Grundst\u00fccksbewertung<\/a> erm\u00f6glicht es Ihnen, unterschiedliche Grundst\u00fccke nach Ihrer Eignung und Ihrem Wert einzusch\u00e4tzen. In diesem Kapitel erfahren Sie, wie Sie das f\u00fcr Sie optimale Grundst\u00fcck finden.<\/p>\nLassen Sie sich Zeit, wenn Sie sich auf die Suche nach einem geeigneten Grundst\u00fcck machen und pr\u00fcfen Sie vor dem Kauf gr\u00fcndlich! Nur sehr selten besteht z.B. die Chance durch Zukauf anliegender Fl\u00e4chen ein Grundst\u00fcck im Nachhinein zu erweitern.<\/p>\n
Informieren Sie sich, ob sich das Umfeld des Grundst\u00fccks k\u00fcnftig stark \u00e4ndern kann. Kann vielleicht der reizvolle Ausblick verbaut oder eventuell eine Schnellstra\u00dfe neben Ihr Grundst\u00fcck gebaut werden? Nehmen Sie auf jeden Fall bei der zust\u00e4ndigen Baubeh\u00f6rde Einblick in eventuelle Planungsunterlagen, die Sie direkt betreffen k\u00f6nnten.<\/p>\n
Auch ein Bodengutachten ist ein absolutes Muss. Existiert keines so sollten Sie in Erw\u00e4gung ziehen eines anfertigen zu lassen. \u00dcber m\u00f6gliche Baulasten informieren Sie sich im Baulastenverzeichnis Ihrer zust\u00e4ndigen Baubeh\u00f6rde.<\/p>\n
Auch dem Nachbarrecht sollten Sie die geb\u00fchrende Aufmerksamkeit schenken, schlie\u00dflich m\u00fcssen Sie mit Ihrem Nebenan auskommen. Am besten nutzen Sie eine Checkliste, um alle relevanten Informationen \u00fcber Ihr k\u00fcnftiges Bauland zusammenzutragen und es richtig zu bewerten. Da man in der Regel nur einmal im Leben baut, sollten Sie sich einen Fehlkauf ersparen. Unsere Ratschl\u00e4ge und Hinweise im Bauplaner werden Ihnen auf dem Weg zu Ihrem Grundst\u00fcck helfen.<\/p>\n
Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe und Zuschnitt des Grundst\u00fccks<\/strong><\/p>\nF\u00fcr die meisten F\u00e4lle von Eigenheimbauten gibt es optimale Standardma\u00dfe. Einerseits will man am Grundst\u00fcck sparen, andererseits auch sein eigenes St\u00fcck Land unter den F\u00fc\u00dfen haben und seine Privatsph\u00e4re wahren. W\u00e4gt man zwischen Kosten, Nutzen und Komfort ab, so ergeben sich folgende optimale Beispiele.<\/p>\n
Das freistehende, 1 1\/2 Geschosse hohe Einfamilienhaus (Wunschtraum der meisten) mit einer \u00fcblichen Hausgrundfl\u00e4che von ca. 120 m\u00b2 ben\u00f6tigt unter Beachtung der erforderlichen Grenzabst\u00e4nde und je nach gew\u00fcnschter Gartengr\u00f6\u00dfe ca. 400 \u2013 500 m\u00b2.<\/p>\n
Die 1 1\/2 Geschosse hohe Doppelhaush\u00e4lfte mit einer \u00fcblichen Hausgrundfl\u00e4che von ca. 120 m\u00b2 ben\u00f6tigt unter Ber\u00fccksichtigung der notwendigen Grenzabst\u00e4nde und je nach gew\u00fcnschter Gartengr\u00f6\u00dfe ca. 300 \u2013 400 m\u00b2.<\/p>\n
Ein zwei Geschosse hohes Reihenhaus mit einer \u00fcblichen Hausgrundfl\u00e4che von ca. 80 m\u00b2 ben\u00f6tigt je nach gew\u00fcnschter Gartengr\u00f6\u00dfe ca. 150 \u2013 300 m\u00b2.<\/p>\n
Grundst\u00fcckspreis<\/strong><\/p>\nWie viel ist das Grundst\u00fcck wirklich wert?<\/strong><\/p>\nUm diese Frage kl\u00e4ren zu k\u00f6nnen, m\u00fcssen Sie die Bodenrichtwerte der \u00f6rtlichen Gemeinde heranziehen. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten beim Gutachterausschuss festgehalten und beziehen sich auf erschlie\u00dfungskostenbeitragspflichtiges und erschlie\u00dfungskostenfreies Land sowie auf andere Umst\u00e4nde, die f\u00fcr die Berechnung von Bodenrichtwerten von Bedeutung sind.<\/p>\n
Welche Kosten kommen insgesamt auf Sie zu?<\/strong><\/p>\nDer von Ihnen zu zahlende Preis f\u00fcr das Grundst\u00fcck setzt sich aus mehreren Kriterien zusammen: dem Grundst\u00fcckswert, den Grundst\u00fccksnebenkosten, den Kosten f\u00fcr das Freimachen von Rechten Dritter, den Herrichtungskosten und den Erschlie\u00dfungskosten.
Der Grundst\u00fcckswert kann anhand der Bodenrichtwerte der \u00f6rtlichen Gemeinde herausgefunden werden.<\/p>\n
Die Grundst\u00fccksnebenkosten <\/strong>setzen sich u.a. aus den Notargeb\u00fchren, der Grunderwerbsteuer, Maklergeb\u00fchren und Vermessungsgeb\u00fchren zusammen. Sie liegen zwischen ca. 5 und 10% des Grundst\u00fcckspreises, die sofort beim Kauf f\u00e4llig werden.
Die Kosten f\u00fcr das Freimachen von Rechten Dritter kommen nur dann auf Sie zu, wenn Dritte \u00fcber Rechte an Ihrem Grundst\u00fcck verf\u00fcgen. Ein Beispiel hierf\u00fcr sind Wegerechte. Sie k\u00f6nnen sich nachteilig auf die Bebaubarkeit und letztlich auf den Wert des Grundst\u00fccks auswirken.<\/p>\n Die Herrichtungskosten<\/strong> umfassen die Ma\u00dfnahmen des Abrisses von Geb\u00e4uden und des Ausbaus bzw. Sicherns von Ver- und Entsorgungsleitungen, der Beseitigung von Vegetation und von Altlasten.<\/p>\n Die Erschlie\u00dfungskosten<\/strong> kommen dann noch zus\u00e4tzlich auf sie zu, wenn sie noch nicht im Kaufpreis enthalten sind. Unterschieden wird zwischen \u00f6ffentlicher Erschlie\u00dfung \u2013 um die Sie nicht herum kommen \u2013 und privater Erschlie\u00dfung, die sie selbst beeinflussen k\u00f6nnen.<\/p>\n Grundst\u00fccksrecht<\/strong><\/p>\nIn diesen Bereich f\u00e4llt die Bewertung der rechtlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr Ihr zuk\u00fcnftiges Grundst\u00fcck. Letztlich gemeint sind hier die Fragen: D\u00fcrfen Sie auf dem Grundst\u00fcck \u00fcberhaupt bauen? Wenn ja, was d\u00fcrfen Sie hier bauen?
Darf das Grundst\u00fcck \u00fcberhaupt bebaut werden?<\/p>\n
In aller Regel sollte der Verk\u00e4ufer zu diesem Thema Ausk\u00fcnfte geben k\u00f6nnen. Wenn Sie Zweifel haben, wenden Sie sich an die \u00f6rtliche Gemeinde.<\/p>\n
Was darf gebaut werden?<\/strong><\/p>\nNicht \u00fcberall darf alles gebaut werden. Gemeinden regeln in aller Regel die grundlegenden Vorgaben f\u00fcr Ihr Bauvorhaben, wie die Anzahl der Geschosse, die maximale Gr\u00f6\u00dfe der \u00fcberbauten Fl\u00e4che gelegentlich auch Dachformen etc.
Weitere Regelungen, die Ihr Bauvorhaben beeinflussen k\u00f6nnen<\/p>\n
Neben den Regelungen zum Hausbau kann es weitere Vorschriften geben, die Ihr Bauvorhaben und auch Ihre zuk\u00fcnftigen Pl\u00e4ne beeinflussen k\u00f6nnen. Neben dem Denkmal- und Naturschutz spielen hier Fragen zu Erschlie\u00dfungsauflagen h\u00e4ufig eine Rolle.<\/p>\n
Infrastruktur des Grundst\u00fccks<\/strong><\/p>\nVerschaffen Sie sich einen \u00dcberblick der Infrastruktur Ihres Grundst\u00fcckes. Hier sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Versorgung mit den Dingen des t\u00e4glichen Bedarfs legen. Wie weit entfernt sind Arzt, Schule, Kirche, Kindertagesst\u00e4tte, Geldautomat, Tankstelle und Einkaufsm\u00f6glichkeiten? Wie hoch ist der Freizeitwert ihres Umfeldes, gibt es Spielpl\u00e4tze, W\u00e4lder, Parks, Seen oder Naherholungsgebiete? Auch sollten sie dazu die amtlichen Lagepl\u00e4ne lesen, mit denen sie schnell einen \u00dcberblick erlangen und die Erkundung vorbereiten k\u00f6nnen.<\/p>\n
Lage des Grundst\u00fccks<\/strong><\/p>\nErscheinung<\/strong><\/p>\nBeurteilen Sie die Erscheinung zu verschiedenen Tages- und Jahreszeiten. Machen Sie sich ein Bild, wie Ihr Grundst\u00fcck zu den verschiedenen Tageszeiten beschattet wird. Wie ist das Grundst\u00fcck ausgerichtet und in welche Himmelsrichtung k\u00f6nnen Sie ein Haus darauf ausrichten? Befragen Sie auch die Nachbarn zu m\u00f6glichen Eigenheiten des Grundst\u00fcckes.<\/p>\n
Hochwassergebiet<\/strong><\/p>\nGanz wichtig und in den letzten Jahren immer deutlicher ist die Hochwasserproblematik. Vergewissern Sie sich deshalb, dass Ihr Grundst\u00fcck nicht in einem Hochwasser gef\u00e4hrdetem Gebiet liegt.<\/p>\n
Baumbewuchs<\/strong><\/p>\nF\u00fcr einen ist Baumbestand ein gutes, f\u00fcr andere ein schlechtes Kriterium. Tats\u00e4chlich ben\u00f6tigen Sie ja neben dem Platz f\u00fcr ihr Bauvorhaben auch Platz f\u00fcr Baumaschinen und deren Bewegungsradien. So kann es gut m\u00f6glich sein, dass Sie einige B\u00e4ume f\u00e4llen lassen m\u00fcssen, was die Herrichtungskosten erh\u00f6ht. Dazu ist unter Umst\u00e4nden eine F\u00e4llgenehmigung f\u00fcr gesch\u00fctzte B\u00e4ume zu beantragen, die weitere Kosten verursacht. Im Regelfall erh\u00e4lt man eine F\u00e4llgenehmigung f\u00fcr ein Bauvorhaben. Die Gemeinden haben sogenannte Baumschutzsatzungen, die festlegen, ab wann ein Baum gesch\u00fctzt ist, z.B. wenn der Stammumfang in einem Meter H\u00f6he 100 cm misst. Auch k\u00f6nnen bestimmte Arten vom Schutz ausgeschlossen sein, z.B. S\u00e4ulenpappeln. Eine Baumf\u00e4llung gesch\u00fctzter B\u00e4ume muss beantragt werden und verursacht Geb\u00fchren, die Verpflichtung zur Neupflanzung und falls das nicht m\u00f6glich ist, fallen noch Ausgleichszahlungen von ca. 500 EUR je angefangenem Meter Stammumfang an. Wollen Sie den gr\u00f6\u00dften Teil Ihres Baumbestandes erhalten, so sollten Sie dies mit m\u00f6glichen Baupartnern genau abkl\u00e4ren und auch in Vertr\u00e4gen auf derartige Abmachungen achten. Bei den betreffenden Bauarbeiten empfiehlt es sich auf der Baustelle aufzupassen, wie die Bauarbeiter mit Ihren B\u00e4umen umgehen. Baufirmen m\u00f6gen in der Regel keine B\u00e4ume auf der Baustelle, da sie ihnen nur im Wege stehen und sie am freien Arbeiten hindern. Gern werden Grundst\u00fccke vor dem Bau \u201cleer gemacht\u201d. Ist dies von Ihnen nicht erw\u00fcnscht so helfen die Firmen gern mal nach, indem sie gegen die B\u00e4ume fahren, die sie angeblich st\u00f6ren, wobei die dann umzufallen drohen und doch noch gef\u00e4llt werden m\u00fcssen.<\/p>\n
Siedlungsumfeld<\/strong><\/p>\nIn welchem Siedlungsbereich liegt Ihr Grundst\u00fcck? Stadt, Kleinstadt oder Dorf. Ist es ein Neubaugebiet oder ein altes Wohnviertel? Ein altes, gewachsenes Wohnviertel ist attraktiver und genie\u00dft bei den meisten Leuten ein h\u00f6heres Ansehen.<\/p>\n
Verkehr<\/strong><\/p>\nEbenfalls von gro\u00dfer Bedeutung ist die Anbindung an Stra\u00dfen und Autobahnen, die N\u00e4he eines Bahnhofes und die Entfernung zur n\u00e4chst gr\u00f6\u00dferen Stadt und zu Ihrer Arbeitsstelle.<\/p>\n
St\u00f6rungen<\/strong><\/p>\nWenn Sie sp\u00e4ter keine \u00dcberraschungen erleben wollen, sollten Sie potentielle St\u00f6reinfl\u00fcsse genau untersuchen. Nur reine Wohngebiete bieten halbwegs gute Chancen auf Ruhe und sch\u00f6ne Umgebung. St\u00f6rungen r\u00fchren zum Beispiel aus vorhandenen Emissionsquellen her. Wenn es Landwirtschaft gibt, kann diese durch L\u00e4rm oder Geruch sp\u00e4ter als st\u00f6rend empfunden werden. Andere potentiell st\u00f6rende Einrichtungen sind z.B. Kl\u00e4ranlagen, Tierheime oder Hundez\u00fcchter, Modellflugpl\u00e4tze, Sportanlagen, in H\u00f6rweite und Windrichtung gelegene Bundesstra\u00dfen oder Autobahnen. Auch ein Freibad, Gewerbebetrieb oder eine kleine Fabrik in der Nachbarschaft k\u00f6nnen viel L\u00e4rm und Verkehr verursachen.<\/p>\n
Wohnen im Gr\u00fcnen<\/strong><\/p>\nWenn Ihr Grundst\u00fcck an ein Landschafts- oder Naturschutzgebiet grenzt, dann legen Sie auch Wert darauf, dass dies so bleibt und nicht eines Tages eine Autobahn dort vorbei f\u00fchrt. Aus dem aktuellen Fl\u00e4chennutzungsplan (FNP) ist ersichtlich, ob dieses Gebiet einer anderen Nutzung zugedacht ist oder weiterhin erhalten bleibt. Die Umwidmung eines solchen Gebietes bedarf eines starken politischen Willens, der sich bereits im Vorfeld \u00f6ffentlich bemerkbar macht. Das Landschafts- oder Naturschutzgebiet vor Ihrer Haust\u00fcr ist also nur solange sicher, wie dies auch von der Regierung gewollt ist.<\/p>\n
Unverzichtbare Informationsquellen sind die amtlichen Pl\u00e4ne: Fl\u00e4chennutzungsplan, Katasterkarte, Bebauungsplan.
Umfeld und Nachbarschaft<\/p>\n
Inspizieren Sie die direkte Nachbarschaft indem Sie sich umh\u00f6ren, wie es um die vorherrschenden Verh\u00e4ltnisse bestellt ist. Lebt man dort in guter Eintracht oder dominieren Streit und Zank unter den bereits dort ans\u00e4ssigen? Haben Sie vielleicht zuk\u00fcnftig einen anstrengenden Nachbarn, der Ihnen nur das Leben schwer machen will? Zu kl\u00e4ren ist also: Wer lebt eigentlich in Ihrer Nachbarschaft? Familien mit Kindern, Rentner, Alleinstehende? Gibt es eine gesunde Mischung aus allen oder ist die Nachbarschaft eher homogen? Haben Sie etwa nur alte Leute als Nachbarn, k\u00f6nnte das eventuell zu Streit wegen L\u00e4rmes kommen, wenn Sie als Familie mit Kindern dazwischenziehen?<\/p>\n
Bodeneigenschaften<\/strong><\/p>\nBaugrund<\/strong><\/p>\nWas f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere Projekte Selbstverst\u00e4ndlichkeit ist, mag noch nicht bei allen Bauherren eines Einfamilienhauses am Anfang Ihrer \u00dcberlegungen stehen: \u201cWie sind die Boden- und Grundwasserverh\u00e4ltnisse?\u201d und \u201cWie wirken sich diese auf mein Bauvorhaben aus?\u201d Auch beim Einfamilienhausbau gilt, eine sorgf\u00e4ltige Planung spart Kosten!<\/p>\n
Die rechtzeitig erfolgte Baugrunduntersuchung mindert das Baugrundrisiko des Bauherrn und schafft Planungssicherheit. Und das f\u00fcr einen gemessen an den Baukosten geringen Aufwand von ca. 500 EUR.<\/p>\n
So ist es zum Beispiel von Vorteil, vor Unterzeichnung eines Bauvertrages zu wissen, ob ein Bodenaustausch erfolgen muss oder ob die Grundwasserproblematik im Untersuchungsgebiet eine Abdichtung des Kellers gegen dr\u00fcckendes Wasser erforderlich macht. Eine sp\u00e4tere Sanierung eines nassen Kellers ist um ein Vielfaches teurer als die im Zuge des Neubaus erstellte \u201cSchwarze\u201d oder \u201cWei\u00dfe Wanne\u201d. Ohne genaue Kenntnisse \u00fcber die Bodenverh\u00e4ltnisse kann es zu Nachtragsforderungen des Baupartners kommen und die sind meist teuer.<\/p>\n
Wenn Ihnen kein Bodengutachten vorliegt und Sie nicht sicher sind, ob Ihr Grund \u00fcberhaupt tragf\u00e4hig ist, wie hoch das Grundwasser steht oder ob es Schichtenwasser gibt, so k\u00f6nnen Sie wichtige Informationen von den Nachbarn erhalten. War das Grundst\u00fcck schon einmal bebaut? Sind die Keller der umliegenden H\u00e4user feucht. Hat \u00fcberhaupt jemand Tiefgr\u00fcndungen, also Keller? Gab es Probleme beim Anlegen der Gr\u00fcndung? Sollte es keine verbindlichen Antworten zum Baugrund geben, so hat vielleicht der Eigent\u00fcmer bereits ein Bodengutachten eingeholt, was er Ihnen auch zeigen muss oder Sie m\u00fcssen eines Anfertigen lassen, bevor Sie ein Haus planen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Zu hoch stehendes Grundwasser z.B. wird Ihnen beim Bau eines Hauses mit Keller Mehrkosten f\u00fcr die Wasserhaltung (Wasserhaltungskosten) verursachen.<\/p>\n
Altlasten<\/strong><\/p>\nIst das Grundst\u00fcck mit Altlasten verunreinigt (\u00d6l, Bauschutt, Asbest, etc.)? Kl\u00e4ren Sie stets die fr\u00fchere Nutzung. Umwelt-, Wasserbeh\u00f6rden oder angrenzenden Nachbarn sind dabei die n\u00fctzlichsten Informationsquellen. Hinweise geben auch die staatlichen Altlastendateien oder -register. Bei konkretem Altlastenverdacht sollten Sie immer ein Bodengutachten erstellen lassen oder von einem Kaufgedanken Abstand nehmen.<\/p>\n
Bodengutachten<\/strong><\/p>\nEin Bodengutachten beinhaltet alle f\u00fcr die Planung erforderlichen Angaben. Dies sind Grundwasserspiegel, Nutzungsgeschichte, geologischer Bodenaufbau (Bodenart, Schichten), eine Bewertung der angetroffenen Schadstoffgehalte nach den jeweils g\u00fcltigen Vergleichswerten und Empfehlungen zu weiterf\u00fchrenden Ma\u00dfnahmen, ggf. Sanierungskonzeption.
Erschlie\u00dfungsgrad<\/p>\n
Das Erschlossensein Ihres Grundst\u00fccks ist eine planungsrechtliche Forderung und zwingende Grundlage f\u00fcr die Zul\u00e4ssigkeit eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens. Wann Ihr Grundst\u00fcck erschlossen ist, wird im Baugesetzbuch genau definiert. Ihr Grundst\u00fcck gilt dann als erschlossen, wenn die Anbindung an das \u00f6ffentliche Stra\u00dfennetz, die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser im erforderlichen Ma\u00df gew\u00e4hrleistet ist. Sind diese Kriterien nicht erf\u00fcllt, so m\u00fcssen Sie zun\u00e4chst f\u00fcr die Erschlie\u00dfung Ihres Grundst\u00fcckes sorgen und sie in Ihre Kostenplanung mit einbeziehen.<\/p>\n
Die Erschlie\u00dfung ist Aufgabe der Gemeinden. Sie sollten sich vor dem Kaufvertrag eine schriftliche Best\u00e4tigung \u00fcber den Stand der Erschlie\u00dfung und voraussichtlich k\u00fcnftige Erschlie\u00dfungskosten von der Gemeinde besorgen.<\/p>\n
Neben den grundlegenden Erschlie\u00dfungselementen, Stra\u00dfe, Wasser, Strom und Abwasser, ohne die Sie nicht bauen d\u00fcrfen, ben\u00f6tigen Sie noch weitere Erschlie\u00dfungsleitungen, die nicht immer zwingend vorhanden sein m\u00fcssen. Dies sind die Leitungen f\u00fcr Telekommunikation (Telefon, DSL, Kabelfernsehen, Kabelnetzwerk), Gas und Fernw\u00e4rme. Da diese Versorgungen von den regionalen Anbietern verlegt werden und wirtschaftlichen Faktoren unterliegen, ist es nicht immer gew\u00e4hrleistet, dass die Anschl\u00fcsse Ihren W\u00fcnschen entsprechen oder \u00fcberhaupt in naher Zukunft verlegt werden. Wenn z.B. Ihr Grundst\u00fcck Telefonanschluss hat, ist damit noch nicht sicher, dass Sie Ihren DSL Internetzugang dann auch haben werden. Ihr Provider wird Ihnen aber sagen k\u00f6nnen, was in Ihrer Gegend m\u00f6glich ist. Eine gute Alternative zum DSL ist ein Zugang \u00fcber das Kabelnetz. Mit Ihm kommen neben dem Fernsehen auch Telefon und Internet zu Ihnen ins Haus.<\/p>\n
Wenn es nicht an Ihrem Grundst\u00fcck ersichtlich ist, ob und welche Leitungen noch angelegt sind, fragen Sie einfach die Nachbarn, lesen Sie den Bebauungsplan oder fragen in der Baubeh\u00f6rde nach.
Bebauungsplan<\/p>\n
Ein Bebauungsplan (B-Plan) bezieht sich immer auf ein genau festgelegtes Gebiet und wird von einer Gemeinde als Satzung beschlossen. Diese Satzung besteht aus einem ausf\u00fchrlichen Textteil, der alle Festsetzungen des Bebauungsplans genau beschreibt und einem oder mehreren Planwerken, in denen die Festsetzungen graphisch dargestellt werden.<\/p>\n
Im Bebauungsplan sind f\u00fcr den Hausbau unter anderem Geschossfl\u00e4chen- und Grundfl\u00e4chenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe festgelegt. Dazu kommen oft erg\u00e4nzende ortsgestaltende Auflagen durch Satzungen der Gemeinde, die etwa Dachformen, Farben, Materialien oder gar bestimmte Haustypen fordern oder verbieten. Allgemein gilt: Was im Bebauungsplan nicht geregelt ist, kann frei bestimmt werden, insofern es sich in die Eigenart der n\u00e4heren Umgebung einf\u00fcgt. Weiter kann ein B-Plan Angaben \u00fcber Stellpl\u00e4tze f\u00fcr PKW, Spielpl\u00e4tze, Gr\u00fcnanlagen, unbebaubare Fl\u00e4chen, Lage von Versorgungsleitungen, Stellfl\u00e4chen f\u00fcr M\u00fclltonnen und Fl\u00e4chen f\u00fcr besondere Nutzung, wie z.B. Gewerbe, enthalten. Neben den Vorgaben eines Bebauungsplanes gilt immer die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnung.<\/p>\n
Bebauungspl\u00e4ne sind in der \u00f6rtlichen Baubeh\u00f6rde einzusehen und zu erwerben. Teilweise werden B-Pl\u00e4ne von Baubeh\u00f6rden auch auf deren Websites bereitgestellt.<\/p>\n
Man unterscheidet zwei Arten von Bebauungspl\u00e4nen. Den einfachen Bebauungsplan und den qualifizierten Bebauungsplan.<\/p>\n
Ein qualifizierter Bebauungsplan enth\u00e4lt mindestens Festlegungen \u00fcber Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung, die \u00fcberbaubaren Grundst\u00fccksfl\u00e4chen und die \u00f6rtlichen Verkehrsfl\u00e4chen. Fehlen eine oder mehrere dieser Festlegungen, so spricht man von einem einfachen Bebauungsplan. Bei diesem richtet sich die Regelung der fehlenden Angaben, die Sie ja zur Genehmigungsf\u00e4higkeit einhalten m\u00fcssen, nach der Eigenart der n\u00e4heren Umgebung, der BauNVO und der Landesbauordnung.<\/p>\n
Ein Bebauungsplan muss nicht immer von Vorteil f\u00fcr Sie sein, da er ganz genaue Vorgaben beinhaltet, die sie eventuell zu sehr einschr\u00e4nken k\u00f6nnten. Zum Beispiel k\u00f6nnte es sein, dass Sie eine ganz bestimmte Dachform haben m\u00f6chten, aber diese durch den Plan ausgeschlossen wird.<\/p>\n
Die Bauweise<\/strong><\/p>\nGrunds\u00e4tzlich werden zwei verschiedene Formen der Bauweise unterschieden. Dabei sind weder Konstruktionsformen noch Fertigungstechnik gemeint. Es handelt sich um die Anordnung der einzelnen Bauwerke. Die \u201coffene Bauweise\u201d (gekennzeichnet durch ein \u201co\u201d) schreibt vor, dass die Bauwerke einzeln stehen m\u00fcssen, d.h. Abst\u00e4nde zwischen ihnen eingehalten werden m\u00fcssen. Die \u201cgeschlossene Bauweise\u201d schreibt vor, dass Haus an Haus zu bauen ist (Reihenhausbauweise). Zudem kann noch die Zul\u00e4ssigkeit von Einzelh\u00e4usern (E) und\/oder H\u00e4usergruppen (H) festgelegt werden.<\/p>\n
Die Art der baulichen Nutzung: Diese Regelt sich nach der festgelegten Art des Baugebiets (z.B. WA \u2013 Allgemeines Wohngebiet oder MI \u2013 Mischgebiet), wie sie bereits im Fl\u00e4chennutzungsplan angedacht wurde. Welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten m\u00f6glich sind regelt die Baunutzungsverordnung.
Das Ma\u00df der baulichen Nutzung: Die Bebauung eines Grundst\u00fccks wird von vielen Kriterien beeinflusst. Die Kriterien sind im einzelnen: Anzahl der Vollgeschosse (r\u00f6mische Zahl), h\u00f6chstzul\u00e4ssige Anzahl der Wohnungen je Geb\u00e4ude (2 WO), Wandh\u00f6he (WH 5,20 m) Bauflucht, Dachvorgaben, Grundfl\u00e4chenzahl GRZ, Geschossfl\u00e4chenzahl GFZ (Zahl im Kreis), Vorschriften f\u00fcr Stellpl\u00e4tze und Erschlie\u00dfung, Grundst\u00fccksgrenzen, Abstandsfl\u00e4chen, Baugrenzen, Baulinien und die Eigenart der n\u00e4heren Umgebung.<\/p>\n
Die Dachvorgaben<\/strong><\/p>\nF\u00fcr die Dachvorgaben kann vorgeschrieben sein, die Ausrichtung des Dachfirstes, das zur Deckung vorgesehene Material und die Dachneigung (DN 18\u00b0-28\u00b0)<\/p>\n
Grundfl\u00e4chenzahl GRZ: Sie legt das Ma\u00df der maximal \u00fcberbaubaren Fl\u00e4che fest. Bei einem Grundst\u00fcck mit 400 m\u00b2 Grundfl\u00e4che und einer GRZ von 0,4 d\u00fcrfen sie also maximal 400m\u00b2 x 0,4 = 160m\u00b2 Grund \u00fcberbauen. Zudem dient die GRZ der Ermittlung ihres Anteils an den Erschlie\u00dfungskosten f\u00fcr Regenwasser.<\/p>\n
Geschossfl\u00e4chenzahl GFZ: Mit Hilfe der GFZ ermittelt man den Erschlie\u00dfungskostenbeitrag f\u00fcr Abwasser und die Menge der erreichbaren Gesamtfl\u00e4che aller Geschosse, also der Geschossfl\u00e4che. Angenommen, Sie haben ein Grundst\u00fcck mit einer GFZ von 1,2 und einer Grundfl\u00e4che von 400 m\u00b2 so ergibt das eine Geschossfl\u00e4che von 400m\u00b2 x 1,2 = 480m\u00b2. Die GFZ dient auch zur Ermittlung der Anzahl der Vollgeschosse. Bleiben wir bei unserem Beispielgrundst\u00fcck. Wir d\u00fcrfen hier also maximal 160m\u00b2 \u00fcberbauen und unsere maximale Geschossfl\u00e4che darf 480m\u00b2 sein. Damit ergeben sich 480m\u00b2 \/ 160m\u00b2 = 3 Vollgeschosse, die Sie auf so einem Grundst\u00fcck errichten d\u00fcrfen.<\/p>\n
Dachgeschosse und Keller<\/strong><\/p>\nDiese sind in der Regel keine Vollgeschosse und k\u00f6nnen noch hinzugerechnet werden. Das Haus k\u00f6nnte also maximal ein dreigeschossiges mit Keller und Dachgeschoss werden, falls die Geschosszahl im Bebauungsplan nicht zus\u00e4tzlich limitiert wird. Unter welchen Voraussetzungen ein Dach- oder Kellergeschoss nicht als Vollgeschoss zu rechnen ist, legt die entsprechende LandesBO fest, und muss zur Bauvorlage vom Entwurfsverfasser rechnerisch nachgewiesen werden.<\/p>\n
Baugrenzen<\/strong><\/p>\nSie legen den Bereich fest, innerhalb welchem gebaut werden darf.<\/p>\n
Baulinien<\/strong><\/p>\nIst eine Baulinie festgesetzt, so muss entlang dieser gebaut werden!<\/p>\n
Baufenster<\/strong><\/p>\nDas Baufenster ist ein im Bebauungsplan festgelegter, von vier Linien umschlossener Teil auf einem Grundst\u00fcck. Das Bauwerk muss sich innerhalb dieses Baufensters befinden. Die Begrenzung des Baufensters kann mittels Baugrenze oder Baulinie definiert werden.
Bauerwartungsland<\/p>\n
In der Umgangssprache versteht man unter Bauerwartungsland solche Grundst\u00fccke, bei denen in Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist. Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass Ihr Land Bauerwartungsland ist, finden Sie im Fl\u00e4chennutzungsplan (FNP), wo Ihr Gebiet als z.B. allgemeines Wohngebiet gekennzeichnet sein kann. Ebenfalls lassen die allgemeine st\u00e4dtebauliche Entwicklung der Gemeinde und das entsprechende Verhalten der planenden Beh\u00f6rden, z. B. durch Ausbau der Kanalisation und anderer Versorgungsleitungen, auf k\u00fcnftiges Bauland schlie\u00dfen.<\/p>\n
Die Erwartung von Bauland schl\u00e4gt sich normalerweise in einem bereits h\u00f6heren Preis am Markt nieder. In jedem Fall liegt es in der Hand der Gemeinde, ob ein im FNP als Siedlungsgebiet vorgesehenes Land tats\u00e4chlich zu Bauland gemacht wird. Dazu m\u00fcssen die Gemeinde oder ein Investor einen Bebauungsplan aufstellen oder das Gebiet von der Gemeinde zum Ortsteil erkl\u00e4rt werden. All diese Fragen werden Ihnen in der Baubeh\u00f6rde Ihrer Gemeinde beantwortet. H\u00fcten Sie sich vor dem Kauf von Bauerwartungsland, wenn die Erwartung auf allzu d\u00fcnnen Beinen steht. Dies w\u00e4re Spekulation, die auch schief gehen kann. Auch wenn im Grundst\u00fcckskaufvertrag der Begriff Bauerwartungsland verwendet wird, ist dies keine Garantie daf\u00fcr, dass Sie ein Grundst\u00fcck erwerben, welches sp\u00e4ter tats\u00e4chlich einmal bebaubar wird.<\/p>\n
Rohbauland<\/strong><\/p>\nHierunter versteht man Fl\u00e4chen, die von der Gemeinde offiziell f\u00fcr eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschlie\u00dfung aber noch nicht gesichert sein muss oder deren Lage, Form oder Gr\u00f6\u00dfe f\u00fcr eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Erst wenn die Gemeinde die Erschlie\u00dfung und Gestaltung durchgef\u00fchrt hat, k\u00f6nnen Sie dort auch bauen. Im Gegensatz zum Bauerwartungsland handelt es sich beim Kauf von Rohbauland nicht mehr um Spekulation, da einer Baureife nicht mehr viel entgegensteht. Wenn allerdings die Gemeinde ihrer Pflicht zur Erschlie\u00dfung nur halbherzig oder gar nicht nachkommt, kann sich ein Planungs- oder Baubeginn unangenehm nach hinten verschieben.<\/p>\n
Die Baugebiete sind im Einzelnen<\/strong><\/p>\nDer Fl\u00e4chennutzungsplan (auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet) zeigt Ihnen, welche Nutzungen in welchen Baugebieten der gesamten Gemeinde geplant sind. Seine Inhalte richten sich nach den Vorschriften des \u00a75 des Baugesetzbuches (BauGB). Die Inhalte des Fl\u00e4chennutzungsplans werden durch den Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) f\u00fcr Teilbereiche konkretisiert, d.h. ausf\u00fchrlicher dargestellt. Beachten Sie, dass der Fl\u00e4chennutzungsplan nur eine Empfehlung f\u00fcr Ihre planende Gemeinde und die Aufstellung von Bebauungspl\u00e4nen ist, also nur der vorbereitenden Bauleitplanung dient und nur beh\u00f6rdenverbindlich ist. Wo z.B. ein Gewerbegebiet verzeichnet ist muss nicht zwangsl\u00e4ufig eines entstehen.<\/p>\n
Ein Fl\u00e4chennutzungsplan wird alle 5-10 Jahre von den Gemeinden aufgestellt und an die aktuelle Entwicklung angepasst. Bevor \u00c4nderungen im Fl\u00e4chennutzungsplan amtlich werden, m\u00fcssen sie von der h\u00f6heren Genehmigungsbeh\u00f6rde beschlossen werden. In Berlin z.B. wird der Fl\u00e4chennutzungsplan vom Parlament beschlossen. Gew\u00f6hnlich umfasst ein Fl\u00e4chennutzungsplan ein gesamtes Gemeindegebiet und stellt die beabsichtigte st\u00e4dtebauliche und landschaftliche Entwicklung dar, in dem er die Art der Bodennutzung aufzeigt. Eintragungen in einem Fl\u00e4chennutzungsplan werden als Darstellungen bezeichnet. Im Gegensatz zum Bebauungsplan: Dort sind es Festsetzungen. F\u00fcr den normalen B\u00fcrger haben die Darstellungen eines FNP keine rechtliche Bindungswirkung.<\/p>\n
Dargestellt werden k\u00f6nnen beispielsweise:<\/strong><\/p>\nFl\u00e4chen die zur Bebauung vorgesehen sind. Sie werden durch die Nutzung gekennzeichnet: Wohnbaufl\u00e4chen (W), gemischte Gebiete (M), gewerbliche Baufl\u00e4chen (G), Sonderbaufl\u00e4chen (S)<\/p>\n
Fl\u00e4chen f\u00fcr Versorgungsanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen (z.B. Kl\u00e4ranlage, Umspannwerk, Kirche, Sportplatz, Kultureinrichtungen)
\u00fcber\u00f6rtliche Verkehrsfl\u00e4chen (Autobahnen, Bundesstra\u00dfen, Ausfallstra\u00dfen)
Gr\u00fcnfl\u00e4chen (z.B. Parks, Kleing\u00e4rten, Sportpl\u00e4tze, Friedh\u00f6fe)
Wasserfl\u00e4chen (z.B. Seen, H\u00e4fen, Hochwasserschutzanlagen)
Landschafts- und Naturschutzgebiete
Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen und Wald
Fl\u00e4chen f\u00fcr Nutzungsbeschr\u00e4nkungen (Abstandsfl\u00e4chen)
Ausgleichsfl\u00e4chen<\/p>\n
Eine weitere Detaillierung der Darstellungen ist m\u00f6glich, wird aber in der Regel dem Bebauungsplan \u00fcberlassen, da der Fl\u00e4chennutzungsplan nur der \u00dcbersicht dient.<\/p>\n
Einem Fl\u00e4chennutzungsplan muss immer einen Erl\u00e4uterungsbericht beiliegen, in dem die Gr\u00fcnde f\u00fcr die Darstellungen dargelegt sind. Fl\u00e4chennutzungspl\u00e4ne m\u00fcssen von der \u00fcbergeordneten Verwaltungsbeh\u00f6rde (meist die Bezirks- oder Landesverwaltung) genehmigt werden und sind bindend, das bedeutet, dass ein Bebauungsplan kein Gewerbegebiet festsetzen kann auf einer Fl\u00e4che, f\u00fcr die der Fl\u00e4chennutzungsplan landwirtschaftliche Nutzung vorsieht.<\/p>\n
Der Fl\u00e4chennutzungsplan ist in Ihrer Baubeh\u00f6rde zu erwerben oder einzusehen.<\/p>\n
(Foto: photobyphotoboy – shutterstock.com)<\/p>\n
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