e4nde und Decken, das Streichen der Fu\u00dfb\u00f6den, Heizk\u00f6rper einschlie\u00dflich Heizrohre, der Innent\u00fcren sowie der Fenstern und Au\u00dfent\u00fcren von innen.<\/p>\n Qualit\u00e4t der Arbeit<\/strong>: Der Mieter kann zur fachm\u00e4nnischen Durchf\u00fchrung verpflichtet werden, nicht jedoch zur Beauftragung eines Fachhandwerkers. Wenn der Mieter eine fachm\u00e4nnische Eigenleistung selbst erbringen kann, ist ihm dies gestattet.<\/p>\n Fristen<\/strong>: Es d\u00fcrfen in Fristen f\u00fcr die Arbeiten vorgeschrieben werden. Als \u00fcblich und angemessen gelten nach g\u00e4ngiger Rechtsprechung: K\u00fcche\/Bad alle 3 Jahre, Wohnr\u00e4ume alle 5 Jahre, \u00fcbrige Bereiche alle 7 Jahre). Findet sich keine Fristenvereinbarung, werden diese Fristen in erg\u00e4nzender Vertragsauslegung in Anlehnung an den Mustermietvertrag des BJM angenommen.<\/p>\n Grundrenovierung bei Ein-\/Auszug<\/strong>: Grunds\u00e4tzlich kann eine vertragliche Abw\u00e4lzung auf den Mieter nur f\u00fcr eine Grundrenovierung \u2013 also entweder bei Einzug oder bei Auszug erfolgen. Es kann also nicht w\u00e4hrend des laufenden Mietvertrags vom Vermieter \u00fcberpr\u00fcft werden, ob der Mieter auch brav seine K\u00fcche gewei\u00dfelt hat.<\/p>\n In der Regel wird daher eine Endrenovierung vereinbart. Sie schuldet der Mieter auch wenn er die Sch\u00f6nheitsreparaturen nicht pflichtgem\u00e4\u00df durchgef\u00fchrt hat. Wenn der Mieter die laufende Renovierung erf\u00fcllt hat, darf ihm f\u00fcr den Fall des Auszugs nur eine solche Renovierung zus\u00e4tzlich vorgeschrieben werden, die den Ausgleich der nach der letzten Renovierung eingetretenen Dekorationsm\u00e4ngel betrifft.<\/p>\n Kostenbeteiligung<\/strong>: Wenn keine solche Endrenovierung geschuldet werden soll, wird h\u00e4ufig vereinbart, dass der Mieter anteilig die Kosten f\u00fcr die n\u00e4chste f\u00e4llige Sch\u00f6nheitsreparatur zu tragen hat.<\/p>\n Beispiel: wenn die K\u00fcche alle 3 Jahre renoviert werden muss und 1 Jahr seitdem verstrichen ist, w\u00fcrde nach einer solchen Klausel der Mieter 1\/3 der Kosten f\u00fcr die n\u00e4chste Sch\u00f6nheitsreparatur tragen m\u00fcssen. Der Mieter darf alternativ auch die noch nicht f\u00e4lligen Sch\u00f6nheitsreparaturen ausf\u00fchren.<\/p>\n Immobilienverwaltung<\/strong><\/p>\n Wohnungseigentumsrecht, Hausverwaltung, Nachbarrecht<\/strong> Das Verh\u00e4ltnis der Wohnungs- oder Teileigent\u00fcmer untereinander und ihre rechtliche Beziehung zum Verwalter sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und in der Teilungserkl\u00e4rung der betreffenden Immobilie geregelt. Doch wer kann schon vor dem Kauf seiner Eigentumswohnung etwas mit Begriffen wie Sondereigentum und Gemeinschaftsordnung anfangen? Wir halten es jedoch f\u00fcr wichtig, sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung \u00fcber die rechtlichen Beziehungen, die mit dem Kauf einer Eigentumswohnung entstehen, zu informieren und bieten daher unseren Mandanten zu diesem Thema eine umfassende Beratung zu sehr moderaten Preisen an.<\/p>\n In der Praxis stellt sich f\u00fcr jeden Eigent\u00fcmer die Frage nach seinen Rechten und Pflichten sowohl gegen\u00fcber Dritten wie dem Hausverwalter oder Handwerkern und Mitbewohnern als auch als Mitglied der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Wir beraten Wohnungseigent\u00fcmer, Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften und Hausverwalter bei der Durchsetzung ihrer Anspr\u00fcche sowie bei der Gestaltung von Vereinbarungen und Beschl\u00fcssen.<\/p>\n Unser Spektrum in diesem Bereich umfasst u.a. folgende Dienstleistungen, die wir auch zu kosteng\u00fcnstigen Pauschalen anbieten:<\/p>\n (Foto: only_kim – shutterstock.com)<\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" [et_pb_section fb_built=“1″ admin_label=“section“ _builder_version=“3.22.3″][et_pb_row admin_label=“row“ _builder_version=“3.22.3″ background_size=“initial“ background_position=“top_left“ background_repeat=“repeat“][et_pb_column type=“4_4″ _builder_version=“3.0.47″][et_pb_text _builder_version=“3.23.3″] Immobilienmakler | Guter Rat ist nicht teuer Juristische Probleme zum Thema Immobilienrecht sollten so fr\u00fch wie m\u00f6glich mit einem kompetenten Ansprechpartner erl\u00e4utert und besprochen werden. 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\nLassen Sie sich beim Grundst\u00fcckserwerb Zeit, denn es sind sehr viele Punkte zu beachten, die ein Leben lang gravierende Auswirkungen auf die Lebensqualit\u00e4t, die Betriebskosten, den t\u00e4glichen Weg zur Arbeit usw. haben.<\/p>\n
\nEin Grundst\u00fcck und eine Immobilie kauft man nicht jeden Tag. Vielen ist daher diese Art von Gesch\u00e4ft fremd. Hinzu kommt noch, dass es sich um eine weitreichende Entscheidung f\u00fcr die ganze Familie handelt. Die Verwirklichung des Traums vom eigenen Heim beginnt meist mit dem Kauf eines Grundst\u00fcckes oder einer Immobilie. Dass das nicht so einfach ist, wei\u00df jeder aus (oft leidvoller) Erfahrung, der so ein Vorhaben bereits einmal in Angriff genommen hat.
\nCompleta Immobilien bietet ihren Mandanten seit Jahren erfolgreich Komplettpakete an, mit denen die fr\u00fchzeitige umfassende rechtliche und strategische Beratung und die \u00dcberwachung der konkreten Verhandlungen zu einem g\u00fcnstigen Pauschalpreis abgedeckt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n
\nBei einem Grundst\u00fcckskauf wird nach Deutschem Recht nicht nur das Grundst\u00fcck selbst (also die Fl\u00e4che) verkauft, sondern alles, was dauerhaft mit diesem verbunden ist. Also auch ein Haus, eine Wohnung etc. Aus diesem Grund spricht man beim Kauf von Immobilien einheitlich von einem Grundst\u00fcckskauf.<\/p>\n
\nMan hat zwar oft klare Vorstellungen in Bezug auf den Standort, die Gr\u00f6\u00dfe und den Preis, kann diese W\u00fcnsche jedoch nur dann mit den Angeboten auf einen Blick vergleichen, wenn man ein genaues Anforderungsprofil von der gew\u00fcnschten Immobilie erstellt. H\u00e4ufig ist es dann aber so, dass die Angebote von den Vorstellungen abweichen und man gezwungen ist, Kompromisse zu schlie\u00dfen. Gerade hier sollte fr\u00fchzeitig \u2013 auch innerhalb der Familie \u2013 festgelegt werden, in welcher Reihenfolge die Anforderungen ans Eigenheim verwirklicht werden sollen.
\nMachen Sie sich hierzu eine Wunschliste, die Sie dann gegebenenfalls auch einem Dritten, z.B. einem Makler \u00fcberlassen k\u00f6nnen.<\/p>\n
\nWenn es um den Makler geht, sparen leider viele am falschen Ort. Man h\u00f6rt oft, durch die Vermeidung der Maklerkosten h\u00e4tte man sich etwas erspart. Unabh\u00e4ngig davon, dass man h\u00e4ufig nach monatelanger erfolgloser Suche dann reum\u00fctig doch einen Makler beauftragt, sollte man auch nicht vorschnell auf das Know-how eines seri\u00f6sen Maklers verzichten.<\/p>\n
\nBevor Sie ein Grundst\u00fcck erwerben sollten Sie sich unbedingt vergewissern, dass das Grundst\u00fcck nach Gr\u00f6\u00dfe, Beschaffenheit und der baurechtlichen Situation auch wirklich f\u00fcr Ihr geplantes Vorhaben geeignet ist. In Zweifelsf\u00e4llen ist es ratsam, sich hier\u00fcber vorab Rechtsrat einzuholen oder beim Bauordnungs- oder Grundbuchamt vorzusprechen. Dabei gilt die (vereinfachende Faust-)Regel, je weitgehender der gegenw\u00e4rtige Zustand ver\u00e4ndert werden soll, desto umfassender muss man sich vorab informieren. Gegebenenfalls ist es auch sinnvoll eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbeh\u00f6rde einzuholen.
\nMeist geht es bei solchen Bauvoranfragen um die grunds\u00e4tzliche Zul\u00e4ssigkeit eines Bauvorhabens auf einem bestimmten Grundst\u00fcck nach dem st\u00e4dtebaulichen Planungsrecht. So kann sich beispielsweise die Frage stellen, ob ein Grundst\u00fcck \u00fcberhaupt bebaubar oder f\u00fcr die geplante Nutzung geeignet ist. Der Bauvorbescheid bindet die Bauaufsichtsbeh\u00f6rde hinsichtlich der im Vorbescheid ergangenen positiven Entscheidungen auch bei einer Rechts\u00e4nderung. Er wird jedoch ung\u00fcltig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit seiner Erteilung ein entsprechender Bauantrag gestellt wird.<\/p>\n
\nSehr wichtig ist der richtige Standort. Die Frage nach dem k\u00fcnftigen Domizil wird insbesondere von dem Freundeskreis und dem pers\u00f6nlichen Geschmack beeinflusst. Viele w\u00fcnschen sich m\u00f6glichst zentral am Pulsschlag der Zeit zu wohnen, ebenso viele jedoch sehnen sich nach Ruhe und Abgeschiedenheit inmitten der Natur.
\nDavon unabh\u00e4ngig muss man sich Gedanken \u00fcber wichtige Fragen machen:<\/p>\n\n
\nF\u00fcr ein Einfamilienhaus liegt die ideale Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe zwischen 500 und 800 m\u00b2. Es gibt aber Gemeinden, die Teilungsbewilligungen f\u00fcr Liegenschaften erst ab 800 bis 1.000 m\u00b2 erteilen, damit die Bebauungsdichte nicht zu hoch wird. Grundst\u00fccke f\u00fcr Zweifamilienh\u00e4user werden ab 800 m\u00b2 aufw\u00e4rts interessant.
\nEine Sonderstellung nehmen Reihenh\u00e4user und der verdichtete Flachbau ein, bei dem architektonisch gleich aufgebaute H\u00e4user auf einem Grundst\u00fcck ohne Zaun gruppiert werden. Bei diesen Objekten liegen die Grundanteile zwischen 150 bis 300 m\u00b2. F\u00fcr solche Gemeinschaften sind eigene Regeln zu beachten, damit das Leben auf engstem Raum harmonisch bleibt.<\/p>\n
\nSehr wichtig ist, ob die notwendige Infrastruktur bereits vorhanden ist oder ob es noch Jahre dauert, bis das Grundst\u00fcck entsprechend aufgeschlossen sein wird. Insbesondere geht es dabei um Stra\u00dfe, Wasser, Kanalanschluss, elektrischen Strom und Telefon, M\u00fcllabfuhr, Schneer\u00e4umdienst.
\nSind diese Einrichtungen (teilweise) nicht vorhanden, k\u00f6nnte das Bauen dadurch sehr teuer werden.<\/p>\n
\nZu vermeiden sind insbesondere Kuppenlagen und Kaltluftseen, weil die Norm-Au\u00dfentemperatur in diesen exponierten Lagen im Winter zwei bis drei Grad Celsius unter der orts\u00fcblichen Temperatur liegt. Wenn Sie die Norm-Au\u00dfentemperatur, die Heizgtradtage usw., die f\u00fcr die Berechnung der erforderlichen Kesselleistung und des Jahresheizenergiebedarfs ma\u00dfgebend sind, von Ihrem Ort interessieren, dann k\u00f6nnen Sie diese Daten aus der beiliegenden Klimadaten-Liste des OIB, dem \u00d6sterreichischen Institut f\u00fcr Bautechnik, nachlesen
\nNoch dramatischer als die Au\u00dfentemperatur wirkt sich der Wind aus, wenn das Haus in einer exponierten Lage liegt und st\u00e4ndig St\u00fcrmen ausgesetzt ist. Wird auf die Winddichtheit nicht entsprechend geachtet, k\u00f6nnen die Energieverluste in einer exponierten Lage viermal so hoch sein als in einer windgesch\u00fctzten Lage.
\nVon gro\u00dfer Bedeutung ist auch die Bauweise. Frei stehende Einfamilienh\u00e4user weisen bis zu 42% mehr an W\u00e4rmeverlust auf als jene in gekuppelter Bauweise, das hei\u00dft wie zum Beispiel ein Reihenhaus in der Mitte. Die Unterschiede ergeben sich durch die gr\u00f6\u00dfere Geb\u00e4udeh\u00fclle beim frei stehenden Einfamilienhaus im Verh\u00e4ltnis zum Volumen.<\/p>\n
\nL\u00e4rm machen ist erheblich lustiger als L\u00e4rm ertragen. Um hier \u00c4rger mit Nachbarn fr\u00fchzeitig vorzubeugen, sollte man sich beizeiten um sinnvolle Schutzma\u00dfnahmen bem\u00fchen (Schallschutzfenster, -w\u00e4nde, Massivbau etc.). Auch \u00fcber die N\u00e4he von Fabriken, Schulen, gr\u00f6\u00dferen Stra\u00dfen, Bahnlinien, etc. sollte man sich informieren und die damit m\u00f6glicherweise verbundenen Beeintr\u00e4chtigungen in die eigenen Pl\u00e4ne miteinbeziehen.<\/p>\n
\nAuch die zahlreichen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen k\u00f6nnen, sollten beim Finanzierungsbedarf von Anfang mitber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n
\nWenn der Kauf eines bestimmten Grundst\u00fccks in Frage kommt, ist der n\u00e4chste Schritt die Besorgung des Grundbuchauszuges beim zust\u00e4ndigen Grundbuchamt im Amtsgericht. Dort sind s\u00e4mtliche an dem Grundst\u00fcck bestehenden Rechte verzeichnet.<\/p>\n\n
\nWohnungseigentum ist untrennbar mit einem Miteigentumsanteil an einem Grundst\u00fcck verbunden. Es ist kein Alleineigentum, sondern ein Gemeinschaftsanteil. Aus dem Miteigentum ergeben sich Verpflichtungen bzw. Risiken, deren Auswirkungen nur sehr schwer abzusch\u00e4tzen sind. Hier sollte in jedem Fall Rechtsrat eingeholt werden, der eine verst\u00e4ndige Pr\u00fcfung des Einzelfalls vornimmt. Diese Risiken k\u00f6nnen sich sowohl beim Kauf bzw. bei der Errichtung einer Eigentumswohnung als auch w\u00e4hrend der Nutzung ergeben.<\/p>\n
\nN\u00e4here Informationen zu diesen komplexen Themengebiet finden Sie unter Immobilienverwaltung<\/p>\n
\nMit dem Finden eines Grundst\u00fccks, einer Wohnung oder eines Hauses ist der erste Schritt getan, doch bis man das erste Mal durch die eigene Haust\u00fcr schreitet, muss man noch so manche H\u00fcrde \u00fcberwinden und an einigen Stolpersteinen vorbei.
\nZun\u00e4chst gilt es den Kaufvertrag klug zu verhandeln und notariell beurkunden zu lassen. Hierbei sind eine Vielzahl von Dingen zu beachten, die stark vom jeweiligen Einzelfall abh\u00e4ngen. Grunds\u00e4tzlich sind folgende Tipps aber immer sinnvoll:<\/p>\n
\nDer Kaufvertrag muss folgende Inhalte aufweisen:<\/p>\n\n
\nMeistens tr\u00e4gt der K\u00e4ufer die Kosten des Grundst\u00fcckskaufvertrages, also auf die Geb\u00fchren des Notars. Deshalb hat der K\u00e4ufer auch das Recht, den Notar seines Vertrauens zu bestimmen.<\/p>\n
\nLassen Sie sich den Vertragsentwurf vor der Vertragsunterzeichnung beim Notar zusenden. Pr\u00fcfen Sie den Vertrag in Ruhe und scheuen Sie sich nicht, bei Verst\u00e4ndnisproblemen nachzufragen. H\u00e4ufig ist es sinnvoll, auch noch mit einem Rechtsanwalt \u00fcber die eigene Position zu sprechen und sich von ihm Vorschl\u00e4ge f\u00fcr optimale Formulierungen machen zu lassen. Die Kosten hierf\u00fcr sind im Verh\u00e4ltnis zu den weitreichenden Folgen fehlender oder \u201eung\u00fcnstiger\u201c Regelungen und im Hinblick auf die sonst anfallenden Kosten vergleichsweise gering.<\/p>\n
\nNicht mit der Unterschrift beim Notar, sondern erst mit der Eintragung des K\u00e4ufers in das Grundbuch wird der K\u00e4ufer zum Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks. In der Zeit zwischen Vertragsschluss und Eintragung k\u00f6nnen unvorhergesehene Ereignisse eintreten, die den Eigentumserwerb tats\u00e4chlich gef\u00e4hrden oder gar unm\u00f6glich machen (z.B. die Insolvenz des Verk\u00e4ufers oder die Zwangsvollstreckung wegen Schulden des Verk\u00e4ufers). Mit der kurzfristig m\u00f6glichen Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist der K\u00e4ufer gegen diese Risiken abgesichert. Die Kosten hierf\u00fcr sind verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig gering.<\/p>\n
\nUm b\u00f6se \u00dcberraschungen zu vermeiden, sollte \u00fcber noch offene Forderungen bez\u00fcglich des Kaufobjekts gesprochen werden. In jedem Fall sollte ein Kaufvertrag klarstellen, dass dem Verk\u00e4ufer bez\u00fcglich des Grundst\u00fccks keine Altlasten bekannt sind. Dar\u00fcber hinaus sollte der Verk\u00e4ufer auch best\u00e4tigen, dass alle Erschlie\u00dfungskosten, f\u00fcr die der (jeweilige) Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks haftet, bezahlt sind.<\/p>\n
\nSelbstverst\u00e4ndlich ist es f\u00fcr den K\u00e4ufer schon wegen der Verzinsung sinnvoll, den Kaufpreis so sp\u00e4t wie m\u00f6glich zu bezahlen. Naturgem\u00e4\u00df wird der Verk\u00e4ufer aus denselben Gr\u00fcnden auf eine m\u00f6glichst fr\u00fchzeitige Bezahlung Wert legen. Sinnvoll und f\u00fcr beide Parteien fair ist eine Regelung, wonach der K\u00e4ufer jedenfalls nicht vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch bezahlen muss.
\nSprechen Sie jedoch in jedem Fall vor Abschluss des Kaufvertrags hier\u00fcber auch mit Ihrer Bank, damit das Baudarlehen punktgenau ausbezahlt wird.<\/p>\n
\nM\u00fcndlich getroffene Absprachen \u00fcber den Grundst\u00fcckskauf sind unwirksam. Allein deshalb ist es unerl\u00e4sslich, s\u00e4mtliche Absprachen schriftlich im Vertrag festzuhalten. Zu Beweiszwecken und um Missverst\u00e4ndnisse zu vermeiden, gilt dies auch f\u00fcr s\u00e4mtliche sonstigen, den Kauf nicht unmittelbar betreffende Nebenabreden.<\/p>\n
\n\u00dcblicherweise nimmt der Notar, um Missbr\u00e4uchen vorzubeugen, den Kaufpreis, den der K\u00e4ufer zu entrichten hat, bei der Vertragsunterzeichnung in einer geeigneten Form z.B. durch \u00dcberweisung auf ein Anderkonto zu treuen H\u00e4nden entgegen.
\nBez\u00fcglich des Eigentumswechsels und der \u00c4nderung im Grundbuch wird sodann in der Regel wie folgt vorgegangen:<\/p>\n\n
\nSo individuell wie Ihre Immobilie ist auch das Rechtsverh\u00e4ltnis, das deren Erwerb sichert. Nat\u00fcrlich ist es ein Unterschied, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten wollen, ob es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einer Anlage handelt, ob Sie den Kaufpreis \u00fcber eine Bank finanzieren oder das Geld zur freien Verf\u00fcgung haben, ob Sie ein fertiges Objekt kaufen oder selbst bauen wollen. Gerade im Hinblick auf den Wert einer Immobilie und den Umstand, dass die einmal getroffenen Entscheidungen Jahre-, ja oft ein Leben lang weiterwirken, ist vorausschauende Vorsicht angeraten.
\nAus diesem Grund bietet die Kanzlei Maas Merget & Kollegen seit Jahren erfolgreich Komplettpakete zu vorab vereinbarten Pauschalpreisen an, die Ihnen Rechtssicherheit von der Suche bis zum Bezug garantieren. So sind in einem solchen Paket z.B. folgende Dienste enthalten:<\/p>\n\n
\nEin eigenes Haus zu bauen, steht auf deutschen Wunschlisten stets ganz oben. Doch in der Wirklichkeit sind mit diesem Vorhaben viele T\u00fccken und Gefahren verbunden. In Anbetracht der hohen Kosten am Bau kann hier schnell eine existenzbedrohliche Situation eintreten. Entsprechend wichtig ist es daher, sich von Anfang an sowohl \u00fcber die rechtliche Ausgangssituation wie auch die Konsequenzen der zu treffenden Entscheidungen bewusst zu sein und Erfahrung ist leider nur allzu oft das, was man kurz nachdem man es gebraucht h\u00e4tte, hat. Damit Ihr Traum vom eigenen Haus nicht zum Albtraum wird, stehen wir Ihnen gerne mit unserer jahrelangen, stets praxisorientierten Erfahrung in allen Bereichen des privaten Baurechts zur Verf\u00fcgung und helfen Ihnen, durch umfassende Beratung, Fehler vorab zu vermeiden, durch begleitende Betreuung, die richtigen Entscheidungen zu treffen und im Streitfall Ihre Interessen bestm\u00f6glich zu vertreten.
\nWir vertreten Bauherren, die \u00fcber Bauverzug oder Baum\u00e4ngel klagen, ebenso wie Architekten und Ingenieure, die mit Schadensersatzanspr\u00fcchen oder HOAI-Abrechnungsproblemen konfrontiert sind. Auch Bauunternehmer und Handwerksbetriebe, die ihre Verg\u00fctung sichern und durchsetzen wollen, z\u00e4hlen zu unseren Mandanten. Wir sch\u00fctzen Anspr\u00fcche vor Verj\u00e4hrung und verfolgen s\u00e4mtliche Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche nach BGB und VOB\/B.
\nUnser Spektrum in diesem Bereich umfasst u.a. folgende Dienstleistungen, die wir auch zu kosteng\u00fcnstigen Pauschalen anbieten:<\/p>\n\n
\nSoll das Traumhaus individuell von einem Architekten entworfen werden, gilt es, den Auftrag durch einen entsprechenden Architektenvertrag richtig abzusichern. Dabei regelt ein solches Vertragswerk nicht nur den Wert der Architektenleistung, also das Honorar des Architekten, sondern vor allem auch die Haftung bei Bau- und Planungsm\u00e4ngeln, die einen deutlich h\u00f6heren Wert haben k\u00f6nnen.<\/p>\n
\nSchon um Missverst\u00e4ndnissen vorzubeugen, ist es unbedingt erforderlich, vor Beginn der Arbeiten (auch der Vorbereitung durch den Architekten), den konkreten Auftrag schriftlich zu fixieren. Erfahrungsgem\u00e4\u00df ist man bei Schreiben oder Lesen viel aufmerksamer als beim Reden oder Zuh\u00f6ren. Darum sollte auf die Schriftform auch dann nicht verzichtet werden, wenn man miteinander befreundet ist. Nur mit einem solchen Schriftst\u00fcck kann im Streitfall nachvollzogen werden, was gewollt war.<\/p>\n
\nDie Leistungen eines Architekten werden in der Regel in verschiedene Stufen unterteilt, z.B. in die Stufen \u201cEntwurfsplanung\u201d oder \u201cObjekt\u00fcberwachung\u201d. Bei einer stufenweisen Vergabe der Architektenleistung kann der Bauherr vergleichsweise schnell und ohne besondere Kosten den Architekten wechseln, sollte er mit dessen Leistungen unzufrieden sein. Um diesen Vorteil zu nutzen, muss allerdings ausdr\u00fccklich eine stufenweise Vergabe der Architektenleistungen im Architektenvertrag vereinbart werden.<\/p>\n
\nUnter einem Vorentwurf versteht man die grobe Planung des Hauses. Er ist der \u201eGrundstein\u201c f\u00fcr das gesamte Projekt, denn von seiner Qualit\u00e4t h\u00e4ngt es ab, ob die W\u00fcnsche des Bauherrn tats\u00e4chlich sp\u00e4ter verwirklicht werden k\u00f6nnen \u2013 und zu welchem Preis. Aus diesem Grund sollte viel Sorgfalt f\u00fcr den Vorentwurf aufgewandt werden. Es ist h\u00e4ufig ratsam, einen zweiten Architekten gegen eine angemessen Bezahlung (Pauschale) mit einer Pr\u00fcfung des vorhandenen Vorentwurfs oder einem Gegenvorschlag zu beauftragen.<\/p>\n
\nZeit ist Geld, sagt man und das gilt besonders beim Bau. Deshalb sollte der Bauherr f\u00fcr jede Architektenleistung (Stufe nach dem Architektenvertrag) eine genaue Zeitvorgabe vertraglich vereinbaren. Bei Frist\u00fcberschreitung kann der Bauherr so den Ersatz entstandener Folgekosten, wie z.B. erh\u00f6hte Handwerkerrechnungen oder Bereitstellungszinsen, verlangen.<\/p>\n
\nEine regelm\u00e4\u00dfige und exakte Kontrolle der Baukosten ist die wesentliche Voraussetzung, den geplanten Finanzierungsrahmen einhalten zu k\u00f6nnen. Da hierf\u00fcr ein erhebliches Ma\u00df an Sachverstand erforderlich ist, sollte der Architekt bei der Kostenkontrolle miteinbezogen werden. Z.B. durch eine ausdr\u00fcckliche Vereinbarung, wonach der Architekt nach jedem Bauabschnitt die gesch\u00e4tzten mit den tats\u00e4chlichen Kosten vergleichen muss und bei Kosten\u00fcberschreitung Vorschl\u00e4ge zur Gegensteuerung macht.<\/p>\n
\nNach der gesetzlichen Regelung haftet der Architekt f\u00fcr s\u00e4mtliche Planungsm\u00e4ngel. Diese sehr weit reichende Haftung soll den Bauherren sch\u00fctzen. Gleichwohl wird der Architekt in aller Regel versuchen, seine Haftung m\u00f6glichst weitreichend zu beschr\u00e4nken. Solche Klauseln sollte der Bauherr, der damit eines seiner wesentlichsten Rechte aus der Hand gibt, nicht vorschnell akzeptieren. Es gibt entsprechende Haftpflichtversicherungen, die das Risiko f\u00fcr den Architekten abdecken.<\/p>\n
\nAllein im Hinblick auf die Kosten, die mit einem Bauvertrag geregelt werden, ist hier eine umfassende, vorausschauende und umsichte Regelung unerl\u00e4sslich. Sie wollen doch in Ihrem neuen Haus ruhig schlafen k\u00f6nnen.<\/p>\n
\nHier wie \u00fcberall, wenn es um Dinge geht, die einem wichtig sind, gilt: Regeln Sie alles so genau wie m\u00f6glich und halten Sie die Ergebnisse schriftlich fest. Ein schriftlicher Bauvertrag hat f\u00fcr beide Seiten den Vorteil, dass man zu jeder Zeit wei\u00df, was gewollt war und sich das auch beweisen l\u00e4sst.<\/p>\n
\nJe genauer die Baubeschreibung gehalten ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass das fertige Bauwerk auch den Vorstellungen entspricht. Verwendete Materialien, Aufbringungstechniken und die Ausstattung der R\u00e4ume sollten m\u00f6glichst genau beschrieben werden. H\u00e4ufig anzutreffende Formulierungen wie \u201eoder gleichwertige Materialien\u201c f\u00fchren regelm\u00e4\u00dfig zu Streit, weil hier die Meinungen bez\u00fcglich Wert und Optik auseinandergehen.<\/p>\n
\nNur eine Festpreisvereinbarung ist von vorneherein klar kalkulierbar. Das jedoch ist f\u00fcr die Beurteilung des Finanzierungsaufwands unerl\u00e4sslich. Der Bauherr sollte sehr darauf bedacht sein, keine Klauseln zu akzeptieren, die ihn verpflichten, aus irgendwelchen Gr\u00fcnden zus\u00e4tzliche, nicht exakt bezifferte, Kosten zu \u00fcbernehmen.<\/p>\n
\nAbschlagszahlungen sind quasi Raten, in denen der Baupreis je nach Fortschritt der Bauarbeiten bezahlt wird. In der Vergangenheit kam es h\u00e4ufig vor, dass gutgl\u00e4ubige Bauherren, sich zu Abschlagszahlungen verpflichteten, die in keinerlei Verh\u00e4ltnis zur tats\u00e4chlich erbrachten Leistung standen. F\u00e4llt der Bauunternehmer dann jedoch z.B. wegen Insolvenz aus, ist das bereits bezahlte Geld in der Regel auch weg. Entspricht die Zahlung dann nicht der Leistung, bleibt dem Bauherrn nichts anderes \u00fcbrig, als die Fertigstellung anderweitig zu veranlassen und die Kosten daf\u00fcr (doppelt) zu tragen. Lassen Sie sich hier unbedingt von neutralen Fachleuten beraten.
\nH\u00f6he und Zeitpunkt der Abschlagszahlungen sollten im Vertrag eindeutig aufgenommen werden und vorab auch mit der Hausbank vereinbaren.<\/p>\n
\nSkonti sind mittlerweile \u00fcberall \u00fcblich. Auffallend h\u00e4ufig wird das bei Bauvertr\u00e4gen jedoch vergessen. Dabei kann eine solche Vereinbarung gerade bei den gro\u00dfen Betr\u00e4gen, die bei einem Hausbau flie\u00dfen, sp\u00fcrbare finanzielle Vorteile bedeuten.<\/p>\n
\nZeit ist Geld. Das gilt vor allem beim Bau und Versp\u00e4tungen haben schon so manchen Bauherrn ruiniert. Dagegen kann man sich jedoch einigerma\u00dfen sch\u00fctzen, indem man die Baufristen als verbindliche Vertragsfristen sowie Vertragsstrafeklauseln f\u00fcr Frist\u00fcberschreitungen vereinbart. Um eine Vertragsstrafeklausel richtig abzufassen, sollte der Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts eingeholt werden.<\/p>\n
\nDas t\u00fcckische an einem undichten Dach ist, dass es erst einmal (kr\u00e4ftig) regnen muss, bevor man den Fehler bemerkt. Viele Baum\u00e4ngel sind erst lange nach dem Einzug erkennbar. Damit die Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche nicht vorschnell verj\u00e4hren, sollte der Bauherr darauf achten, dass die 5-j\u00e4hrige Verj\u00e4hrungsfrist des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB) vereinbart wird und nicht die nur 2-j\u00e4hrige nach der Verdingungsordnung f\u00fcr Bauleistungen (VOB) zum Tragen kommt.
\nDoch die l\u00e4ngste Verj\u00e4hrungspflicht hilft nichts, wenn der Bauunternehmer f\u00fcr die Sch\u00e4den nicht aufkommen kann. Einem Nackten kann man schlie\u00dflich nicht in die Tasche greifen. Dieses Risiko sichert die Gew\u00e4hrleistungsb\u00fcrgschaft einer Bank ab. Deshalb sollte der Bauherr darauf bestehen, dass der Bauunternehmer eine entsprechende Bankb\u00fcrgschaft beibringt.<\/p>\n
\nKaum ein Lebensbereich ist in der Praxis so wichtig wie das Mietrecht. Bietet es einerseits einen wesentlichen Beitrag zur eigenen Verm\u00f6gensbildung ist es auf der anderen Seite der Lebensmittelpunkt, das Zuhause eines Menschen. Gerade in diesem Bereich ist daher im Fall widerstreitender Interessen m\u00f6glichst fr\u00fch nicht nur auf eine saubere Kl\u00e4rung der Rechtslage zu achten, sondern auch auf ein f\u00fcr alle sinnvolles Ergebnis.
\nWir stehen Ihnen dabei in allen Fragen rund um die Mietsache mit Rat und Tat zur Seite. Von der Frage, wie man den richtigen Mieter findet, \u00fcber Vertragsgestaltung und Fragen des allt\u00e4glichen Miteinanders bis hin zur Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses \u2013 stets beraten und betreuen wir Sie nach Ihren individuellen Bed\u00fcrfnissen, sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich.
\nUnser Spektrum in diesem Bereich umfasst u.a. folgende Dienstleistungen, die wir auch zu kosteng\u00fcnstigen Pauschalen anbieten:<\/p>\n\n
\nZum 01.09.2001 ist eine umfassende Mietrechtsreform in Kraft getreten. Diese hat zum einen teilweise \u00c4nderungen gebracht, zum anderen Richterrecht kodifiziert. Au\u00dferdem wurde der Gesetzestext komplett neu gefasst, weshalb sich alle Paragraphen-Nummern und ein gro\u00dfer Teil der Formulierungen ge\u00e4ndert haben. Zun\u00e4chst wurde das MHG in das BGB integriert. Nicht zuletzt deshalb erfolgte eine Neuordnung der \u00a7\u00a7 535 ff. BGB. Es wurde ein eigener Unterabschnitt \u201cWohnraummiete\u201d gebildet und in folgende Unterabschnitte unterteilt:<\/p>\n\n
\n
\nDie K\u00fcndigung ist der h\u00e4ufigste Umstand, der zur Beendigung eines Mietverh\u00e4ltnisses f\u00fchrt. Hierbei ist wiederum die sogenannte ordentliche K\u00fcndigung der normale Weg, daneben gibt es jedoch auch die au\u00dferordentliche K\u00fcndigung, die in bestimmten Notf\u00e4llen greift. Gerade bei der K\u00fcndigung ist der Mieterschutz durch Gesetzgeber und Rechtsprechung stark in den Vordergrund gestellt worden. Vereinfacht dargestellt kann der Mieter nach Belieben k\u00fcndigen kann, sofern er sich an die gesetzlich geregelten Fristen h\u00e4lt, w\u00e4hrend der Vermieter hierzu nur bei Vorliegen ganz bestimmter, gesetzlich geregelter Umst\u00e4nde berechtigt ist.
\nMieter und Vermieter k\u00f6nnen den Vertrag au\u00dferordentlich und fristlos k\u00fcndigen, wenn ihnen eine Fortsetzung desselben nicht zugemutet werden kann. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der andere sich nachhaltig vertragswidrig verh\u00e4lt. Gem\u00e4\u00df \u00a7 543 Abs. 3 BGB ist nach der Mietrechtsreform in diesem Fall jedoch grunds\u00e4tzlich zun\u00e4chst eine Abmahnung notwendig, sofern nicht eine der dort genannten (abschlie\u00dfenden) Ausnahmen vorliegt. Es bleibt bei der alten Regelung, wonach eine fristlose K\u00fcndigung nur zul\u00e4ssig ist, wenn ein Vertragspartner schuldhaft seine Verpflichtungen in einem Ma\u00dfe verletzt, dass dem anderen Vertragspartner eine Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses nicht mehr zugemutet werden kann (Zerr\u00fcttungsprinzip). Im Regelfall muss daher Verschulden der anderen Vertragspartei vorliegen, dieses ist aber nicht zwingend erforderlich. Neu ist, dass bei allen fristlosen K\u00fcndigungen aus wichtigem Grund der K\u00fcndigungsgrund auf jeden Fall im K\u00fcndigungsschreiben angegeben werden muss. Nach altem Recht reichte es aus, den K\u00fcndigungsgrund in einem Gerichtsprozess mitzuteilen.<\/p>\n
\nDie K\u00fcndigungsfristen wurden f\u00fcr Mieter verk\u00fcrzt. Sie betr\u00e4gt f\u00fcr nach 01.09.2001 geschlossene Vertr\u00e4ge generell nur noch 3 Monate. Die Verl\u00e4ngerungen auf 6 und 9 Monate gelten nur noch f\u00fcr den Vermieter, der insoweit einseitig gebunden wird.<\/p>\n\n
\n
\nDas Gewerbemietverh\u00e4ltnis kann sp\u00e4testens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des n\u00e4chsten Kalendervierteljahres gek\u00fcndigt werden, vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen.<\/p>\n
\nWenn nichts anderes vereinbart wird, gelten Mietvertr\u00e4ge unbefristet, das hei\u00dft, bis sie durch K\u00fcndigung beendet werden. Ein Mietverh\u00e4ltnis kann aber auch von Anfang an befristet abgeschlossen werden. In diesem Fall endet es mit Ablauf der Frist, eine ordentliche K\u00fcndigung ist w\u00e4hrend der Vertragslaufzeit nicht m\u00f6glich! Lediglich die au\u00dferordentliche K\u00fcndigung bleibt beiden Seiten erhalten. Es kann aber gegebenenfalls ein Anspruch darauf bestehen, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen zu werden, vgl. auch Nachmieter.<\/p>\n
\nBestehende Zeitmietvertr\u00e4ge bleiben weiterhin unver\u00e4ndert g\u00fcltig.<\/p>\n
\nBetriebskosten sind Kosten, die dem Eigent\u00fcmer der Immobilie laufend entstehen. Grunds\u00e4tzlich tr\u00e4gt der Eigent\u00fcmer diese Kosten. Jedoch befinden sich in den Mietvertr\u00e4gen regelm\u00e4\u00dfig Vereinbarungen, welche die Kostentragungspflicht ganz oder zum Teil auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzen. Hierbei m\u00fcssen die einzelnen Kosten genannt werden. Es reicht jedoch die Angabe, dassalle in der Anlage 3 zu \u00a7 27 II. BerVO genannten Kosten vom Mieter getragen werden m\u00fcssen. Diese Anlage 3 gilt eigentlich nur f\u00fcr den preisgebundenen Wohnraum, wird jedoch auch im freifinanzierten Bereich als H\u00f6chstgrenze der umlegbaren Kosten angesehen und ist nunmehr auch ausdr\u00fccklich so geregelt.<\/p>\n\n
\nF\u00fcr Gewerberaum gilt allgemeines Vertragsrecht, d.h. f\u00fcr die Dauer der Vertragslaufzeit sind die Vertragsparteien an das Vereinbarte gebunden.
\nUm die Angemessenheit der Miete f\u00fcr privaten Wohnraum zu bestimmen, soll wie bisher auch mit anderen Mieten f\u00fcr \u00e4hnliche Objekte verglichen werden. Bei einer Mieterh\u00f6hung hat ein vorhandener qualifizierter Mietspiegel Vorrang vor allen anderen Begr\u00fcndungsmitteln, d.h. die Mieterh\u00f6hung sollte mit Bezug auf einen qualifizierten Mietspiegel begr\u00fcndet werden. Ein Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen erstellt wurde und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Zumindest ist auch auf die Daten des Mietspiegels hinzuweisen, wenn die Mieterh\u00f6hung wie bisher auch mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverst\u00e4ndigengutachten begr\u00fcndet wird. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit (Beweiskraft) f\u00fcr sich. Alternativ k\u00f6nnen von den Gemeinden Mietdatenbanken eingef\u00fchrt werden, aus denen Einzelausk\u00fcnfte \u00fcber Mieth\u00f6hen entnommen worden k\u00f6nnen.<\/p>\n
\nDie Kappungsgrenze (also die H\u00f6chstgrenze f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen \u00fcber einen bestimmten Zeitraum hinweg) soll von 30% Mieterh\u00f6hung in 3 Jahren auf 20% gesenkt werden. Wie bisher auch gilt die Vergleichsmiete als Obergrenze.<\/p>\n
\nStaffel- und Indexmieten sind k\u00fcnftig zeitlich unbeschr\u00e4nkt zul\u00e4ssig, bei Staffelmieten wurde ein Sonderk\u00fcndigungsrecht eingerichtet.<\/p>\n
\nDer Mieter kann sich \u2013 von extremen H\u00e4rtef\u00e4llen abgesehen \u2013 gegen Modernisierungen sowie Ma\u00dfnahmen zur Einsparung von Heizenergie und nunmehr jegliche Energieeinsparung (z.B. Stromeinsparma\u00dfnahmen) nicht wehren. Der Vermieter hat diesbez\u00fcgliche Modernisierungspl\u00e4ne nunmehr bereits 3 Monate (statt bisher 2) vorher anzuk\u00fcndigen. Formal muss der Vermieter nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen. Es ist bei der Modernisierungsumlage von 11 % j\u00e4hrlich geblieben.<\/p>\n
\nBehinderte Mieter haben Anspruch auf Duldung eines behindertengerechten Umbaus der Wohnung (behindertengerechte Nutzung der R\u00e4umlichkeiten). Der Umbau erfolgt auf Kosten des Mieters und der Vermieter kann die Zahlung einer zus\u00e4tzlichen Sicherheit an sich verlangen, denn der Mieter tr\u00e4gt die R\u00fcckbau-Verpflichtung bei Vertragsende.<\/p>\n
\nDas Eintritts- und Fortsetzungsrecht des Mietverh\u00e4ltnisses im Todesfall des Mieters wird durch die Mietrechtsreform auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben, erweitert. Diese Anforderungen erf\u00fcllen auch Lebensgemeinschaften, die \u00fcber eine reine Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgehen und in der eine Person mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist. Beispiel: Zwei alte Menschen, die dauerhaft f\u00fcreinander einstehen.<\/p>\n
\nNach einer Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung muss der K\u00e4ufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs k\u00fcndigen darf. Die einzelnen Bundesl\u00e4nder k\u00f6nnen diese Frist in Sonderf\u00e4llen (z.B. in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation) auf bis zu 10 Jahre verl\u00e4ngern. Es sind mithin die Rechtsverordnungen der einzelnen Bundesl\u00e4nder zu beachten.<\/p>\n
\nDer neue Eigent\u00fcmer kann das Wohnraummietverh\u00e4ltnis nur unter den ganz normalen Voraussetzungen k\u00fcndigen, d.h. es muss ein besonderes Interesse vorliegen. Dies gilt nach h. M. auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung. Wenn w\u00e4hrend der bisherigen Dauer des Mietvertrages Teileigentum an der Wohnung begr\u00fcndet wurde, so besteht f\u00fcr Eigenbedarfsk\u00fcndigungen eine K\u00fcndigungssperrfrist von 3 oder bis zu 10 Jahren. Das ist keine allgemeine Regel (!), es gilt nur bei Eigenbedarfsk\u00fcndigungen und wenn Wohnungseigentum w\u00e4hrend der Dauer der Mietzeit begr\u00fcndet wurde, d.h. das Mehrfamilienhaus wurde in Eigentumswohnungen aufgeteilt.<\/p>\n
\nWird die Kaution f\u00fcr ein Wohnraummietverh\u00e4ltnis vom Vermieter aufbewahrt, so ist diese auf ein Sparbuch mit 3-monatiger K\u00fcndigungsfrist zum \u00fcblichen Zinssatz anzulegen, \u00a7 550b II BGB.<\/p>\n
\nDie geplante \u00c4nderung des AGBG bez\u00fcglich der Sch\u00f6nheitsreparaturen ist entfallen. Gem\u00e4\u00df \u00a7 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat grunds\u00e4tzlich (also, wenn nichts anderes vereinbart wurde) der Vermieter (!) die Mietsache im vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustand zu erhalten, d.h. der Vermieter muss die Instandhaltung (Wartung) und Instandsetzung (Reparaturen) leisten. Nur wenn der Mieter die Sache durch vertragswidrigen Gebrauch (d.h. nicht normale Abnutzung) besch\u00e4digt, muss dieser den Schaden ersetzen.<\/p>\n
\nViele tr\u00e4umen von einer eigenen Immobilie, sei es, um sie selbst zu bewohnen, sei es, als Teil der privaten Verm\u00f6gensvorsorge. Doch mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind eine Vielzahl von Rechten und Pflichten verbunden. Welcher Art z.B. sind die Rechtsbeziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigent\u00fcmern untereinander und zu der Verwaltung? Wie werden Beschl\u00fcsse abgefasst? Welche Regelungen m\u00fcssen und sollten Verwaltervertr\u00e4ge enthalten? Was ist zu tun, wenn einzelne Wohnungseigent\u00fcmer ihre Verpflichtungen gegen\u00fcber der Gemeinschaft nicht einhalten?<\/p>\n\n